Nyttja slopat amorteringskrav?
Jag får några frågor i veckan på mail från er läsare, vilket är kul och jag försöker alltid svara på mailen inom 24 timmar. Ibland händer det att det kommer flera mail på kort tid om samma sak och då kanske man kan misstänka att det är ännu fler som funderar på detta. Och då känns det ofta bättre att skriva ett inlägg om det så når det lite fler personer. När det nu både igår och idag kom mail om hur jag tyckte man skulle tänka kring det slopade amorteringskravet så kändes det därför som ett bra ämne för ett blogginlägg.
Nu blir detta alltså mina personliga åsikter och i grova drag. Varje person får ju sen göra en anpassning efter sina egna åsikter, riskvilja och detaljer i den egna ekonomiska situationen.
Bakgrunden är den att ett amorteringskrav infördes 2016 som sen förstärktes 2018. Vilket bygger på att de som har hög andel av bostadens värde i lån eller har ett lån som är stort i förhållande till inkomsten tvingas amorteras. Detta är beslutat från centralt håll via finansinspektionen och inte en uppgörelse mellan låntagaren och banken, vilket jag tycker hade varit det bästa. Har man väldigt hög belåning är det bra för ens egen skull att amortera. Och även bankerna borde vara måna om att inte ha för högt belånade kunder i händelse av att bopriserna sjunker kraftigt så deras kunder står med lån som är högre än bostaden som utgör lånets säkerhet. Men tydligen har inte detta funkat utan finansinspektionen har behövt hjälpa till. Syftet har till stor del varit att kyla av bostadsmarknaden.
Nu har Finansinspektionen till följd av Corona meddelat att bankerna får släppa på amorteringskravet fram till 31 augusti 2021. Vissa har hävdat att kravet sen aldrig kommer komma tillbaka, men det åtestår väl att se. Kanske beror det mest på hur bostadspriserna utvecklas närmaste året.
Frågorna jag fick var dessa (omskrivet med mina ord och sammanfattat från två olika mail):
1. Ska man utnyttja att man inte längre behöver amortera och ta dessa pengar och spara på börsen istället. Man borde ju kunna få högre avkastning än boräntan?
2. Det slopade amorteringskravet är till för de förlorat jobbet till följd av krisen. Är det då inte omoraliskt att nyttja detta om man egentligen skulle ha råd att fortsätta amortera?
3. Om man slutar amortera ska man då spara pengarna som man får över på aktiemarknaden eller på ett buffertkonto?
4. Vid vilken belåningsgrad kan det vara läge att minska amorteringen?
Om vi börjar med första frågan så är den tanken ju helt rätt i grunden. Men faktum kvarstår att ha en väldigt högt belånad bostad innebär trots allt en risk. Får man behålla jobbet, bor kvar i bostaden och kan fortsätta spara på aktiemarknaden i 20 år så kommer troligtvis avkastningen på det sparandet med god marginal täcka kostnaden för boräntan. Men har man ett bolån på 85% av bostadens värde, bostadspriserna och börsen båda faller med 40% och man samtidigt ska separera är den förväntade avkastningen på börsen på 20 års sikt en klen tröst. Då kommer du efter separationen ha sålt lägenheten men ha en del av bolånet kvar. Ingen kul start på singellivet. Även om du redan bor själv så kanske du en vacker dag ska flytta ihop med någon och köpa ett gemensamt boende att du ha en rest kvar på ett gammalt bolån är en tuff start på er nya kontantinsats. Att inte ha råd att separera eller behöva vänta flera år med att flytta ihop med någon för att bostadsmarknaden svänger är inte att sitta i förarsätet för sitt eget liv. Så jag tycker inte att man kan räkna med förväntad avkastning på lång sikt på börsen och jämföra med boräntan rakt av.
På fråga två tycker jag inte alls man ska tänka så. Slopat amorteringskrav är inget stödpaket som kostar samhället eller någon annan några pengar. Så det finns inget omoraliskt i att nyttja det.
På fråga tre blir det så klart svårt att ge ett rakt och enkelt svar. För det första tycker jag redan man ska ha en buffert på plats oavsett hur amorteringskravet ser ut. Så det finns som jag ser det inget tydligt samband mellan minskad amortering och ökat behov av buffert. Buffertsparandet kommer dessutom troligtivs ha lägre ränta än bolånet, så om vi tittar tillbaka på fråga ett så blir det här i så fall ett omvänt läge.
Och så sista frågan nummer fyra. För mig är det självklart att den som nyss hade råd att amortera 2-3% på bolånet nu ska öka annat sparande med dessa 2-3% om man slutar amortera. Inte sluta amortera och sen spendera pengarna på något annat. Inte ens om man blivit av med jobbet ska man behöva spendera amorteringspengarna på löpande kostnader, då köpte man får dyrt boende till att börja med. Då är det bita ihop och amortera så man får ner lånet eller flytta till något billigare som gäller.
Min slutsats från de fyra punkterna ovan blir alltså att den som har hög belåning nog ska forsätta betala av på bolånet. Men att den med lägre belåning och lång sparhorisont kan passa på att öka sparandet i aktier eller aktiefonder istället. Den övre delen av bilden visade hur reglerna såg ut innan kravet slopades och längre ner har jag gjort en snabb skiss på hur jag tycker man kan tänka i grova drag. I den övre skissen ser man också hur svenska hushållen ligger till, varje prick motsvarar 200 personer. Vi ser att det är tjockt med prickar mellan 75 och 85%.
Mitt förslag är alltså att det är klokt att amortera ner lånet till 75% av bostadens värde i relativt hög takt. Sen kan man lugna sig lite ner till 60%. Efter 60% är det en smaksak om det är värt att betala av mer på lånet. Vi själva har nu 25% belåning på vår bostad, men jag tycker också man får sätta det i relation till det övriga sparandet. Sparar man 15 000 kr i månaden kanske det kan vara ok att lägga 14 000 på fonder och 1 000 kr på amortering även om lånet bara är 40% av bostadens värde. Men den som bara sparar 1 000 kr borde inte lägga allt på amortering i det läget. För oss är låg belåning på bostaden en form av buffert och ett sätt att inte behöva sälja aktier i fel läge om vi vill flytta till ett dyrare boende, köpa ytterligare en bostad (utomlands eller fritidshus) eller separera och behöva var sin kontantinsats.
Jag tycker inte det finns något tydligt behov av att amortera mer just utifrån bruttoinkomsten. Då kan man lika gärna väva in andra aspekter som den totala balansräkningen dvs hur mycket lån i förhållande till totala tillgångar man har. Att väva in studielån, billån, aktieportföljens storlek, totala fasta månadskostnader etc är enligt mig minst lika intressant som bruttolönen. Att inte lånet är för stort i förhållande till bruttoinkomsten sköter bankerna så bra själv med sin kvar att leva på kalkyl. Till och med för bra om du frågar mig som har relativt stora tillgångar men låg lön.
Hur tänker ni läsare? Är det någon av er som passat på att avsluta amorteringen för att öka sparandet på aktiemarknaden?
Hoppas också ni två som mailade var nöjda med svaren även om det nu inte blev 100% personligt just utifrån era frågor. Annars är det bara att återkomma med följfrågor.