Blog Archive
Lagom belåning på en bostad
Jag fick en fråga som handlade om hur jag skulle tänka vid byte till en dyrare bostad. Frågeställaren kunde genom prisuppgång på befintliga bostaden gå in med 25% kontantinsats och frågan gällde om det inte vore klokt att använda lägsta möjliga kontantinsats på 15% och investera pengarna som frigörs på börsen istället.
Rent matematiskt är det ju så enkelt att det handlar om att jämföra börsen avkastning med bolåneräntan. (Ibland ser man argumentet att det handlar om att gissa om bostaden eller börsen kommer stiga mest i pris, men det är feltänkt. Så länge man äger bostaden kommer man påverkas av dess prisutveckling oavsett om man har liten eller stor kontantinsats.)
Dels är det ju svårt att veta hur börsen kommer gå även om vi kan misstänka att den ska slå räntan på längre sikt. Men det kommer som vanligt ett antal psykologiska aspekter in i bilden. Frågan är egentligen väldigt lik den absolut vanligaste frågan jag får som lyder "jag har x kr på ett sparkonto som jag vill investera på börsen, ska jag investera allt på en gång eller utspritt över tid". Även här är svaret att det oftast lönar sig att köra allt på en gång, men att det finns en risk psykologiskt med att inleda med en större börsnedgång (inte minst om man gör köpet på ATH-nivå på börsen som nu).
Jag har ägt bostadsrätt i Stockholm sen 2004 och bytt bostad tre gånger under denna period. Vid varje byte hade jag kunnat få loss rätt mycket pengar om jag valt att minska ner kontantinsatsen till minsta möjliga nivå. Men jag har alltid stoppat in vinsterna som en högre kontantinsats i nästa boende istället. Det betyder att vi numera har under 30% belåning på bostaden vilket kan anses vara i lägsta laget. Ett år som detta när portföljen gått upp 25% hade det så klart varit bättre att ha en miljon till på börsen som hade gett 250 000 kr vilket ska jämföras med en boränta på under 10 000 kr.
Förutom det psykologiska med att sprida riskerna och inte påverkas så mycket mentalt av börsen och bostadens upp- och nedgång i pris tillkommer en del praktiska detaljer inte minst nu när det finns amorteringskrav. Visst amorteringen är ett sparande men en lägre amortering skapar kassaflöde varje månad, pengar som kan månadssparas på börsen och sprida köpen i tider av både uppgång och nedgång. En riktigt lågt belånad bostad skapar förutom lägre månadskostnad och bättre löpande kassaflöde en möjlig flexibilitet framåt att få loss pengar genom att öka belåningen när ett behov skulle uppstå. Eller för att kunna köpa aktier när läget är bättre än på ATH.
Så lågt som 30% belåning som jag själv ligger skulle jag inte rekommendera. Men att sträva ner mot 50% belåning genom minsta möjliga amortering samt förhoppningvis värdestegring på bostaden i takt med inflationen tycker jag är sunt. Samtidigt som man förhoppningvis får pengar över till portföljen varje månad med målet att portföljen på sikt så klart ska bli större än lägenhetens hela värde tycker jag är ett bra mål. Riskspridning och långsiktighet mot ekonomisk frihet är inte så dumt, även om det troligtvis tar lite längre tid att nå målet än med maximal hävstång och risk.
Förutom risken med högre ränta så är ju största risken med ett stort lån om värdet på bostaden går ner, vilket inte gör något så länge man inte behöver sälja av någon anledning eller banken vill omvärdera bostaden.
Det är ju förstås inte så kul om börsen går ner direkt när man lånat mer pengar! Men det beror ju på ens riskbenägenhet, klarar man utan problem 25% nergång utan att sälja så sitter man nog rätt bra, annars är risken stor att man säljer med förlust för att inte förlora mer...
Ska tilläggas att jag har förmånen att just nu sitta med ungefär 20% lån på min bostad och en väldigt låg kostnad för lån, där 20% har investerats på börsen... (i mindre riskabla aktier/preferensaktier)
Skulle kanske kunna låna mer men absolut inte på ATH. Snarare att man skulle vilja ta hem lite vinst nu, fast jag försöker undvika det.
Tack Mi30
Helt off topic, men kom och tänka på dig i denna FB-tråd om matinköp :)
"Ni som lägger Mycket Pengar på Mat o Äter Hemma - Vad Äter Ni"
https://www.flashback.org/t3089032
hade du/ni bara 30 procent när du köpte lägenheten eller har det blivit så under tidens gång pga prisuppgången?
Min första lägenhet där jag bodde med mitt ex var billig och flerdubblade sitt pris när vi bodde där. Vi hade ca 50% belåning vid inflyttning och 10% vid utflyttning. Min andel av vinsten stoppades sen in i nästa lägenhet där jag hade ca 60% belåning vid inflyttning och 50% vid utflyttning.
I nuvarande lägenheten var belåningen ca 45% vid inflyttning (krävdes under 50% för att få superbolånet) men tack vare värdestegring har det blivit 30%.
Jag har amorterat väldigt lite (mer än de extra pengar jag lånade med lägenheten som säkerhet för att köpa aktier 2008) så det mesta har löst sig genom 15 års prisuppgång. Detta taget fritt ur minnet, men hoppas jag tänkt/kommer ihåg rätt.
Det har absolut varit gynnsamma tider när värdet gått upp så mycket, men det är många som ägt bostad i 15 år och flyttat 3 gånger som har betydligt högre belåning eftersom de köpt mycket dyrare bostad vid varje flytt. Eller konsumerat upp pengar som frigjorts vid flytt. Eller ökat upp bolånet för annan konsumtion.
"Visst amorteringen är ett sparande men en lägre amortering skapar kassaflöde varje månad, pengar som kan månadssparas på börsen och sprida köpen i tider av både uppgång och nedgång. En riktigt lågt belånad bostad skapar förutom lägre månadskostnad och bättre löpande kassaflöde en möjlig flexibilitet framåt att få loss pengar genom att öka belåningen när ett behov skulle uppstå."
Lite förvirrande vad du argumenterar för här. Att amortera ner belåningen till en riktigt låg nivå är bra för då slipper man amortera...?
Det hela är främst en fråga om risktolerans. Sparar man halva sin lön är det svårt att tänka sig scenarion där man på riktigt skulle hamna i ekonomiskt trubbel, trots hög belåning. Då får det vara en perfekt storm av börskrasch, höga räntor, bostadskrasch och arbetslöshet samtidigt. Att hålla en lägre belåning än nödvändigt är som att ha räntor i sin portfölj. För sådana som oss med hög sparkvot och ett långsiktigt perspektiv är det inte ett meningsfullt sätt att sänka ekonomisk risk, utan bara ett sätt att hålla nerverna lugna. Dvs den psykologiska riskaversionen. Det kan absolut vara värt det, men man ska vara medveten om att det är en "onödig" försäkring som kostar mycket i utebliven avkastning över åren.
Ca 40% belåning här. Fick inte låna mer då jag då jag skulle flytta till superbolånet då Avanza inte godtog frugans inkomst som säkerhet. Var kanske en mindre god affär med tanke på börsens uppgång sedan dess men man har ju legat med lägre risk sedan dess iaf. Jag menar att med facit i hand hade det betalat sig bättre att stanna med gammal lån med högre ränta och högre investeringskvot tills idag.
Fjodor: Det jag syftade på var frågeställarens variant att gå in med en högre insats vid köptillfället vilket skulle leda till lägre belåning och lägre löpande tvingansde amortering vilket betyder ett högre månadssparande till portföljen.
Men i övrigt håller jag med dig om att det viktigaste är att ha ett överskott av lön vs kostnader varje månad och att man med hög sparkvot och trygg anställning tål hög risk. Helt enkelt en avvägning om det är värt ökad risk/nattsömn för att nå ekonomisk frihet ett år tidigare eller om man absolut vill nå 1 miljard istället för 500 miljoner innan man dör.
Att ligga fullinvesterad men utan belåning i portföljen och runt 50% belåning av bostad tycker jag personligen varit en lagom målsättning för mig även om belåningen nu gått ner lite ytterligare.