Lagom belåning på en bostad
Jag fick en fråga som handlade om hur jag skulle tänka vid byte till en dyrare bostad. Frågeställaren kunde genom prisuppgång på befintliga bostaden gå in med 25% kontantinsats och frågan gällde om det inte vore klokt att använda lägsta möjliga kontantinsats på 15% och investera pengarna som frigörs på börsen istället.
Rent matematiskt är det ju så enkelt att det handlar om att jämföra börsen avkastning med bolåneräntan. (Ibland ser man argumentet att det handlar om att gissa om bostaden eller börsen kommer stiga mest i pris, men det är feltänkt. Så länge man äger bostaden kommer man påverkas av dess prisutveckling oavsett om man har liten eller stor kontantinsats.)
Dels är det ju svårt att veta hur börsen kommer gå även om vi kan misstänka att den ska slå räntan på längre sikt. Men det kommer som vanligt ett antal psykologiska aspekter in i bilden. Frågan är egentligen väldigt lik den absolut vanligaste frågan jag får som lyder "jag har x kr på ett sparkonto som jag vill investera på börsen, ska jag investera allt på en gång eller utspritt över tid". Även här är svaret att det oftast lönar sig att köra allt på en gång, men att det finns en risk psykologiskt med att inleda med en större börsnedgång (inte minst om man gör köpet på ATH-nivå på börsen som nu).
Jag har ägt bostadsrätt i Stockholm sen 2004 och bytt bostad tre gånger under denna period. Vid varje byte hade jag kunnat få loss rätt mycket pengar om jag valt att minska ner kontantinsatsen till minsta möjliga nivå. Men jag har alltid stoppat in vinsterna som en högre kontantinsats i nästa boende istället. Det betyder att vi numera har under 30% belåning på bostaden vilket kan anses vara i lägsta laget. Ett år som detta när portföljen gått upp 25% hade det så klart varit bättre att ha en miljon till på börsen som hade gett 250 000 kr vilket ska jämföras med en boränta på under 10 000 kr.
Förutom det psykologiska med att sprida riskerna och inte påverkas så mycket mentalt av börsen och bostadens upp- och nedgång i pris tillkommer en del praktiska detaljer inte minst nu när det finns amorteringskrav. Visst amorteringen är ett sparande men en lägre amortering skapar kassaflöde varje månad, pengar som kan månadssparas på börsen och sprida köpen i tider av både uppgång och nedgång. En riktigt lågt belånad bostad skapar förutom lägre månadskostnad och bättre löpande kassaflöde en möjlig flexibilitet framåt att få loss pengar genom att öka belåningen när ett behov skulle uppstå. Eller för att kunna köpa aktier när läget är bättre än på ATH.
Så lågt som 30% belåning som jag själv ligger skulle jag inte rekommendera. Men att sträva ner mot 50% belåning genom minsta möjliga amortering samt förhoppningvis värdestegring på bostaden i takt med inflationen tycker jag är sunt. Samtidigt som man förhoppningvis får pengar över till portföljen varje månad med målet att portföljen på sikt så klart ska bli större än lägenhetens hela värde tycker jag är ett bra mål. Riskspridning och långsiktighet mot ekonomisk frihet är inte så dumt, även om det troligtvis tar lite längre tid att nå målet än med maximal hävstång och risk.