SVEAFASTIGHETER: TROR PÅ FORTSATT STARK DRIFTNETTOUTVECKLING - VD

STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Bostadsbolaget Sveafastigheter har inte rosat på marknaden sedan bolaget listades på First North av SBB, och aktien handlas i dag tydligt under teckningskursen på 39:50 kronor. Vd Erik Hävermark spår samtidigt en fortsatt stark driftnettoutveckling framåt för Sveafastigheter.

"Sveafastigheter är relativt nytt som noterat bolag och jag tror att det finns ett behov från marknaden att lära känna oss som bolag och vår verksamhet", säger bostadsbolagets vd Erik Hävermark i en intervju med Nyhetsbyrån Direkt.

Sveafastigheter har två uttalade affärsområden, dels förvaltningen av cirka 14.700 lägenheter, och dels nyproduktion, där Sveafastigheter har drygt 1.000 lägenheter under byggnation samt drygt 6.800 lägenheter i projektutveckling.

I samband med noteringen satte bolaget en femårig plan, med fokus på stärkt lönsamhet och organisk tillväxt.

Det uttrycks i operationella mål om att byggstarta 600-800 lägenheter per år under de kommande fem åren och att renovera minst 2.000 lägenheter under de kommande fem åren.

"Vad gäller vårt förvaltningsbestånd så ska vi stärka lönsamheten genom att renovera 2.000 lägenheter de kommande fem åren. Vi ska fortsätta att minska vår energianvändning genom energiinvesteringar och vi ser en potential att öka uthyrningsgraden i vårt förvaltningsbestånd", säger Erik Hävermark om bolagets ena ben.

Vad gäller bolagets utvecklingsportfölj har Sveafastigheter riktat in sig på nybyggnation i Stockholm-Mälardalsregionen, enligt vd:n.

Sedan noteringen till kursen 39:50 har aktien, i linje med övriga fastighetssektorn, letat sig nedåt. På onsdagen byter aktien händer för lite drygt 32 kronor per aktie. Det är en rejäl bit från Sveafastigheters senast rapporterade långsiktiga substansvärde på 79:49 kronor per aktie i bokslutskommunikén för 2024 den 19 februari. Samma dag stängde aktien på 35:72 kronor per aktie.

Vad är din strategi för att minska det här gapet mot substansvärdet?

"Vårt fokus är att stärka våra driftnetton, öka vår uthyrningsgrad och att fortsatt ha en stark hyresutveckling, och vi har en stark hyresutveckling i år. Vi kommer hamna runt 4,9 procent i hyresökning skulle jag tro", säger Erik Hävermark och fortsätter:

"Vi ser möjligheter att få ner våra kostnader, dels genom energiinvesteringar där vi minskar vår energianvändning. Vi ser också kostnadsfördelar av att vara ett stort renodlat bostadsbolag. I och med att det är väldigt förvaltningsintensivt med bostäder så uppstår det skalfördelar när man har en egen intern förvaltningsorganisation som hanterar ett stort bestånd."

Analyshuset Arctic, som har en köprekommendation på Sveafastigheter, har i en analys pekat på att de bokförda värdena är lite för höga i Sveafastigheters böcker. I det fjärde kvartalet 2024 skrev Sveafastigheter upp värdena på sina fastigheter med 195 miljoner kronor efter en period av nedskrivningar.

Tror du att Sveafastigheter kommer att behöva skriva ned värden på fastigheter kommande kvartal eller tror du att värdena på fastigheterna kommer att ligga kvar/öka framgent?

"Vi externvärderar hela vårt bestånd, och efter elva kvartal med nedåtgående fastighetsvärden hade vi en positiv värdeförändring under det fjärde kvartalet 2024. Under förra året såg vi att avkastningskraven började stabiliseras. I kombination med vår värdeskapande förvaltningsstrategi tror vi på en fortsatt stark driftnettoutveckling framåt för Sveafastigheter, vilket i sin tur stärker fastighetsvärdena."

Vd:n pekar dock på att vi sett en period där långräntorna har stigit samtidigt som det finns tecken på ett visst inflationstryck, vilket skulle kunna påverka styrräntan i Sverige – och då även avkastningskraven för fastighetsbolagen.

"Men man ska vara medveten om att avkastningskraven har justerats upp kraftigt sedan marknaden var som hetast i början av 2022", fortsätter han.

Hur ser du på att sälja fastigheter eller återköpa aktier för att minska gapet mot substansvärdet?

"Vi är alltid intresserade av att göra bra affärer. Det kan innebära både att köpa och sälja fastigheter. Får vi ett bud på någon av våra fastigheter som vi tycker är relevant och det går i linje med vår strategi att stärka lönsamheten och att växa genom nybyggnation och renoveringar så är det absolut någonting vi kommer att utvärdera. När det gäller återköp av aktier så är det en styrelsefråga."

Är det en bra affär att köpa Sveafastigheter-aktien?

"Jag tycker det är en bra affär att köpa Sveafastigheter-aktien, för jag tror väldigt mycket på bostadssegmentet. Jag tror att det kommer gå väldigt starkt de kommande åren. /…/ Sveafastigheter har en stark tillväxtpotential både i det befintliga beståndet genom våra renoveringar men också genom en lönsam tillväxt i vår nybyggnation."

Att investera i energieffektivitet är inte enbart sunt ekonomiskt, utan det blir snart också ett krav från EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD).

"Vi tror att vi vet hur det kommer översättas till nationella krav, och vi vet ju hur EPBD-kraven på EU nivå ser ut och det är klart att det kommer ha stor påverkan på fastighetsbolagen. Fördelen för oss bostadsbolag är att vi har varmhyror, så när vi minskar vår energianvändning så minskar vi också våra fastighetskostnader samtidigt, och på det sättet så får vi en god lönsamhet."

I sin senaste fastighetsrapport som publicerades i förra veckan skrev Handelsbanken att de förväntar sig att energiprestanda kommer att vara i fokus för de noterade bolagen och för bostäder, och banken ser ökade utmaningar gällande investeringsbehov bortom 2033 då energieffektiviserande åtgärder generellt blir dyrare desto högre upp på energiklasskalan man rör sig.

"Vi har historiskt varit duktiga på att minska vår energianvändning och vi har fokuserat på det då det ger en väldigt god avkastning", säger vd:n som också beskriver det som ett sätt att "framtidssäkra portföljen" i och med de tuffare EPBD-kraven.

En annan utmaning som har målats upp är den demografiska utvecklingen. Befolkningen beräknas nu öka i en långsammare takt än tidigare enligt SCB och en rad andra bedömare.

"Bostäder har ju alltid varit och kommer alltid handla väldigt mycket om läge. 94 procent av vårt bostadsbestånd ligger i tre storstadsregioner och i universitets- och högskolestäder", säger Erik Hävenmark.

En lägre befolkningstillväxt motverkas samtidigt av en fortsatt urbanisering, menar vd:n.

"Samtidigt har vi en fortsatt stark urbaniseringstrend så att det handlar om att ha bostadsfastigheter i rätt läge (storstäder reds anm). Där ser vi fortsatt ett strukturellt underskott på bostäder. Vi ser även fortsatt en stor efterfrågan på bostäder. Vi har även ett bostadsbyggande som i princip helt inbromsat och det är klart att det kommer att påverka balansen mellan utbud och efterfrågan på bostäder."

Hur tänker ni kring att dra i gång nya projekt? Har det blivit mer osäkert senaste månaderna givet den geopolitiska utvecklingen?

"Vi är alltid väldigt selektiva när det gäller byggstarter, dels ska de naturligtvis visa en stark lönsamhet och så tittar vi väldigt mycket på var de är lägesmässigt placerade", säger han och utvecklar:

"Sen återstår ju förstås frågan om finansiering. Vi har ett stort förvaltningsbestånd som levererar ett starkt operativt kassaflöde som hela tiden ökar. Det i kombination med vår låga belåningsgrad gör att vi ser att vi har goda möjligheter att finansiera våra investeringar genom att återinvestera det kassaflöde som vårt förvaltningsbestånd generar och med ny belåning, men med fortsatt finansiell stabilitet och en belåningsgrad under 50 procent", säger han.

Ser du någon risk för att ett nytt inflationsspöke ska stöka till kalkylerna framåt?

"Vi har strategiskt valt att inte förhandla några hyror för 2026, så vi har inga tvåårsöverenskommelser men vi ser indikationer på goda hyresnivåer även för nästa år", säger vd:n och fortsätter:

"Vad gäller räntor så har vi räntesäkrat 95 procent av våra lån och vi har genomsnittlig räntebindningstid på 2,9 år. Är det så att inflationen ökar för att ekonomin i sig går starkt så är vår bedömning att det kommer gynna oss som bostadsbolag genom att vi får kompensation genom inflation i vår hyresutveckling. I det kortsiktiga perspektivet så ser vi inga risker, vi har en lång räntebindning och vi har i princip räntesäkrat hela vår skuldportfölj."