Fortsatt iskallt för nybyggnation - JM, NCC och Peab

Trots förbättrade inflationssiffror och en allt mer expansiv räntepolitik är det ännu långt kvar till sommarvärme på bostadsmarknaden. De tre tungviktarna JM, NCC och Peab har alla släppt sina halvårsrapporter – och budskapet är samstämmigt: nybyggnation av bostäder är fortsatt lika iskallt som Piggelinglassen liggandes i frysen. Konsumenter tvekar, försäljningen sviktar och produktionsstarterna hålls tillbaka. Mer eller mindre är det exakt samma melodi som vi hört spelas sedan mitten av 2022 och ”den där vändningen som ska komma i H2” – densamma som har sagts sedan våren 2024 – tycks fortsatt vara framskjuten till… H2 2026? 2027?

Samtidigt försöker bolagen hitta vägar att hålla tempot uppe genom projekt mot offentliga beställare, industri och infrastruktur. 

Först ut att rapportera var JM, vars halvårsrapport släpptes den 11 juli. Bolaget, som är en renodlad bostadsutvecklare, påverkas tydligt av konsumenternas fortsatta avvaktan. Intäkterna sjönk kraftigt under andra kvartalet till 2,5 miljarder kronor (3,6), och antal sålda bostäder mer än halverades – från 1 075 till 433.

VD Mikael Åslund skriver i sin kommentar att geopolitisk oro, svängiga börser och osäkerhet kring handelspolitik fått hushållen att tveka: "Den avvaktan att fatta köpbeslut som vi nu ser hos kunderna bedömer vi kommer att fördröja återhämtningen."

Försäljningen minskar, särskilt i Stockholmsområdet där konkurrensen från andrahandsmarknaden är stark. Lagret av återköpta bostäder ökar – och andelen sålda/bokade bostäder i pågående produktion ligger på 51 %, långt under normal nivå om cirka 60–65 %.

Även om vissa räntesänkningar och amorteringslättnader ger bättre förutsättningar längre fram, är det tydligt att återhämtningen går långsamt. JM försöker istället effektivisera och prioritera produktionsstarter där man har störst chans att nå lönsamhet. "Vi väntar inte på att marknaden ska återhämta sig, utan arbetar oavbrutet vidare med det vi själva kan påverka”, skriverÅslund.

NCC:s bredare verksamhetsportfölj ger större motståndskraft, visar gårdagens rapport. Även om nettoomsättningen sjönk något från tidigare 15 448 mnkr till 14 543 mnkr hölls rörelseresultatet högt med 649 mnkr (623). Orderingången är stabil om 13 392 mnkr (14 644), främst tack vare ökad efterfrågan på industrisatsningar och offentliga projekt inom exempelvis vård och säkerhet. Absolut minskar orderingången relativt samma period föregående år, men orderstocken på 51 478 mnkr (54 956) är fortsatt god och givet att vi för varje dag närmar oss en starkare konjunktur är jag inte bekymrad. Mitt innehav i NCC står robust.

VD Tomas Carlsson, en vd som jag håller högt givet att han tillträde strax innan Corona och hann knappt med att städa garderoben på skelett från tidigare vd innan nämnda pandemi, krig, inflation, handelskrig och lågkonjunktur inträffade, understryker dock att bostadsbyggandet är fortsatt svagt: "Det långsiktiga behovet av bostäder är stort, men marknaden är fortsatt negativt påverkad av det rådande ekonomiska läget."

Inom affärsområdet Property Development – där nybyggnation av bostäder är en viktig del – har inga projekt startats under kvartalet. Man har helt enkelt tryckt på paus. I stället satsar NCC mer på så kallade samverkansprojekt inom industri och infrastruktur, där exempelvis samarbetsavtal med LKAB och SSAB kring gröna industribyggnader är viktiga steg framåt. Carlsson lyfter detta som en viktig strategisk förflyttning: "Vi har ökat antalet projekt i tidiga faser – det stärker vår position inför kommande år."

Även Peab släppte sin rapport igår, tisdag. Bolaget redovisar lägre omsättning om 14 937 mnkr (15 232) i kvartalet, samtidigt som rörelseresultatet stärktes till 760 mnkr (619). Emellertid är det inom bostadsutveckling fortsatt brunt, svart och alla andra närliggande kulörer. Beträffande orderingången, som hos NCC föll, minskade den från tidigare 16 434 mnkr till 13 183 mnkr. VD Jesper Göransson konstaterar att "bostadsmarknaden tycks ha etablerat sig på en ny nivå."

Peab har dock valt en lite annorlunda väg än andra aktörer. I stället för att vänta in köpare har man ökat sin egenutvecklade bostadsproduktion i balansräkningen – alltså startar man bostäder på egen risk, för att konvertera dem till bostadsrätter längre fram. Totalt har 803 bostäder produktionsstartats på detta vis under första halvåret, att jämföra med endast 137 året innan. Det ökar kapitalbindningen och skjuter på intäkterna, men kan bli en konkurrensfördel om marknaden vänder upp. Göransson förklarar detta genom att "… vi anpassar oss och finns där marknaden finns. Trenden att försäljningen ökar i takt med att projekten närmar sig färdigställande håller i sig."

Peabs breda affärsmodell – med bygg, anläggning, industri och projektutveckling – gör att man kan navigera genom lågkonjunkturen, även om vissa segment (t.ex. uthyrning och byggsystem) pressas av låg bostadsaktivitet. Det är just denna bredd som gör att jag håller hårt i mina aktier i bolaget.

Gemensamt för de tre byggjättarna är att bostadsbyggandet är fortsatt i lågvarv. Konsumenterna är försiktiga, finansieringskraven höga och andrahandsmarknaden mer attraktiv än nyproduktion.

Det finns visserligen förbättrade fundamenta på sikt – som räntesänkningar och planerade regeländringar – men ingen av bolagen räknar med någon snabb vändning. JM pratar om "gradvis återhämtning", Peab ser en ”etablerad ny nivå” och NCC fokuserar på andra segment.