Analys
25 Feb, 2021

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q4 2020: "Det höga transaktionstempot består"

Rapportkommentar Q4 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Befäster sin ställning
- BBB+ rating inom räckhåll
- Det höga transaktionstempot består

Rapportkommentar
Befäster sin ställning
.  Efter en stark avslutning på året kan SBB summera till ett år då bolaget befäste sin ställning som det klart ledande inom samhällsfastigheter i Norden med fastigheter för över 90 MdSEK. Under slutet av året köptes aktiemajoriteten i Offentliga Hus med fastigheter för drygt 9 MdSEK och ett bud på resterande aktier löper ut i mitten på mars månad. Hyresintäkterna steg mycket kraftigt under året till 5,1 MdSEK (2,0). Köpet av Hemfosa men även förvärv av enskilda fastighetsbestånd och investeringar i det egna bostadsfastighetsbeståndet ligger bakom den kraftiga tillväxten. Vid utgången av året hade SBB på helårsbasis kontrakterade hyresintäkter om 4,8 MdSEK. Hyror från Samhällsfastigheter utgör ca 80% av de totala intäkterna och 17% kommer från bostäder. SBB har därmed en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar även i dagens läge är marginell. Driftnettot steg till ca 3,5 MdSEK (1,3) och innebar att överskottsgraden förbättrades till 68% (63). Förvaltningsresultatet inklusive finansiella poster steg ännu snabbare än driftnettot och uppgick till 2,5 MdSEK (0,6). Integrationen med Hemfosa har under året belastat resultatet men är nu helt genomförd. Dessutom har kostnader för återköp av dyra lån haft en negativ effekt. SBB kunde under året notera positiva värdeförändringar i fastighetsbeståndet under varje kvartal och för helåret summerade dessa till 8,5 MdSEK (2,5). Av årets värdeförändringar stod bostäder för en oproportionellt stor andel av uppgången (2,0 MdSEK), vilket visar på att SBBs koncept för projekt-och fastighetsutveckling fungerar.  SBBs långsiktiga substansvärde per aktie (EPRA NRV) steg med drygt 40% under året.

BBB+ rating inom räckhåll. Trots den kraftiga expansionen har SBB lyckats sänka belåningsgraden till 35% (41) samtidigt som räntetäckningsgraden steg till 4,1 (3,0).   Den genomsnittliga räntan sjönk under året för att notera ca 1,3% vid utgången av året. Att jämföra med ca 1,8% för ett år sedan. Vid utgången av året hade SBB likvida medel om 13,6 MdSEK , vilket inte inkluderar den likviditet som kommer att inflyta till följd av sålda men ej frånträdda fastigheter. Det är också intressant att notera att SBB har en mycket begränsad exponering mot rörliga räntor och har en genomsnittlig räntebindning om 4,5 år. Enligt företagsledningen uppfyller därmed SBB de viktigaste kraven för en BBB+ rating. Men SBB siktar högre och har en klart uttalad ambition att på längre sikt nå en A-rating.  Räntebärande skulder om ca 4,0 MdSEK exklusive företagscertifikat förfaller under året vilket kombinerat med SBBs strategi att köpa tillbaka dyra lån gör att vi räknar med att den genomsnittliga räntan kan sänkas ytterligare. Även om de långa räntorna har bottnat och nu  börjat stiga.

Det höga transaktionstempot består. Under Q4 förra året förvärvades fastigheter för 7,3 MdSEK samtidigt som fastigheter för 2,6 MdSEK såldes. Till det kommer så köpet av aktier i Offentliga Hus, som under första kvartalet 2021 via genomfört bud kommer att övergå till att bli ett dotterbolag. En investering vid full acceptans om ca 4 MdSEK, som bland annat finansieras via emission av D-aktier. Även om köpet av norska Entra inte verkar bli av kommer det höga transaktionstempot med säkerhet att bestå under året. Till det kommer så effekterna av ett mer strömlinjeformat fastighetsbestånd, stora investeringar inom fastighetsutveckling och renoveringar som ska öka intäkterna. SBBs mål är att vinsterna från de senare ska bidra med 1,8 MdSEK per år. På kostnadssidan bedömer vi att inte bara de genomsnittliga räntorna kan sänkas ytterligare men även kostnaderna för förvaltnings- och centraladministration.  Med hyresintäkter som vi i år bedömer stiger med ca 12% inklusive gjorda förvärv och en överskottsgrad som fortsätter stiga till 70% Även om aktien haft en betydligt bättre utveckling än de flesta andra fastighetsbolag handlas aktien ca 10% under rekordnoteringen före pandemin i mars i år. Aktien värderas för närvarande med en viss rabatt i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NRV) 28,2 SEK och innefattar således ingen premie för det historiska värdeskapande som företagsledningen lyckats med.

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

Tradevenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.