Prison Architect

Ett spel som jag fann relativt roligt att spela var ”Prison Architect”, då det, innan ”Two Point Hospital” släpptes, var bland det närmaste klassikern ”Theme Hospital” som man kunde komma. Att bygga och driva ett fängelse kan vara en kassako givet att den politiska vinden blåser åt rätt håll samt att brottslingar fortsätter att existera. Innan jag fortsätter på temat "fängelse" vill jag varmt rekommendera dokumentären ”Det 13:e tillägget” på Netflix – en dokumentär som blev nominerad till bästa dokumentär på Oscarsgalan 2017. Förutom fängelsesitutaionen tar denan även om om rasistiska lagar, utnyttjande av intagna som fabriksarbetera et cetera.

Jag ämnar inte trampa på några tår, utan vill lyfta fram bloggkollegan Utdelningscyklistens inlägg om GEO Group, som jag i detta inlägg ämnar skriva lite kompletterande om. Därtill finns sedan tidigare lite att läsa på Jason Fiebers blogg, MrFree@33.  

GEO Group är ett säkerhetsföretag som driver privata fängelser. GEO är specialiserade på design, finansiering, utveckling och drift av fängelseanläggningar för frihetsberövande, korrigering och anpassning för livet efter avtjänat straff. Bolagets anläggningar ligger mestadels i USA, men även i andra länder som tillåter privat drift. Bolaget grundades 1984 och har sitt huvudkontor i Boca Raton, Florida. Nedan bilder kommer från årsredovisningen för räkenskapsåret 2018.

Bolagets aktiekurs tycks följa hur de politiska vindarna blåser, då de är relativt beroende på anslag från federala myndigheter. Dock skall det bli intressant att se hur framför allt Warren, men även, till en mindre del, Sanders, Bidden med flera ämnar göra verkstad av sitt snack kring att dra in på diverse anslag till privata aktörer. Faktum är att brottslighetens trend i USA över en längre mätperiod inte tycks minska, vilket även är gällande för antalet fängelseplatser. Samma tendens syns också, tyvärr, i Sverige (BRÅ, 2019)…

Då jag ej vill återupprepa allt som står att läsa hos finansvärldens elitcyklist vill jag ta upp det som kan ses som bra tillägg, såsom hur bolaget utvecklades under 2008 och 2009. I årsrapporten för räkenskapsåret 2008 framkommer att rörelseintäkterna, GAAP nettoinkomst samt GAAP VPA ökade med 10,3 %, 40,9 % respektive 34,1 %. Under 2009 var siffrorna 8,9 %, 12 % respektive 11,4 %. Som framkommer är denna verksamhet inte kraftigt utsatt för konjunkturscykler, även om det måste antas att staten inte kommer att ösa ut pengar vid kriser, då de måste rikta de finansiella musklerna till andra verksamheter och sfärer. Likväl kvarstår faktum; fängelser är en essentiell institution för ett fungerande (haha…) samhälle.

Efter att ha läst många artiklar från Seeking Alpha, bland annat denna, framkommer att det finns många positiva sidor av myntet, som även är kallat GEO Group. När jag började att läsa om bolaget var min initiala tanke att det inte skulle vara ett bolag av intresse, men ju mer jag har läst upplever jag att R/R ändå är lockande, om än inte som vore det en Dom Pérignon.

Baserat på analytikers guidningar för FY 2019 AFFO/aktie är P/AFFO-förhållandet bara cirka 6. Under tiden är direktavkastningen nu kring 11 %, vilket ömsom är lockande, ömsom skrämmande. Tankar om insolvens väcks, men när nyckeltal studeras framkommer att skulden förvisso är hög, men bolaget genererar bra kassaflöden och har som mål att minska denna kraftigt fram till 2022 (data är hämtat från Börsdata).

Skulden är i stigande trend, men enligt bolaget är det nu en topp som de ser, då de ej ser sig behöva nya investeringar förrän efter 2023. Dock kan mycket hända på tre år och mycket kommer att bli än klarare då valet i november är avklarat, där en seger för Trump är det bästa som kan hända bolaget och övriga fängelse-REIT:s.

Bolaget har en kort historik gällande utdelningar, men sedan start anno 2012 har den varit i stigande trend, dvs. finns det en utdelningstillväxt (se tabell nedan. Data hämtad från Börsdata).

12 månader	3 år	5 år	7 år	10 år
1,6 %	3,29 %	4,22 %	32,48 %	.

Bolaget delar ut cirka 80 % av det fria kassaflödet, men detta har varit mindre stabilt sedan 2012.

I Hoya Capital Prison REIT-index står det att läsa om de två största privata fängelseägarna och operatörerna i världen: CoreCivic och The GEO Group. Tillsammans står dessa två fängelse-REIT:s för cirka 4 miljarder dollar i marknadsvärde och de äger 125 fånge- och återgångsanläggningar i USA. Anledningen till att dessa REIT:s ej står att finna hos många ETF:er och fonder beror på ESG, vilket har kommit att påverka många ”oetiska” sektorer, såsom tobak- och bettingsektorn

Med mer än 2 miljoner fångar har USA den största fängelsepopulationen i världen, vilket är ett antal som har fyrdubblats sedan 1970-talet. USA har den högsta fängselsnivån i den utvecklade världen och trots att den står för 5 % av världens befolkning, rymmer den nästan en fjärdedel av världens fångar (se gärna den dokumentär från Netflix som jag tidigare länkade till).

Främst på grund av "kriget mot narkotika" och obligatoriska domslut, finns det nu fler personer som är fängslade för narkotikarelaterade brott än den totala fängelsepopulationen 1975, enligt uppgifter från U.S. Bureau of Justice som sammanställts av Prison Policy Initiative. Fängelsespopulationen har emellertid faktiskt minskat sedan toppen 2009, vilket är ett resultat drivet av tvåpartsdrivna straffrättsliga reformer, vilket har fått det totala antalet insatta lägre med nästan 10 % under det senaste decenniet.

Den växande fängelsepopulationen, i kombination med begränsade statliga och federala resurser som öronmärktes för fängelsekonstruktion, underlättade ökningen av privatägda fängelseanläggningar i början av 1980-talet. Medan federala anläggningar generellt är det primära fokus för politisk granskning, har statliga och lokala fängelser mer än tre fjärdedelar av fångarna i USA. Bland de federala anläggningarna drivs ungefär hälften av Bureau of Prisons, medan U.S. Marshals Service och Immigration and Customs Enforcement delar återstående hälften. Av de cirka 2,3 miljoner personer som fängslades i USA 2019 var cirka 5 % fängslade i privata fängelser och dessa två fängelser (GEO Group samt CoreCivic) äger och driver den stora majoriteten av privata fängelseanläggningar i landet.

Anledningen till att de är så stora beror dels på en historik och att det var ”tidigt ute”, men framför allt på grund av att det finns betydande regleringsbarriärer genom ackrediterings- och tillsynsprocesser som förhindrar potentiella nya deltagare från att komma in i den privata fängelsebranschen.

CoreCivic, tidigare Corrections Corporation of America, grundades 1983, medan GEO Group grundades 1984 och dessa övergick till REIT-status 2013. När Obamaredaktionen började att göra utspel som hotade dessa bolag, kom de att inleda en diversifiering av verksamheten till andra relaterade icke-fängelsetillgångar, såsom statliga kontor. Dessa tillgångar står för cirka 15 % av intäkterna. Fängelse REIT:s äger och driver typiskt dessa korrigeringsfaciliteter genom sitt beskattningsbara REIT-dotterbolag. Dessa REIT:s driver också anläggningar som ägs av tredje parter (vanligtvis statliga och lokala myndigheter) och en handfull anläggningar ägs av dessa REIT:s och hyrs under en trippelnätstruktur till statliga operatörer.

Det finns många risker med att äga bolag likt GEO och CoreCivic och nedan lisats 5 av de mer överhängande.

• Det finns alltid en ständig politisk risk. Att äga bolag likt dessa är förknippat med att caset kan ändras totalt vart fjärde år.
• Hade det kommit en demokratiskt president istället för Trump hade dagens kursnivåer på nämnda bolags aktier varit mycket lägre (vilket även gäller VPA, EBITA, utdelning etc.).
• Mellan 1972 och 2009 ökade brottsligheten och antalet intagna med 700 %. 2009 kom en ny reform, vilken tidigare i detta inlägg har diskuterats. Sedan detta årtal har antalet intagna sjunkit cirka 10 %.
• Historiskt har fängelse-REIT:s inte hållit jämna steg med index och även om historik ej är en garant för framtiden, är chansen/risken stor att den i alla fall härmar. Således kan man som investerare ställa in sig på att underprestera index. Dock är det nog ej för kurstillväxt som man väljer att investera i REIT:s i allmänhet, men dessa specifika i synnerhet(?).
• ESG. Ständigt detta ESG. Världen tycks ha druckit en dryck som inte bara skulle få Tristan och Isoldes förtrollning att framstå som tarvlig, utan även framställa Julias sömndryck som vore den tjack…
• Många banker, såsom JP Morgan, Wells Fargo samt Bank of America, har berättat att de ej kommer stödja med privat finensering (detta kan ses som en del av ESG, men jag nämner det som en separat anledning).
• Skulden, som är hög. Emellertid är den inte astronomisk hög och relativt andra REITS:s inom andra verksamheter är den ej anmärkningsvärd hög.

Motsatsen på riskmyntet, det vill säga de möjligheter som finns skall ej heller förringas.

• Utdelningen. Just nu ligger direktavkastningen på GEO och CoreCivic kring cirka 10 %.
• Stora inträdesbarriärer. Vem som helst kan ej starta upp ett fängelse, då det dels krävs bra byggnader, dels många, många tillstånd.
• Den nedtryckta aktiekursen är överdriven och uppsidan är betydlig, likt många hävdar i diverse nischbanker, där kursen är nedtryckt trots fundamenta som visar att så ej bör vara fallet.
• Federala och statligt ägda fängelser är mycket till åren komna och behöver renoveras och förstärkas. Detta kommer inte att vara billigt och en möjlighet är att fler fångar både skickas till och fängslas direkt i de privata aktörernas burar.

Risken bedöms vara relativt hög och skall en investering ske kan en tanke vara att lägga till bolaget på bevakningslistan och återkomma när valet i november närmar sig? Likt läkemedelsbolags aktiekurser har en tendens att tappa kring dessa händelser, är detsamma gällande ovan diskuterade REIT:s. Visst kan detta scenario utebli, vilket också måste beaktas. Jag är kluven. Dels finns en potentiell fin utdelning att inkassera år ut och år in, men frågan är hur pålitligt relativt risken denna är - finns det inte bättre alternativ? Visst är sektorn intressant och att investera i den ger en diversifiering som man ofta aldrig har reflekterat över, likväl... Vad anser du? Är GEO Group värt en kron för dess risk? 

En tanke som också finns hos mig är att staten och dennes funktion att kunna finansiera väldfärd och struktur i ett samhälle är på en nedgående trend och i takt med åren passerar, kommer allt mer att bli privatiserat samt överlämnat till den enskilda individen (privat sjukvård, försäkring et cetera). Även om det blir lite "äpplen och päron" kan en sorts liknelse göras med dagens Sverige och den nuvarande situationen, där vi har bristfällig infrakstruktur, havererande infrakstruktur, dysfunktionellt sjukvårdssystem, en skola som behöver reformeras och så vidare. Detta är inte bara synonymt med Sverige och givet dessa utmaningar och problem - skulle staten då fokusera på fängelser, eller kommer de att vara belväma och låta privata aktörer ta hand om detta?