Blog Archive
”Bostadsmarknaden kommer krascha!!”
Vi översköljs dagligen med domedagsprofetior om hur bostadsmarknaden är övervärderad och hur priserna ska rasa. Det senaste dagarna har vi blivit vad som nästan får betecknas som påhoppade av några självutnämnda experter som bland annat förutspår ett ras på bostadsmarknaden med 50 %. Och det kan mycket väl hända men att vara ödmjuk och inse att man inte sitter på facit är en dygd.
Min bakgrund
Hela mitt yrkesverksamma liv har jag jobbat med fastigheter och jag har både köpt och sålt ett stort antal fastigheter. Jag äger och förvaltar idag ett antal fastigheter och livnär mig uteslutande på fastigheter och avkastning från dem. Jag har hela min yrkesverksamma tid jobbat aktivt i flera olika branschorganisationer och har och har även haft diverse styrelseuppdrag i dessa. Jag anser att det gett mig en bra inblick i branschen och jag vet att det gett mig ett mycket brett nätverk. Inte bara bland byggföretag, fastighetsbolag, politiker, branschorganisationer och mäklarföretag utan även med Hyresgästföreningen och hyresgäster. Jag har även tillgång till den allra bästa statistiken som finns att tillgå på fastighetsmarknaden i Sverige och trots detta anser jag mig inte kunna förutspå hur framtiden ser ut.
Många experter
Bostäder och bostadsmarknaden är intressant för många och det är även många som diskuterar den flitigt. Självklart har alla rätt att ha en åsikt (och det har alla i just den här frågan) men det är inte särskilt seriöst att uttala sig som att man vet med säkerhet vad som ska hända. Det är lika oseriöst och dumt som att sitta och uttala sig om en aktie ska gå upp eller ner med säkerhet. Man kan ha en egen åsikt men snälla, låt det då framgå att det är just en egen åsikt och inte fakta. Speciellt om din erfarenhet av bostadsmarknaden är att du sålt en eller ett par bostadsrätter och läst en blogg som ropat ”vargen kommer” i tio års tid.
Vargen kommer
Ni känner säkert till det gamla uttrycket ”vargen kommer” som syftar till att när någon varnat för något tillräckligt länge och högljutt så slutar man lyssna. Just där är jag när det kommer till bostadspriser, fastighetspriser och ”bostadsbubblan”. Första gången jag hörde någon babbla om den där bubblan var tidigt 2000-tal då en professor i nationalekonomi vid namn Bengt Turner gapade sig hes i ämnet. Bengt fick massa utrymme och han varnade och varnade. Tyvärr dog Bengt innan han fått uppleva sin älskade bubbla. Det är såklart tragiskt men samtidigt tenderar det att nästan bli tragikomiskt då han faktiskt hann dö innan hans profetia slog in. I en artikel från 2003 varnar Bengt för att köpa hus pga att marknaden kommer rasa. https://www.svd.se/prispress-okar-risk-for-bostadsbubbla Sedan dess har fastighetspriserna i Sverige gått upp med ca 250 % i Stockholms län. Samma gäller för en av Sveriges mest kända ekonomibloggare som i 10 års tid spått ett prisras på fastighetsmarknaden och man känner igen hans lärjungar som läst hans blogg och tror att de därmed är experter på området och att de har sanningen. Missförstå mig inte nu. Alla människor kan såklart pricka in ett rätt någon enstaka gång men att lyssna på och sprida ”kunskapen” från någon som under de senaste åren haft helt fel är inte särskilt seriöst. https://www.gd.se/artikel/ekonomi/bubblan-spricker-men-nar Och helt ärligt är jag förbannat trött på att höra dessa uttalanden och ännu mer trött på folk som tror på dessa självutnämnda experter.
Bostadspriser går upp och de går ner
Givetvis är jag inte så dum att jag tror att fastighetspriserna ska, kan eller bör gå upp i en konstant kurva och ingen är snabbare än vad jag är på att konstatera att vi har en skev marknad i Sverige. Jag tror säkert att vi kommer få se både prisnedgångar och prisuppgångar de närmaste 10 åren men jag skulle aldrig i min vildaste fantasi skryta med eller gå ut och lova en uppgång eller nedgång med ett antal procent. Det jag däremot kan konstatera att i Göteborg är prisraset från i vintras mer eller mindre utplånat och för er som är med i en annan sekt (trendsekten) kan jag visa en bild som tyder på det. Det här är en tydlig bild av en trend på väg upp, eller?
På samma sätt som att aktiemarknaden inte är rationell är inte heller fastighetsmarknaden rationell och mycket kan hända. Bland annat borde en avtrappning av räntebidragen ha effekt. Och en höjd ränta borde också ha det även om det hade väldigt liten effekt 2011-2012. Vi kan se att bostäder som köps av vanligt folk för att bo i och inte för spekulation klarar sig bra mot det "ras" som var i vintras. Nyproduktion och bostäder som köps i statussyfte har lite svårare att hämta sig.
Gissningar om framtiden
Vi vet inget om framtiden men vi kan enkelt se vilka som har haft fog för sina gissningar och vilka som är falska profeter. Min uppmaning är helt enkelt: var källkritiska och ödmjuka :).
Läs mer om bostäder och den sk bostadsbubblan
Där sprack bostadsbubblan - eller?
Hur lång kan en bostadsbubbla vara?
Kan inte annat än hålla med dig. Blir så trött när folk "vet" att bostadsmarknaden kommer krascha när som helst...
www.spargurun.webnode.se
Jag är också ganska skeptisk till plötsliga nedgångar både på aktiemarknaden och bostadsmarknaden. När det gäller fastighetsaktier är det ju främst bostadsutvecklare som tjänar pengar på att köpa/bygga billigt och sälja dyrare som råkar illa ut. Företag som köper fastigheter billigt, renoverar och hyr ut till god marginal kommer ju alltid vara lönsamma så länge hyresintäkterna överstiger inflation och jämförbar ränta. Wallenstam, Castellum och Hemfosa har ju stora drag av sådana investeringar.
Däremot tycker jag att det märks tydligt att det är en helt annan fastighetsmarnad idag än för ett par år sedan. Framförallt på grund av att amorteringskraven kraftigt inskärper individers möjlighet att få lån vilket i förlängningen kommer påverka priserna ytterligare. Samtidigt sitter många äldre fast i sina villor eftersom skatteupplägget gör det olönsamt för dem att flytta till mindre bostadsrätter vilket är rätt udda.
Kan bara ta mig själv som exempel. Som utlandssvensk tittar jag främst på fritidshus just nu. Trots att jag utan problem kan betala kontantinsatsen i cash på ett bräde, har en stabil tillsvidareanställning och lön en bra bit över median/medellön i Sverige och saknar lån utöver att ungefär en tredjedel av min studieskuld kvarstår så kan inte ens jag utan vidare få lån. Detta beror på snåra och lätt absurda regler hos bankerna. Till exempel räknas inte min miljontillgång i aktier som just en tillgång och jag skulle antagligen behöva sälja dem trots att det är ren kapitalförstöring. I normalfallet skulle jag ha kapitaltäckning för mellan 40-60 procent av köpeskillingen i form av kontantinsats och aktier och andra tillgångar som garanterar att risken för banken är minimal. Ändå är det inte säkert att jag får låna eftersom man baserar det på min bruttoinkomst och bortser från hur min faktiska ekonomiska situation ser ut (det passar inte kalkylen).
Om inte ens jag som är miljonär, har stabilt jobb och en ordnad ekonomi kan få låna hur som helst, hur ska då en tvåbarnsfamilj som redan sitter med höga lån på sin BR i en storstad kunna låna till ett fritidshus? Det kan de naturligtvis inte och därför finns det ett överutbud på marknaden (åtminstone den som jag följt de senaste 7 åren där skillnaden är rätt dramatisk just nu). Några som inte behöver pengarna behåller förstås objekten så länge de kan hyra ut och täcka de fasta kostnaderna. Men för flertalet kommer de behöva sälja om det kommer en extern chock t.ex. en räntehöjning, arbetslöshet i lågkonjunktur osv. Därför är jag övertygad om att vi kommer se ytterligare prisnedgångar på sikt. Precis som du skriver vore ränteavdraget en sådan trigger på kort sikt. På lång sikt är ett sänkt ränteavdrag bara sunt. Det skapar egentligen en artificiellt hög efterfrågan. Folk får inte bättre relativ betalningsförmåga bara för att man får dra av på lånet. Det enda det leder till är att mäklare och banker får högre intäkter på statens och skattebetalarna som subventionerar avdragets bekostnad.
Tror som du skriver också att det är jätteviktigt att tänka långsiktigt i bostadsaffärer. Man ska vara beredd att bo där i minst ett decennium. Annars är risken för hög. I mitt fall köper jag bara ett fritidshus om kalkylen håller för att jag ska ha betalt av såpass mycket att jag kan bo kvar där som pensionär. Annars är risken för hög. Jag skulle aldrig köpa en BR i Stockholm för att bo i 3-5 år innan jag får för mig att flytta nästa gång. Då är risken också för hög och det är lättare att hyra i andra hand.
En stor faktor är såklart räntan. Att vi svajar vid dessa nivåer på grund av lite amortering är oroväckande. RB säger att den långsiktiga reporäntan ligger runt 2,5-4%. Detta ger en boränta på runt 3,5-5% istället för dagens 1,5%. Man kan då fundera på vad som händer med priserna. Givet hur det sett ut senaste året när man lagt på ett mindre amorteringskrav som bara berört en mycket begränsad del av köparna. Sedan kan man ju välja att inte tro på RB deras track rekord är inte så bra. Men en tredubbling av kostnaderna på lån bör kunna hota dagens priser.
Fastighetsmarknaden behöver inte krascha för att utgöra ett problem. Även om vi inte vet när priserna kommer börja sjunka så vet vi redan att ekonomin tar stryk av dagens fastighetsmarknad.
https://voxeu.org/article/great-mortgaging
Nationalekonomen Joseph Stiglitz (med flera) har länge visat på hur skadligt rent-seeking är för ekonomin. Hur det skadar arbetsmarknaden och gör det mindre lönsamt att arbeta.
https://www.mercatus.org/publication/economic-freedom-and-economic-privilege
http://cepr.net/images/stories/reports/whats-behind-the-increase-in-inequality-2017-09.pdf
@Spargurin: Ja jag har som sagt tröttnat rätt rejält på det där. Speciellt från folk som tror sig veta allt men som helt uppenbart inte har koll. Det är okej att tycka och gissa, det ska alla göra men då bör man uttrycka att det är en gissning man ger uttryck för och inte försöka få det att framstå som fakta.
@Utlandsutdelaren:
Ja jag håller med dig och de exempel du anger med fritidshus är ett väldigt bra exempel på en del av fastighetsmarknaden som inte fungerar på samma sätt som till exempel bostadsrätter i närförort. Fritidsbostäder är en typ av lyxkonsumtion och ditt exempel visar hur det finns stora skillnader inom marknaden. Dels har vi haft en nyproduktion som fungerat som spekulation snarare än boende (även om många köper för att bo) och dels har vi en fritidsmarknad som delvis är vikt för endast de mycket rika. När man sedan uttalar sig för hela fastighetsmarknaden utifrån en av dessa särarter blir det fel. Det mest rimliga är ju att utgå från majoriteten och se hur det ser ut där. Dessutom bör man ta med det mycket stora hyresbeståndet och de boende där i i ekvationen också.
@Ville:
Ja räntan har såklart stor påverkan meninte så stor som vissa verkar tro. Tittar vi på hur räntan gick 2010-2012 så visar det att priserna kan stiga trots höjda räntor. Därmed inte sagt att det är hälsosamt men det är inte alltid marknaden är hälsosam eller vettig. Personligen anser jag att Riksbanken har tagit för stor hänsyn till boendekostnaden samtidgit som de inte berört faastighetspriser i sina inflationsberäkningar vilket skapat ett scenario där boendekostnaden blir låg pga låga räntor vilket fått till följd att de sänker räntan för att inflationen gått ner osv...
@Tidpunkten för...
Ja du har såklart rätt i att det kan skapa problem. Och det finns en hel del duktiga ekonomer som räknat på det där. Bengt Turner bland annat... ;). Och utländska beräkningar utgår ofta från sina hemländer när de räknar och då har man ofta en bostadsmarknad i balans. I vår galna lilla värld där hyresregleringen ställt till med en speciell situation (milslånga köer till hyreslgh) måste man räkna lite annorlunda. I Sverige har vi också en särskilt låg andel spekulation och privat uthyrning av bostäder jämfört med många andra länder. Det gör att marknaden är både annorlunda och mer stabil faktiskt.