Varför har vi huslån?
Jag fick en kommentar på ett blogginlägg här som återkommer med jämna mellanrum. Så jag tänkte att jag kanske kunde besvara det i ett eget inlägg, även om frågan varit uppe tidigare.
Personen som ställde frågan hade lite över 3 miljoner i kapital, lite under 3 miljoner i bolån och målet att gå i pension tillsammans med sin man om ca 10 år. De var sugna på att betala av lite på lånet nu när räntan gått upp och lånet kostar en del varje månad.
Om jag börjar med vårt läge så har vi en bostad värd lite över 3 miljoner och ett bolån på ungefär 500 000 kr. Detta ska sättas i relation till portföljen som är obelånad och värd runt 16 miljoner. Den låga belåningsgraden på bostaden har främst uppkommit tack vare att vi varit inne på bostadsmarknaden sedan 2004 respektive 2007 utan att hela tiden byta upp oss till mycket dyrare bostäder. Dvs pengarna vi har i bostaden består främst av prisuppgång på gamla bostäder snarare än ursprunglig kontantinsats eller amortering.
Det som är lite kul med frågeställningen kring belåning är att den "kommer från båda hållen”. Jag får ungefär lika ofta frågan varför vi inte lånar upp bostaden till 40-50% och portföljen till 10-15%, det skulle ju innebära en låg risk och frigöra 3-4 miljoner som vi kunde investera på börsen. På 10-15 år talar allt för att den avkastning vi skulle få på börsen kommer överstiga den ränta vi betalat för lånen. Och det är nog också denna invändning jag skulle ha om jag tittade på vår ekonomi som utomstående.
Samtidigt är det många som precis som frågeställaren tycker att det låter skönt att slippa bolån och tänker att vi nog skulle vara ungefär lika glada om portföljen var värd 15,5 miljoner istället för 16 miljoner, efter att vi tagit ut 0,5 miljoner för att betala av lånet helt.
Här är några saker jag tycker man kan väga in i beslutet kring att ha lån samtidigt som man har tillgångar investerade på annat håll.
Vad ska pengarna investeras i - det är stor skillnad i risk mellan att låna pengar för att investera i en enskild aktie jämfört med att köpa en global indexfond.
Tidshorisont - Är man säker på att man kommer kunna vara långsiktig både med investeringen och belåningen? Lånar man med huset som säkerhet för att köpa aktier och sen plötsligt ska flytta till en dyrare bostad finns det risk att det är fel läge att sälja aktierna just då.
Vilken säkerhet - Att låna pengar hos CSN eller med bostaden som säkerhet har en fördel jämfört med att belåna portföljen. Och det är att det är ingen som kommer omvärdera din utbildnings värde eller bostadens värde varje dag som sker med värdet på din portfölj. Så länge du klarar av att betala räntan så kan du invänta bättre tider.
Vardagsekonomin - Jag tycker man bör skilja på portföljen från den vardagliga ekonomin. Börsens kortsiktiga svävningar ska inte påverka möjligheten att klara sig varje månad. Så klarar man av räntekostnaderna inom ramen för sin vardagsekonomi är det mycket säkrare än att det bygger på att vissa bolag ska fortsätta med sin utdelning eller att aktiekursen är rätt för att man ska kunna sälja lite för att betala räntan.
Flexibilitet nu - I vårt specifika fall har vi ett bolån med så kallat flexutrymme som innebär att vi kan öka upp belåningen med 500 000 kr jämfört med nuvarande nivå, snabbt, digitalt och utan någon ansökan. Hade vi betalat av hela bolånet hade vi behövt en klart större buffert på sparkonto för oväntade händelser. Nu har vi på sätt och vis en buffert på 500 000 kr som ligger och väntar utan att kosta något i vare sig ränta eller förlorad avkastning.
Flexibilitet sen - Även om du kan få ett bolån idag är det inte säkert att det är lika lätt i framtiden. Både i frågeställarens och vår situation kan det troligtvis vara svårare att få ett nytt bolån om 10-15 år då inkomsterna är lägre. Betalar man av på bolånet är det inte säkert att man får loss de pengarna igen.
Sammanfattningsvis tycker jag fördelarna med att ha ett bolån överstiger nackdelarna och ser inget större värde i att bli av med lånet helt. Men att man får göra en samlad bedömning från fall till fall.