17 Dec, 2019

Oändlig hävstång

Ni läste kanske att Erik Selin gått in med 1 miljon kronor i K-fastigheter för cirka 9 år sedan. En miljon som stigit till långt över 1 miljard idag. 1000 gånger pengarna på 9 år i fastigheter ska ju inte vara möjligt tänkte man då. Det hela gnagne lite i mig och jag såg att flera kommenterade det hela på Twitter i samband med artiklarna. Jag såg då några förklaringar i stil med att grundaren av bolaget så klart ville ha med Erik och någon förklarade det hela med att han fått köpa in sig för 1 miljon i kontanter men att bolagets grundare värderat Eriks namn, kunskap och kontaktnät till 49 miljoner. Det skulle alltså handlat om att han fått värde 50 miljoner för 9 år sen som blivit över 1 miljard idag. Även 20 gånger pengarna på 9 år är ju fantastiskt, men det lät på något mer möjligt att förstå. Så jag släppte det hela och tänkte inte så mycket mer på det. Tills jag ramlade över infon att grundaren Jacob och Erik hade gått in med 1 miljon kronor var och utöver det hade man inte tagit in något kapital fram till börsintroduktionen i slutet av november.

Det var alltså frågan om två personer som på 9 år hade lyckats få pengarna att 1000-dubblas genom att investera i fastigheter! Efter att ha grävt lite så är förklaringen helt enkelt att man använt en helt enorm hävstång i form av belåning i förhållande till hur mycket eget kapital man gått in med i fastigheterna. Här kommer förklaringen till hur det varit möjligt.

Om vi tar ett superförenklat exempel på hur det kan se ut när man köper ett hyreshus så kanske man köper ett hus för 10 miljoner som ger en vinst på 500 000 kr per år, dvs 5%. Om man då går in med 3 miljoner själv och lånar 7 miljoner och betalar 2% ränta på lånet så blir vinsten efter räntekostnad 360 000 kr. Det låter ju sämre än en vinst på 500 000 kr men i förhållande till att man får 360 000 kr på en investering på 3 miljoner av egna pengar så är det en avkastning på 12% vilket så klart är mycket bättre än 5%. Det var säkert ingen nyhet för någon av er, men för säkerhets skull gjorde jag den enkla repetitionen för att få in alla på grundtänket. Har man fortfarande 10 miljoner att investera skulle man alltså kunna köpa 3 hus och få 3 gånger så mycket vinst. Redan efter ett par år har man samlat på sig så mycket vinst att man kan med hjälp av lån kan köpa ytterligare ett hus. Sen rullar det på snabbare och snabbare och efter ett antal år kan man köpa ett nytt hus varje år. Efter riktigt många år kan man köpa ett nytt hus i månaden.

Det geniala som K-fastigheter verkar ha gjort är att de lyckats köpa och bygga bostader till vad banken anser är 70% av det riktiga marknadsvärdet. I exemplet ovan hade man alltså kunnat köpa (eller bygga) huset i fråga för 7 miljoner och ta alla 7 miljoner i banklån. Eftersom huset precis som i exemplet ovan anses vara värt 10 miljoner så ser banken ingen skillnad på sin risk. Med en vinst på 360 000 kr per år utan att ha satt in en enda egen krona går det inte ens att beräkna avkastningen i procent på eget kapital, den blir oändlig. Det leder till två enorma skillnader mot exemplet ovan. För det första är man inte begränsad till att bara köpa 3 hus. För det andra så är man heller inte i behov av att vänta och samla på sig vinster i några år från de första husen innan man kan köpa nya. Man dödar hela grejen med att ränta på ränta är beroende av så väldigt många år innan det ger riktig effekt.

Nu finns det ju ändå någon form av begränsning i form av hur många hus, tomter och byggen man kan komma över till 70% av marknadsvärdet och hur många projekt man kan hålla koll på samtidigt. Men tänk om samma metodik skulle gå att använda på aktiemarknaden. Du lyckas övertyga banken om att du kan köpa aktier för 70% av det egentliga värdet tack vare en unik värderingsmetod som du har i Excel. Börsens svängningar bara är brus som ni kan strunta i, du och banken stämmer av värdet enligt dina egna beräkningar en gång var 5e år istället, så länge du betalar räntan på lånet så är banken nöjd. Får du då låna till 1% ränta och börsen ger 3-4% i direktavkastning skulle det rulla på ganska bra när du köpt aktier för någon miljard i veckan under en period. Kan du dessutom lägga det hela i ett AB där du bara går in med 1 miljon i eget kapital från början och all övrig risk ligger hos banken så skulle Eriks och Jacobs avkastning på 1000 gånger pengarna på 9 år vara lätt att slå. Efter 9 år börsintroducerar du ditt investmentbolag och med din fina historik blir det så klart inte tal om någon substansrabatt, utan snarare en fin premie.

Man måste verkligen imponeras av Erik Selin som lyckats bygga upp flera miljardbolag parallellt. Han måste ju tycka alla som är över 40 och inte är miljardärer är riktiga sopor! Med tanke på hur pass enkelt det ändå verkar vara.

Obs Jag har inte fördjupat mig i värderingen av fastigheterna eller K-fastigheters aktie. Utan inlägget syftar bara till att förklara själva metodiken då jag själv varit förvånad över hur man kan få 1000 gånger pengarna på 9 år genom att investera i fastigheter. En nyckelfråga är ju detta med hur man kan lyckas bygga eller köpa fastigheter till 70% av marknadsvärdet. 

Vill man titta mer på värderingen kan bloggkollegan Aktiepappas inlägg vara en bra början för att gräva djupare

Tradevenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.