Analys
8 Nov, 2020

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q3 2020

Rapportkommentar Q3 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Bästa förvaltningsresultatet hittills
- Ökade vinster från projekt- och fastighetsutveckling
- Fortsatt högt transaktionstempo

Rapportkommentar

Bästa förvaltningsresultatet hittills. SBBs hyresintäkter fortsätter att växa mycket snabbt i spåren av stora fastighetsinvesteringar och hyresintäkterna uppgick i kvartalet till 1 204 MSEK (507) dvs en mer än en fördubbling av nivån från för ett år sedan. Hyror från Samhällsfastigheter utgör nu nästan 80% av de totala intäkterna och drygt 15% kommer från bostäder. SBB har därmed en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar i dagens läge är marginell. Driftnettot steg till 852 MSEK (343) och innebär att överskottsgraden steg till hela 71% (68). Integrationen med Hemfosa är nu helt genomförd och bidrar till det förbättrade finansnettot. Förvaltningsresultatet inklusive finansiella poster steg ännu snabbare än driftnettot och uppgick till 677 MSEK (254). Detta resultat innehåller dock positiva valutakursdifferenser om 104 MSEK (24) men samtidigt har centraladministrationskostnaderna stigit kraftigt till 79 MSEK (34), delvis till följd av den stora transaktionshastigheten och engångskostnader till följd av införlivandet av Hemfosa. SBB har genom ett antal vidtagna åtgärder klart förbättrat den finansiella ställningen (belåningsgrad 42% och en räntetäckningsgrad om 3,3x) och därmed fått en lägre genomsnittlig ränta. Vid utgången av perioden uppgick den till 1,41% (1,76) och bolaget har nu en genomsnittlig räntebindning på 4,9 år. Även detta kvartal redovisades betydande positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen. Efter kvartalets uppvärdering med 3,4 MdSEK till följd av ökat driftnetto efter genomförda investeringar samt omförhandlingar uppgår fastighetsbeståndets värde till ca 81 MdSEK. 

Ökade vinster från projekt- och fastighetsutveckling. Förutom förvaltningen av samhällsfastigheter och hyresrätter håller projekt- och fastighetsutveckling att bli en allt viktig del av SBBs intäkter. Denna bedrivs dels i egen regi men dels också via JV där SBB sålt byggrätten till andra partnern och denne övertar risken för exploateringen. Vid utgången av kvartalet uppgick SBBs byggrättsportfölj till 2 185 000 kvm BTA motsvarande ca 29 000 lägenheter. Av dessa byggrätter hade över hälften erhållit planbesked och/eller lagkraftvunnen detaljplan finns. SBBs mål är att denna verksamhet årligen ska bidra med ett resultat om 500-700 MSEK per år men i en scenarioanalys anger bolaget att de kan komma att bidra med mellan 1,1-1,7 MdSEK i återkommande årligt resultat. Detta resultat beräknas vad avser projektutveckling som summan av förändring av marknadsvärde för fastigheter med större projekt minus genomförda investeringar. Kvartalets resultat från denna verksamhet uppgick till nästan 600 MSEK och innebär att den hittills i år genererat 850 MSEK. Det nyligen höjda målet om att nå ett fastighetsbestånd om 125 MdSEK år 2025, dvs 45 MdSEK högre än idag är beroende av att denna verksamhet utvecklas väl.

Fortsatt högt transaktionstempo. Under Q3 förvärvades fastigheter för 4,6 MdSEK, varav huvuddelen består av en portfölj med norska förskolor med 35-åriga triple-net-avtal. I oktober har avtal om försäljning av fastigheter om 2,1 MdSEK i två separata portföljer annonserats. Samtidigt har SBB förvärvat en fastighetsportfölj i Finland med ett värde på ca 220 MEURO. Förutom effekterna av förvärvet av Hemfosa drivs resultatet av den allt mer strömlinjeformade fastighetsbeståndet och den ökade projekt- och fastighetsutvecklingen enligt ovan. Den efterlängtade BBB+ ratingen borde också vara inom räckhåll, vilket borde ge fortsatt utrymme för lägre genomsnittliga räntor. Förutom att ta hänsyn till ovanstående fastighetstransaktioner gör vi inga större förändringar i våra vinstestimat. Även om aktien haft en betydligt bättre utveckling än de flesta andra fastighetsbolag (+18% i år) handlas aktien långt under rekordnoteringen före pandemin i mars i år. Aktien handlas för närvarande med en 10% premie i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NRV) 24,4 SEK. Ett värde som för övrigt stigit med ca 85% på ett år.

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)

Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: First North Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

Tradevenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.