BRF 2.0 - Ny typ av bostadsrätt

 

Överbelånad bostadsrätt?

 

I förra veckan fick vi tips om en ny typ av bostadrätt. Det är något som kallas Bostadsrätt 2.0 och som har kommit på ett smart sätt att sälja nybyggda bostadsrätter. De har ett upplägg där man som köpare inte behöver någon kontantinsats och endast lite lån. Resten av lånen verkar ligga i föreningen. Det är ett finurligt upplägg som rundar amorteringskraven vilket får ner utgifterna för de som bor i lägenheten (förutsatt att dessa föreningar verkligen blir byggda) men man har i och med det här upplägget tagit bort möjligheten till ränteavdrag för medlemmen. Med andra ord blir räntekostnaden 30 % högre än om lånet skulle legat på ägaren istället.

 

Större risk

 

Som om inte det vore nog så har man även lagt en större risk på köparen/ägaren och då det inte sker någon lika stor amortering som vid vanliga köp minskar inte heller risken på samma sätt som den gör med de amorteringskrav som finns. Det framgår lite otydligt hur finansieringen ska gå till men det är tydligt att man som köpare inte ska lägga någon kontantinsats. Det innebär i våra ögon att om lägenheten går ner i värde så sitter man med mer lån än vad lägenheten är värd. Om dessutom värdet skulle sjunka med mer än 20 % kommer föreningen att ha högre lån än har tillgångar. Det ska jämföras med en vanlig förening där de sällan har högre belåningsgrad än 20-25 % av fastighetens värde. Om vi leker med tanken att inte alla lägenheter blir sålda så får vi också problem. Problem som drabbar de andra medlemmarna i föreningen vilket gör att vi ser en ytterligare risk i denna form av bostadsrätt. Eftersom bostadsrättslagen ger möjlighet att när som helst avträda en lägenhet med 3 månaders varsel på samma sätt som en hyreslägenhet, ser vi också betydande risker att medlemmar som inte betalat någon insats flyr föreningen så fort det ser ut att gå dåligt för föreningen. Det gör att andrahandsvärdet sannolikt kommer vara begränsat även om föreningen då kanske amorterat en del på lånen eller om värdet på föreningens fastighet gått upp vilket skulle kunna skapa lite värden för denna typ av lägenhet.

 

Konstiga beräkningar

 

Vi har även försökt få ordning på de räkneexempel som anges på sidan och här har man jämfört sina lägenheter med ”vanliga” nyproducerade bostadsrätter. Enligt 2.0 anger man att en vanlig nyproducerad lägenhet om 2 rok, 37 kvm, har en månatlig kostnad på 13.558 kr. Priset de räknat på är 2.600.000 kr minus kontantinsats på 390.000 kr vilket ger lån på 2.210.000 kr. Om vi förutsätter en ränta på 2%, vilket torde vara i överkant, ger det en månadskostnad på 2.578 kr. Självklart ska det betalas en avgift till föreningen också och vi hittar en slumpmässigt utvald nybyggd lägenhet i Göteborg med samma kvadratmeter och den har en avgift på 2.536 kr. Om vi utgår från att det är samma avgift på den aktuella lägenheten så återstår alltså kostnader på 8.444 kr per månad. I vårt exempel har vi inte räknat med elkostnad eller hemförsäkring och utgår vi från att vi ska lägga med dem så hamnar vi ändå kring 8.000 kr som kalkylen felar. Vi undrar hur man räknat egentligen? Är det så att man räknat med amortering som en kostnad? I så fall borde det vara läge att anmäla det aktuella företaget till marknadsdomstolen och/eller erbjuda dem en kurs i ekonomi.

 

 

Smarta lägenheter

 

Vi ska inte bara såga upplägget för vi kan faktiskt erkänna att lägenhetstyperna de bygger, små yteffektiva lägenheter är både smart och ligger i tiden.

 

Vi köper inte

 

Nog för att vi tycker om smarta nya lösningar men det här är en boendeform som vi inte ser några fördelar med mer än att det är lätt att köpa för de med sämst ekonomiska förutsättningar. Personer som behöver träna på att spara snarare än att ta stora ekonomiska risker. Behöver vi säga att vi väljer att inte köpa några lägenheter med det här upplägget?