Nya bolånereglerna - en käftsmäll mot FIRE-rörelsen?

Idag presenterades den utredning kring bolånereglerna som det läckte info om redan förra veckan. Jag försökte kolla presskonferensen men den var för seg för att jag skulle stå ut.

• Bolånetaket höjs från 85 till 90%. Utredningen anser att dagens system gynnar de som föds med pengar framför de som genom hårt arbete försöker skapa pengar och att det är svårt att fixa fram kontantinsats till första bostaden.
• Amorteringskravet sänks från 2-3% om året till 1% om året ner till 50% belåningsgrad. Utredningen anser att det blir en för hög månadsutgift med så hög tvingande amortering de första åren i en ny bostad och att pengarna gör mer nytta på annat håll. 
• Ett skuldkvotstak införs på 550% av bruttoinkomsten. Dvs du får max låna 5,5 gånger din årliga bruttoinkomst. Här har det tidigare legat en extra amortering på lån över 450%, men den tas nu bort och ersätts alltså av en fast tak. Bankerna får 10% flexibilitet (återkommer till detta luddiga begrepp).

Några tankar:

Om vi börjar med ökat bolånetak så bedöms det av utredarna kunna ha en liten, men bara liten effekt på bostadspriserna. Det verkar vara någon typ av allmän slutsats att bostäder i storstäder är för dyra och att en ytterligare uppgång skulle vara något negativt. Det konstiga med den slutsatsen är ju att nybygget mer eller mindre stannat av helt, då fastighetsbolagen inte får ihop kalkylen av att bygga nya bostäder för närvarande. 

En amortering på 1% om året istället för 3% om året blir så klart en väldigt stor skillnad. Inte minst för personer som just köpt ett boende i en fas av livet då det kommer mycket andra kostnader i form av bilda familj, köpa bil etc. I kombination med högre belåning ökar det dock risken för att man inte får loss några pengar alls när man säljer bostaden. Lånar man 90% och amorterar 1% om året i 5 år räcker det med 15% prisnedgång för att hela det egna kapitalet ska vara raderat. Jämfört med om man lånar 85% och amorterar 3% om året i 5 år så krävs en nedgång på 30%. Men har man gjort något vettigt med de 2% som frigörs så finns det så klart stor uppsida åt andra hållet.

Gällande skuldkvotstaket så är det så klart ett slag i ansikten på hela FIRE-rörelsen. Där det enda som spelar någon roll är hur stor bruttoinkomst man har. Tanken här är att hålla nere risken för snabb prisuppgång och bubblor, då begränsningen att man får låna 90% av bostadens värde inte utgör någon begränsning för ökade priser då låneutrymmet går upp i exakt samma takt som priserna. 

Det här blir ett försök att pegga bostadspriserna mot reallöneökningarna. Utredningen säger att skuldkvotstaket inte ska utgöra något hinder mot majoriteten av bolånetagarna och att reglerna i så fall får ändras över tid. Så frågan är vad det är värt. Bankerna har ju redan liknande regler idag via sin kvar att leva på kalkyl. Skillnaden antar jag blir att det blir omöjligt att se till helheten för bankerna då kapital, aktieutdelning etc omöjligt kan räknas in i kalkylen.

Så över till det luddiga begreppet 10% flexibilitet på 550% skuldkvotstak. Jag har sett två tänkbara tolkningar.

1. Det betyder att 90% av lånet omfattas av 5,5 gånger bruttoinkomsten. Tänker jag rätt bör det betyda att man tar årsinkomsten x 5,5 och sen delar den summan med 0,9. Onödigt avancerat tycker jag. Och vad 10% flexibiltet både upp och ner (som viss media rapporterat om) betyder fattar jag inte alls. Regeringen kan väl inte tvinga en bank att låna ut pengar till en viss person bara baserat på deras bruttolön? Dvs flexibiliteten nedåt bör vara 100%.
2. Vissa har tolkat det som att det gäller hela bankens lånestock. Dvs att av alla nya bolån de beviljar så måste 90% av utlånade kapitalet (eller eventuellt 90% av antalet beviljade lån) rymmas inom 5,5 gånger inkomsten. Övriga 10% kan de låna ut hur de vill, dvs göra en individuell prövning. Konstigt i så fall att lägga in en regel som snarare styr bankernas utlåning i en presentation gällande individens bolåneutrymme.

Skulle alternativ 1 ovan gälla innebär det att alla bör amortera ner sitt bolån till 50% utom de som siktar på FIRE som måste ställa in sig på 0% belåning av bostaden eller att det blir omöjligt att flytta efter det att man slutat jobba. En möjlig lösning blir så klart att belåna portföljen istället, för en vanlig FIRE bör portföljen vara 5-10 gånger dyrare än bostaden vilket gör att en belåning på låt säga 50% av bostadens värde går att lösa med likvärdig ränta och låg risk.

Skulle regel 2 gälla kanske det snarast ökar chansen till att ta bolån som FIRE då bankerna på sikt blir vana att hantera 10% av sin volym utanför gällande norm och regler.

Tillägg: Jag är nu några timmar senare rätt säker på att det är tolkning 2 ovan som ska gälla. Detta har dock missuppfattats i media. Det betyder att banken får göra en individuell prövning och frångå regeln. Gissar att tanken främst är att tillåta undantag för personer som är i slutfasen av sina studier och bedöms kunna få en inkomst inom kort.