Hej,

Kan bara instämma. Jag drev för längesedan frågan om att vi skulle lösa hela föreningens lån genom att varje delägare belånade sin egen bostadsrätt med motsvarande summa (alternativt betalade sin del kontant). Syftet, förutom att göra föreningen helt lånefri, var att sänka räntekostnaderna med minst 30 % rakt av oavsett ränteläge eftersom räntan är avdragsgill för privatpersoner men inte för föreningar. En win-win-situation för alla inblandade.

Gissa om majoriteten var för eller emot... ;-)

jag bodde tidigare i en större förening som inte var helt rationell, t ex vill man höja hyran kraftigt för att kunna matcha höga avskrivningar vilket skulle innebära en starkt växande kassa. Lyckades stoppa det med det slagkraftig argumentet att att värdet på lägenheterna skulle falla om hyra gick upp...

Nu bor vi en en väldigt rationell förening, och det är ett starkt plus tycker jag. Jag tror detta är lite ovanligt. T ex så är det inga arvoden till styrelsen och argumentet har varit att det är "onödig skatteavbränning". Huset är en hörnhus i innerstan med lokaler som ger intäkter som täcker medparten av kostnaderna och ett par personer jobbar för att optimera ekonomin och har t ex undersökt solceller på ett föredömligt sätt.

Mi30 skulle trivas här som fisken i vattnet (ja, då de gäller det ekonomiska i alla fall.:) ..)

Ekonomin + läge var det som gjorde att vi köpte lägenheten och jag tycker det är en skön frihetsfaktor att ha en en låg boendekostnad.

En märkligt grej är att en superstark ekonomi i en BRF inte verkar speglas fullt ut i priset. "Vår" andel av hyresintäkterna är ca 30-40 k /år som tillgodogörs skattefritt genom en superlåg avgift samtidigt som den inte var dyrare i inköp. Snyggt kök mm verkar väga lika tungt

Ordförande: var de emot? Har för mig från min förra BRF att man kan låta vissa göra den lösning du föreslår, medan andra kan slippa.

Jag har tyvärr erfarenhet av flera inkompetenta styrelser som satt föreningen i ekonomisk knipa, så har svårt att lita på brf. En sak jag länge funderat över är varför svenska brf är så högt belånade från första början.

Om en brf bildas bör ju kostnaderna till byggbolaget kvittas när lägenheterna säljs för första gången. Varför har brf fortfarande kvar så stora lån i föreningen? Många svenskar verkar helt obrydda av att betala många tusen i avgift som mestadels går till amorteringar och räntor för föreningens lån. Vad används dessa lån till? Knappast extra underhåll eftersom många ändå förväntas vara med på föreningens städdag...

I min förening har några äldre herrar styrt föreningen med hårda och snåla nypor länge, obelånad och med väldigt låga hyror. Nu har en herre gått bort och en annan blivit sjuk i alzheimer och föreningen tagits över av yngre, medelålders damer som genast höjde hyran med 10%. Jag får nog aktivera mig för att stoppa deras framfart.

En annan fråga M30, har du räknat ut vad ditt aktieinnehav gav i utdelning förra året?

Låter rimligt och var lite det jag misstänkte. Tycker det är riktig idioti att artificiellt sänka priserna på nyproduktion istället för att kvitta skulden från byggnationen. Fast bevisar väl bara hur fattiga de flesta är och lever livet på en enda stor avbetalning. Jag skulle gissa att de flesta inte tittar på föreningen överhuvudtaget utan som vanligt blir alldeles för känslomässiga vid ett lägenhetsköp. Tur att vi miljonärer innan 30 är smartare än så åtminstone :)

Ja vart ska jag börja.. sitter själv i styrelsen för en liten brf. Jag tror inte folk i allmänhet förstår vilken risk man tar när man köper brf. Inte heller hur mycket arbete som krävs av styrelsen, speciellt i en liten förening. Men med rätt grannar kan det också ge mycket tillbaka..

Och vad är alternativet egentligen, betala dubbelt så mycket för en osäker situation på andrahandsmarknaden? Dyr nyproduktion? Eller 20 år i bostadskön? Eller flytta från sthlm?

Den sista brf-styrelse jag satt i var knuten till riksbyggen, som också hade en egen representant i styrelsen.

Det jag minns av våra diskussioner kring att amortera mer var att i just fallet bostadsrättsförening och lån så är avskrivning på byggnaden direkt kopplat till amorteringen. Exempelvis: Är byggnadens teoretiska kvarvarande livslängd 70 år så skall 1/70 amorteras per år. Av den anledningen föll önskan om amortering.

Ordföranden>>först när jag läste ditt förslag tyckte jag det lät bra men sen när jag funderade så tycker jag det är helt rätt att medlemmarna röstade ner ditt förslag.

Jag menar, hur hade du tänkt lösa problemet med att vissa kommer flytta från föreningen inom ett par år? Då har man i så fall gått in med en stor summa pengar i föreningen som man sen flyttar från. Om man inte får tillbaka de pengarna så har man ju kastat pengarna i sjön.
Ett annat problem är att vissa i föreningen säkert är nyinflyttade och då redan är fullbelånade och därmed inte kan låna 4-500 000kr till.
Sen för att räntan ska bli lägre så måste man ju själv få en bra ränta. Brf har oftast väldigt låg ränta, min förening ligger på max 1% har jag för mig. Då måste man ha en ränta under 1,42% (1/0,7) för att tjäna på det. Det har inte alla.
Så även om jag också är ekonomisk av mig så hade jag röstat ner ditt förslag.

Ja jag tror också att brfer kan få lägre ränta än privatpersoner, kanske så att det tar ut ränteavdraget ungefär. Därför är det nog inte självklart lönsamt av den anledningen. Och det blir nog svårt att få med sig alla i en förening på något dylikt även om det skulle vara det. Någon kanske är pensionär eller arbetslös och inte kan få tag i pengar tex.

Men grundläggande är ju att man äger något tillsammans med andra. Frågor som rör det gemensamma huset måste man få med sig grannarna på. Och som alla vet så är det inte självklart att det går bra att samarbeta.

Richard
Vid försäljning få du göra avdrag för den amortering som gjorts under tiden som du bott i föreningen!
Inte alla som vet och nyttjar.

Frågan är om man får tillbaka de pengarna när man säljer lägenheten? Inte helt säkert tror jag tyvärr.

Medvetenheten ökar tror jag om att titta mer på den ekonomiska helhetsbilden när man köper brf. Men det är komplext med föreningslån kontra svårbedömda renoveringsbehov etc.

Jag har en liknande plan som du har, jag ligger bara några år efter dig. Kör 25% Global fond, 25% Asienfond och resterande 50% aktier Sverige/Norden.
Tänkte se att utdelningen verkligen kommer upp till ca 20000/månaden innan jag säger upp mig. Kul att se att du har så pass mycket utdelning så att du lätt hade klarat dig redan nu om du ville.

AJ>>jo det vet jag. Men eftersom skatten bara är 22% på vinsten så får man ju bara tillbaka 22%. Resterande 78% är ju kastade i sjön. Jag jobbar på skatteverket btw.

Richard: Amorteras skulden ned, så sjunker räntekostnaderna, avgifterna kan sänkas, marknadsvärdet på lägenheterna ökar.

Sen tror jag de flesta köpare "kollar förenings ekonomi" innan de köper. Problemet är dock,som Nalle Wahlroos sa, att 80% är finansiella idioter så kvaliteten på bedömning är väl minst sagt varierande. Därav följer en marknad med imperfektioner.

Jag bor i och har bott i flera olika BRF men med åren har jag börjat förstå ett och annat och anser nu att dom som sitter i styrelsen är ganska inkompetenta och jag känner att jag vill inte överlåta en så stor del av min ekonomi till dessa människor.

För några månader sedan fick jag upp ögonen för en nyproduktion av ägarlägenheter och efter lite undersökande så slog jag till, inflytt om ett år. Jag tycker iden känns klockren och det passar mig väldigt bra. Ingen förening med lån, man äger sin egen lägenhet med lagfart och pantbrev och det gemensamma sköts genom en samfällighet.
Jag kan när jag vill och hur länge jag vill hyra ut lägenheten utan att någon förening behöver bry sig och vill jag amortera eller låna mer så är det helt mitt eget beslut.

Återstå att se om jag är lika nöjd efter att ha bott ett tag men just nu känns det klockrent.

EnAnnanKalle>>jo det är jag också med på. Men om man räknar på det så kan jag inte tänka mig att värdet ökar lika mycket som man amorterat. Om man amorterar 500 000kr för sin del av föreningens lån och betalar en årlig ränta på 1,2% (hög ränta för brf) blir det 6000kr per år som föreningens kostnader minskar med. Det är en lägre månadsavgift med 500kr. Jag tror inte värdet på lägenheten ökar med 500 000kr om avgiften sänks med 500kr, allt annat lika. Om man räknar med avdraget för kapitaltillskott när man säljer så räcker det med att värdet stiger med 390 000kr (500 000*0,78). Jag tror inte värdet ökar med mer än max ett par hundratusen om avgiften sänks med 500kr.

Det är ingen investering som jag skulle vilja göra mot bakgrund av de siffrorna.

Ägarlägenheter har ju de fördelar som freeby40 nämner. Men ekonomin kring huset måste ju ligga i samfälligheten ändå? Och ska man bo där själv så är det nog trevligare med grannar på lika villkor än folk som hyr av ägaren. Mindre gemenskap i huset, på gott och ont såklart.

Men grundproblemet är ju ändå att man bor så tätt inpå varandra och delar väggar/golv/tak etc.

@Richard Nu handlade det till att börja med inte om några 4-500 tkr utan mer 100-200 tkr per lägenhet beroende på lägenheternas storlek.

Sedan ser jag till föreningens långsiktigt bästa. Lägre månadsavgift, högre marknadsvärde och kvittning vinst mot amortering är en rätt bra affär. Att föreningar har lägre räntor än privatpersoner vill jag inte hålla med om. Snarare tvärtom, bl a för att föreningar ofta har delar av lånen låsta på långa perioder som är satta för längesedan när räntorna var högre.

Men visst, det finns säkert galningar som belånar upp till taknocken och planerar att sälja redan efter 1-3 år, men det är inte den typen av medlemmar som jag vill premiera.

Skall man bo så korta perioder som fem år eller mindre känns det rätt galet att göra en fastighetsinvestering, det är knappast något som en styrelse skall premiera eller ta hänsyn till. Det är därför det finns en hyresmarknad, och folk som kortsiktigt spekulerar med lånade medel är inte de som står högst på styrelsens priolista.

I år 2019 har jag varit så lycklig mot mig, för Gud har gett mig en anledning att leva lyckligt igen efter att ha blivit hjärtat i 3 månader när min man försummade mig och gick tillbaka till sin älskling. Jag led och gick igenom alla typer av emotionella torturer, för jag kunde inte få någon hjälp för att få min man tillbaka, förrän jag var refererad till Dr Rich av min medarbetare som gav mig henne full försiktighet om honom att han kan vara till hjälp till mig. Jag kom i kontakt med Dr Wealthy och jag lyssnade till hans ord och följde de instruktioner som jag gav honom. Kan du tro att min man kom hem inom 12 till 16 timmar som sagt av honom och idag är mitt äktenskap återställt och jag är så tacksam, uppskattande och tacksam för Gud för att använda Dr Rich att få min man tillbaka efter 3 månader av brutit äktenskap. Finns det någon där ute som behöver komma tillbaka till han eller hennes älskare tillbaka eller behöver någon hjälp av något slag? Då föreslår jag att du kommer i kontakt med Dr Rich nu via hans Email ID: wealthylovespell@gmail.com ELLER du kan WhatsApp honom också på +2348105150446 för mer information. Gud välsigne dig herrn

Ordföranden>>
Själva beloppet saknar väl betydelse egentligen. 100 000kr+ är fortfarande mycket pengar att ”skänka” till en förening. För om man ger pengarna till föreningen utan att få tillbaka dem vid flytt så har man ju skänkt bort pengarna.

Om lånen är låsta på långa perioder är det väl standard att man betalar ränteskillnad om man löser det i förtid. I så fall blir det dubbla räntekostnader om man medlemmarna lånar själva.

Standard när man köper en lägenhet är väl att låna 85% och lägga 15% i kontantinsats. Då får man inte låna mer på bostaden. Och att bo kortare tid än fem år är väl också rätt vanligt?
Själv har jag bott i en etta från 2011-2014, en tvåa med sambo 2014-2016 och sen nu en tvåa i annan stad med samma sambo 2016-idag. Att det skulle vara galet att bo så kort tid i en förening kan jag inte förstå. Bara för att man säljer sin lägenhet så betyder inte det att man kliver av fastighetsmarknaden. Jag har ju bott i bostadsrätt sen 2011, om än i olika föreningar.

Man måste ju inse att medlemmarna i en förening byts ut över tid. Hade vi alla i min förening bott kvar i trettio år hade ditt resonemang hållit. Men folk flyttar kontinuerligt ut av olika anledningar. Man kan t ex flytta till en större lägenhet för att man flyttar ihop med partner, eller mindre lägenhet om man flyttar isär, flytta för att familjen behöver större, flytta pga jobb, flytta in på äldreboende etc.

Har du någon tanke på hur man kompenserar en person som flyttar från föreningen ett år efter att man betalat av föreningens lån med 150 000kr? Eller tycker du man får bita i det sura?
Även en person som bott länge i föreningen kan ju vilja/behöva flytta.

Svårt att ta kommentarer på allvar när folk som flyttar inom 5 år kalls för galningar

Richard: Du skriver att du inte tror att marknadvärdet på lgh går upp i motsv mån som avgiften sänks, men har du någon källa/bevis för detta?

Det kan möjligen vara som du säger, men det förutsätter en marknadsimperfektion. Den kan i så fall bero på lagar/regler (amorteringskrav) eller köpare som inte är helt rationella.

Ingen källa, bara en bedömning av vad som verkar rimligt :)

Om vi tänker oss exemplet ovan där en amortering av föreningens lån på 500 000kr medför lägre månadsavgift med 500kr. Jämför vi två st tvåor i Stockholm som är identiska i övrigt men där avgiften skiljer sig åt så kan jag inte tänka mig att en lägenhet med 500kr lägre avgift är värd 500 000kr mer. Avgiften mellan tvåor kan ju skilja 2 000kr i månaden ibland i olika föreningar vilket då skulle innebära en prisskillnad på 2 000 000kr. För mig är det orimligt. Man betalar säkert 5-700 000kr (gissning) mer för en lägenhet med 2000kr lägre avgift men knappast 2 milj.

Av ovanstående resonemang drar jag slutsatsen att marknadsvärdet omöjligen ökar i samma utsträckning som man amorterat. Exakt hur mycket marknadsvärdet ökar i förhållande till amorteringen har jag dock ingen aning om.

Att det föreligger en marknadsimperfektion känns inte så konstigt för mig då jag gissar att gemene man inte tittar så mycket på föreningens ekonomi vid ett köp. Om nu gemene man överhuvudtaget har kunskapen att veta vad man ska titta på.
Företag får ju ofta inte köpa bostadsrätter. Hade investerare (fonder, investmentbolag m fl) fått verka på bostadsrättsmarknaden på samma villkor som aktiemarknaden hade en sådan imperfektion kunnat försvinna från marknaden i stor utsträckning. Men när de som investerar på marknaden ofta inte är medvetna om inperfektionen så är det för mig inte så konstigt att den kommit till och finns kvar.

Hej Mi30,

satt själv i styrelsen för en förening runt millenieskiftet, ca 140 lgh. Vi hade fasta arvoden, 100 kr per möte (ett per månad) samt 2000 kr per år för ordförande och 1000 kr för sekreteraren. Visst var det en del jobb men vi var överrens om att hålla kostnaderna låga. Vi behövde aldrig höja avgiften och tror den fortfarande är densamma. Dock kommer det förr eller senare in det in nya (styrelse-)medlemmar som vill "satsa stort" på något. Det må vara exotiska planteringar till innergården, inreda ett spa i källaren eller solpaneler på taken. Då en större förening ofta har miljoner i kassan kan det vara lockande att börja spendera dessa, klokt eller oklokt.

Det stora problemet för många föreningar är varken räntorna eller det löpande underhållet utan de större dito som t.e.x stambyte, takbyte eller liknande kan medföra. Kostnaden för ett stambyte med samtidig renovering av alla badrum (ska ske med ca 50 års intervall) är ofta i nivå med värdet på fastigheten. Således behövs ett enormt tillskott på kapital som måste lånas upp om det inte avsatts kontinuerligt. beroende på var man är på kurvan - nära eller långt ifrån stambyte så är risken att bo i bostadsrätt kraftigt varierande

När köpte du din nuvarande BR och vad kostade den? Varför köpte du just den? 3000:- i avgift för 60 kvadrat låter ganska bra, men hur kommer det sig att du valde att köpa dig in i en nyetablerad förening med så hög belåning? Vore det inte bättre (om än dyrare) att köpa en BR i en förening med låg skuldnivå och därmed lägre avgift?