Nyfosa rapportkommentar Q1 2023

Rapportkommentar

Stigande hyresintäkter motverkas främst av ränteutvecklingen

Intäkterna steg i Q1 med ca 25% jämfört med föregående år. Av tillväxten i intäkter om ca 180 MSEK kom huvuddelen eller ca 110 MSEK från befintligt bestånd från nytillkomna fastigheter efter stora investeringar i Q2 förra året.  Av resterande ca 70 MSEK i intäktsökning kom 58 MSEK från den årliga indexuppräkningen av hyror. Till skillnad från många andra fastighetsbolag kunde också Nyfosa rapportera en positiv nettouthyrning under kvartalet.  Nytillkomna fastigheter i förhållande till motsvarande kvartal förra året ledde dock till att den ekonomiska nettouthyrningsgraden sjönk marginellt till 92,2% (94,6).  Det är fortfarande en historiskt mycket hög siffra. I och med att ”bara” ca 50% av kostnaderna för värme och elektricitet kan debiteras vidare till hyresgästerna har vinterns kraftigt stigande el- och uppvärmningskostnader slagit oproportionerligt hårt. Fastighetskostnaderna steg med ca 38% i kvartalet, vilket också naturligtvis beror på det större beståndet men visar ändå på företagets känslighet för ovanstående variabler. Trots denna stora ökning lyckades Nyfosa redovisa en ökning av driftsnettot till 556 MSEK (450). Med genomsnittliga räntor som på ett år mer än fördubblats från 1,9% till 4,2% försämrades räntenettot betydligt – från enbart -116 MSEK till -268 MSEK. I ljuset av Nyfosas beroende av uppvärmningskostnader och räntekänslighet till följd av den relativt korta räntebindningstiden bedömer vi att förvaltningsresultatet (inklusive förvaltningsresultatsandelar i joint ventures) om 303 MSEK (360) visar på företagets styrka. Det utdelningsgrundande kassaflödet sjönk till 200 MSEK (256). Efter köp av fastigheter för 1,2 MdSEK under kvartalet och en nedskrivning av värdet på fastighetsportföljen med drygt 500 MSEK uppgick beståndets värde till 41,2 MdSEK. Nedskrivningen innebär en minskning av värdet på drygt 1% och att fastigheterna nu genomsnittligt värderas till ett avkastningskrav på 6,5% (5,8). Att stigande avkastningskrav inte får större inverkan på värdet beror på indexhöjningarna av hyror men även omförhandlingar av kontrakt. Den räntebärande skulden steg till 24,7 MdSEK (21,5) till följd av bolagets expansion.

Kort räntebindningstid men låg andel obligationslån

Nyfosa har visserligen till största del rörliga lån men genom räntetak och innehav av swappar begränsas riskerna avsevärt vid fortsatta uppgångar i marknadsräntorna. Dessa instrument har en återstående löptid om 1,9 år med ett genomsnittligt räntetak om 1,56%. Drygt 40% av skuldportföljen är säkrad med denna typ av instrument. En fortsatt ökning av räntekostnaderna med 1 procentenhet förutsatt nuvarande löptid på portföljen skulle därför öka kostnaderna på årsbasis med endast ca 30 MSEK. Den stora andelen lån med rörlig ränta gör samtidigt att Nyfosa kommer att bli en stor relativ vinnare i förhållande till de flesta andra noterade fastighetsbolag om de korta räntorna redan börjar sänkas under hösten.  Även om således Nyfosa är mycket exponerade mot den kortsiktiga ränteutvecklingen har bolaget en mycket konservativt uppbyggd struktur på låneportföljen. Efter genomförda åtgärder består enbart ca 5% av Nyfosas finansiering av obligationslån (där ca 300 MSEK ska återfinansieras i år) och resten utgörs av traditionella banklån. Händelseutvecklingen har visat på vikten för fastighetsbolag av att inte vara beroende av en mycket turbulent obligationsmarknad och för de bolag som nu tvingas till refinansiering av obligationer har det visat sig bli mycket kostsamt. Bolaget har dessutom en framförhandlad tillgänglig kredit med kort varsel om drygt 1 MdSEK samt en egen likviditetsreserv om ca 800 MSEK för att snabbt kunna göra nya affärer.

Prognossänkning för 2023

Med en nettobelåningsgrad om 59% och ovanstående kreditfaciliteter finns möjlighet för Nyfosa att fortsätta agera opportunistiskt på en orolig fastighetsmarknad. Vi har dock antagit att företagsledningen av försiktighetsskäl kommer att vara återhållsamma med större förvärv. I våra tidigare resultatprognoser har vi - i enlighet med flera bedömare - utgått från att marknadsräntorna skulle toppa under våren för att sedan börja sjunka under hösten. I och att de flesta prognosmakare nu förskjutit tidpunkten för räntetoppen har vi nu i våra prognoser lagt in ytterligare två kvartal med stigande räntor. Vidare bedömer vi att det finns risk att uthyrningssituationen försämras till följd av en sämre konjunktur i både Sverige och Finland. Nyfosa har visserligen en väldiversifierad fastighetsportfölj både geografiskt och branschmässigt samt en genomsnittlig kontraktslängd om 3,8 år men om den generella efterfrågan på lokaler minskar lär det få påverkan på alla fastighetsbolag med kommersiella lokaler. Detta sammantaget innebär att vi justerar ned vårt förvaltningsresultatestimat för året med 18%. Däremot fortsätter vi bedöma att 2024 kan innebära en ordentlig vinstförbättring med inte bara lägre räntor utan även en indexuppräkning av hyrorna. Även om det med avtagande inflation inte kommer att vara av samma storleksordning som årets ökning. Vi har dock antagit att företagsledningen av försiktighetsskäl kommer att vara mycket försiktiga med större förvärv. Med en kursnedgång under de senaste 12 månaderna om nästan 40% har aktien – i likhet med många andra fastighetsaktier - gått från att handlas med en stor premie mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV) till en rabatt. Vid kvartalsskiftet uppgick Nyfosas substansvärde till 99 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 35% mot dagens aktiekurs. Givet Nyfosas historik, stabila ställning och vår prognos om fortsatt vinsttillväxt redan under 2024 framstår den stora rabatten som svårförklarlig.

Disclaimer

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.