När huset dör: om bostadsrättens bortglömda livslängd

Jag började fundera på det här en måndag när jag promenerade genom ett miljonprogramsområde i utkanten av stan. En av hyresfastigheterna höll på att rivas – grävskopor, damm, betong som smulas sönder till grått grus.
Jag tänkte: Det där huset kunde lika gärna ha varit en bostadsrättsförening. Samma årgång, samma betong, samma armering. Men hur ofta ser man en bostadsrättsförening riva sitt eget hus?

Det var då det slog mig: hyresvärdar vet att hus dör. Bostadsrättsföreningar tror att de lever för evigt.

Två världar, samma betong

När ett fastighetsbolag äger en hyresfastighet räknar de kallt på allt.
Betong, rör, stammar, tak – allt har en kalkylerad livslängd. När kostnaden för underhåll närmar sig nybyggnadsvärdet, ja då river man. Ingen dramatik.
Det är som att byta ut en lastbil som gått 80 000 mil.

Men i bostadsrättsvärlden lever man i något slags kollektivt självbedrägeri.
Föreningen äger huset, men betraktar det som ett arv snarare än en maskin. Avgifterna hålls nere, underhåll skjuts upp, och årsredovisningen fylls av rader som “fasadrenovering planerad inom tio år” – år efter år.

Samma hus, olika öden

Två identiska lamellhus kan stå 300 meter från varandra.
Det ena ägs av Familjebostäder – där har man gjort stambyte, fasadbyte, ny hiss, energisystem. Det andra är en bostadsrättsförening – där har man målat trapphuset och bytt några ventiler.
Det första huset kommer stå i ytterligare 40 år.
Det andra kanske måste rivas om tio.

Skillnaden är inte byggnadens kvalitet, utan ägandets psykologi.
Hyresvärden tänker på lönsamhet och livslängd.
Bostadsrättsföreningen tänker på låga månadsavgifter och trivsel.

Pengarna – och illusionen om evigt värde

Här någonstans blir det ekonomiskt intressant.
En lägenhet i en 60 år gammal byggnad kan säljas för tio miljoner i innerstan – som om huset vore odödligt.
Men ingen verkar ställa den självklara frågan: hur länge står huset?

Om en byggnad har en teknisk livslängd på 70–80 år, borde inte värdet börja falla långt innan det?
Om en bil förlorar halva värdet på fem år för att den slits, varför tappar inte en bostadsrätt värde när stommen närmar sig pensionsåldern?

Svaret är att marknaden helt enkelt inte bryr sig.
Mäklaren säljer “utsikt och charm”. Banken lånar ut mot “läge och kvadratmeter”. Ingen tar höjd för betongens karbonatisering eller att föreningens underhållsfond är tom.
Alla agerar som om huset kan stå för evigt – och så länge någon köper, så fungerar illusionen.

Men förr eller senare tar fysiken över. När stommen inte längre håller, när fukten gått in i kärnan, då går inte längre någon bank in med lån. Då sjunker värdet inte långsamt – det rasar.

När föreningen blir sitt eget problem

Det tragikomiska är att just den där ägardemokratin som skulle vara tryggheten i bostadsrätten blir dess svaghet.
När huset börjar vittra säger ingen: nu river vi och bygger nytt.
För vem vill bo på hotell i två år och samtidigt ta ett lån på tre miljoner?
Resultatet blir att man kör vidare tills det inte går längre.

Och när man väl når den punkten – när huset faktiskt döms ut – är bostadsrätten inte längre en tillgång utan en skuld.
Banken ser ingen säkerhet, marknaden ser ingen köpare.
Man sitter kvar med Svarte Petter i en betonglåda från 1965.

Den tysta tickande klockan

Sanningen är enkel: varje byggnad har en teknisk livslängd.
Hyresvärdar vet det.
Bostadsrättsföreningar ignorerar det.
Och köpare? De verkar utgå från att just deras hus är undantaget från entropins lagar.

Jag läste bara första året på Väg- och vattenprogrammet på Chalmers för tjugo år sedan, men jag minns åtminstone så pass mycket betongteknik att jag vet: allt material bryts ner, långsamt men obönhörligt.

Så när jag går förbi ett rivningsstaket och ser en grävskopa tugga i sig ett 60-talshus tänker jag:
Det här är framtiden för fler än vi tror. Frågan är bara – när börjar marknaden prissätta den?