Nyfosa - Rapportkommentar Q3 2023

Nyfosa fortsätter att gå igenom den pågående fastighetskrisen relativt bekymmersfritt. Intäkterna steg med 11% i Q3, vilket var en högre ökningstakt än vi räknat med. Tillväxten är en effekt av indexuppräkningen av hyrorna vid årsskiftet och en svagare krona (Nyfosa har ca 25% av sina intäkter i euro till följd av fastighetsinnehavet i Finland). Vi bedömer att intäkterna från jämförbart bestånd justerat för valutaeffekter steg med ca 3% i kvartalet (ca 7% under årets första nio månader). Nettouthyrningen uppgick till -17 MSEK och orsakades till ca hälften av en större konkurs. Lokalerna i nämnda konkurs har emellertid redan åter blivit uthyrda. Detta styrker företagsledningens bedömning att efterfrågan på företagets lokaler fortsätter vara god. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå om 91,6%. Efter kraftiga kostnadshöjningar under det första halvåret till följd av stigande el- och underhållskostnader var utvecklingen under Q3 betydligt lugnare och bidrog till bolaget kunde redovisa en ökning av driftsnettot till rekordnivån 651 MSEK (544). Det innebär en överskottsgrad om hela 73,5% (68), vilket är en historiskt hög siffra för bolaget. Med genomsnittliga räntor, som på ett år nästan fördubblats från 2,8% till 5,1% för Nyfosa, försämrades räntenettot betydligt från -190 MSEK till -337 MSEK. Förvaltningsresultatet före värdeförändringar (inkl. resultatandelar från intressebolag) sjönk därför till 283 MSEK (374) och det utdelningsgrundande kassaflödet till 273 MSEK (326). Nyfosa gjorde under kvartalet enbart relativt små nedskrivningar av sin fastighetsportfölj och fastigheterna värderas nu till ett genomsnittligt avkastningskrav på 6,65%. Efter att under Q2 lyckats sälja fastigheter för 546 MSEK, vilket var 45 MSEK över det bokförda värdet, har Nyfosa efter Q3 sålt ytterligare fastigheter till ett värde av 760 MSEK. Denna gång med en vinst om 44 MSEK. Dessa två transaktioner stärker vårt intryck av att Nyfosas fastighetsportfölj, trots oron på fastighetsmarknaden, fortsätter att vara försiktigt värderad.

Efter att under andra och tredje kvartalet ha omfinansierat ca 5,8 MdSEK återstår enbart 275 MSEK av utestående obligationer (som förfaller i april nästa år), att finna ny finansiering för under de nästa 12 månaderna. Under år 2025 utgör sedan motsvarande belopp 500 MSEK. Med likvida medel på drygt 1,2 MdSEK vid årets utgång (enligt vår beräkning) samt outnyttjade kreditlinor finns det enligt vår bedömning inte någon risk för några likviditetsproblem under de närmaste åren. Nyfosa har visserligen till största del rörliga räntor i sina låneavtal men genom räntetak och innehav av swappar begränsas riskerna
avsevärt vid fortsatta uppgångar i marknadsräntorna. 53% av skuldportföljen var säkrad med denna typ av instrument vid kvartalets utgång och målet är att på sikt nå 75%. En fortsatt ökning av räntekostnaderna med 1 procentenhet förutsatt nuvarande löptid på portföljen skulle därför öka kostnaderna på årsbasis med endast ca 125 MSEK. Den stora andelen lån med rörlig ränta gör samtidigt att Nyfosa kommer att bli en stor relativ vinnare i förhållande till
de flesta andra noterade fastighetsbolag när de korta räntorna börjar sänkas. Även om således Nyfosa är kraftigt exponerade mot den kortsiktiga ränteutvecklingen har bolaget en konservativt uppbyggd struktur på låneportföljen. Efter genomförda åtgärder består enbart ca 7% av Nyfosas räntebärande skulder om 24,8 MdSEK av obligationslån och resten utgörs av traditionella banklån. Förutom ovanstående nämnda likviditetsreserver har Nyfosa drygt 1 MdSEK framförhandlade för nya fastighetsaffärer. Det finns alltså fortsatt förmåga att göra fastighetsinvesteringar men också göra lönsamma hyresgästanpassningar.

Med genomförd omfinansiering och ovan nämnda fastighetsförsäljningar befinner sig Nyfosa i ett förhållandevis mycket bra läge. Nettobelåningsgraden kommer vid årsskiftet enligt vår bedömning att sjunka till ca 56% (för närvarande 58%). Om räntetoppen dessutom nås under början på nästa år för att sedan börja sjunka under hösten – vilket torde vara konsensusuppfattningen – befinner sig bolaget i en mycket bra situation för att dra fördel av lägre räntor. Vi fortsätter att överraskas av att uthyrningsgraden enbart marginellt har påverkats av den sämre konjunkturen. Detta måste förklaras av Nyfosas attraktiva lokaler med en stor andel inom stabila segment såsom lager och logistik. Vi bedömer dock fortsatt att efterfrågan på lokaler kommer att försämras under 2024 och leda till en lägre uthyrningsgrad under året. Inför nästa år motverkas detta mer än väl av att Nyfosa vid årsskiftet kommer att ha möjlighet att höja hyrorna med ca 7-8% till följd av indexklausuler i huvuddelen av hyreskontrakten. Denna typ av kontrakt gäller för över 90% av Nyfosas totala hyresintäkter. Samtidigt räknar vi med att räntekostnaderna kommer att fortsätta stiga under 2024 i och med vår prognos att räntorna först börjar sjunka under slutet av året. Det innebär sammantaget att vi räknar med ett marginellt lägre förvaltningsresultat under nästa år. Därmed är det först 2025, som Nyfosa enligt vår prognos kommer att uppleva en ordentlig vinstförbättring till följd av lägre räntor och en ökad uthyrningsgrad. Med en ordnad finansiering och hög likviditet bedömer vi att Nyfosa kommer att fortsatt kunna agera opportunistiskt på en orolig fastighetsmarknad. Vi har dock antagit att företagsledningen av försiktighetsskäl kommer att vara återhållsamma med större förvärv. Med en kursnedgång sedan kurstoppen vid årsskiftet 2021/22 om ca 70% har aktien – i likhet med många andra fastighetsaktier - gått från att handlas med en stor premie mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV) till en rabatt. Vid halvårsskiftet uppgick substansvärdet till 97 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 45% mot dagens aktiekurs. Givet Nyfosas historik, stabila ställning och vår prognos om återupptagen vinsttillväxt under 2025 framstår den stora rabatten som svårförklarlig.

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.