Analys
7 May, 2019

Stendörren Fastigheter rapportkommentar Q1 2019

Rapportkommentar Q1 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Omförhandlade avtal driver hyrestillväxten
- Fortsatt snabb hyrestillväxt
- Handlas över det långsiktiga substansvärdet

Rapportkommentar
 
Omförhandlade avtal driver hyrestillväxten. Stendörrens hyresintäkter fortsatte i kvartalet att öka snabbt – detta kvartal med 17% - på en marginellt större uthyrningsbar yta än motsvarande tid förra året men med en något lägre uthyrningsgrad. De ökade hyresintäkterna i kvartalet beror delvis på omförhandlade avtal. Dessa medförde en genomsnittlig hyreshöjning om 44% vilket innebar att hyrestillväxten i jämförbart bestånd ökade med 6%. Snitthyran uppgår nu till 872 SEK (823) per kvadratmeter. De stigande hyresintäkterna tillsammans med åtgärder för att effektivisera driften bidrog till att driftnettot steg med 26% till 99 MSEK (79). Till följd av stora investeringar under hösten 2018 har den genomsnittliga räntebärande skulden under Q1 ökat med 41% jämfört med samma period 2018 samtidigt som den genomsnittliga räntan stigit marginellt till 2,4% (2,2). Detta bidrog till att räntenettot ökade till -41 MSEK (-26).  Förvaltningsresultatet steg därför ”enbart” till 36 MSEK (34). Fördyringar i några av Stendörrens projekt bidrog till att värdeökningar i beståndet begränsade sig till 6 MSEK (50).

Fortsatt snabb hyrestillväxt. Bolagets egen bedömning är att den innehavda fastighetsportföljen med 122 helägda fastigheter vid utgången av mars månad på rullande 12-månadersbasis genererar hyresintäkter på 595 MSEK. Det kan jämföras med hyresintäkter om 537 MSEK under hela 2018. Med projektinnehav som uppgår till 14% av balansräkningen - med Green Hub Bro som det största och med många möjliga tilläggsbyggnationer bedömer vi att den snabba ökningen av fastighetsportföljen och därmed hyresintäkterna kommer att bestå även längre fram. Omförhandlingar av hyror resulterade under 2018 i hyreshöjningar på i snitt 18%. Antalet avtal som förfaller under 2019 är dock relativt få, vilket gör att de genomsnittliga hyrorna troligen inte kommer att öka lika snabbt som under 2018. Under 2020 ökar återigen antalet kontrakt som förfaller. Vi prognostiserar att hyresintäkterna stiger med 15% under 2019 och 6% under 2020. Detta kommer i sin tur att innebära att förvaltningsresultatet avsevärt kommer att stiga både 2019 och 2020.

Handlas över det långsiktiga substansvärdet. Förvärven under förra hösten belåningsgraden ökade och soliditeten sjönk under det långsiktiga målet om 35%. En viss förbättring skedde under det första kvartalet i förhållande till årsskiftet vad gäller belåningsgraden som sjönk till 59% (61) medan soliditeten var oförändrat 32%. Styrelsens förslag om att inte betala någon utdelning är troligen en signal om att en större andel av nya investeringar i framtiden måste finansieras internt. Det kan dock anmärkas att risknivån i bolaget minskat genom att Coop Logistik AB, som är bolagets största hyresgäst (knappt 10% av hyresintäkterna) förlängt sitt hyresavtal till utgången av 2022. Den starka kursutvecklingen har fortsatt under 2019 och aktien handlas över EQTs budkurs och för närvarande 7% över det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) om 115 SEK. Med den starka marknaden för logistikfastigheter i Stockholmsområdet och de lönsamma tilläggsinvesteringar på befintliga investeringar Stendörren kan göra räknar vi med en fortsatt positiv utveckling av substansvärdet.

Kort om Stendörren Fastigheter
Ordförande: Seth Lieberman
VD: Mikael Nicander
CFO: Magnus Sundell
Lista: Mid Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

Tradevenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.