Platzer Q3 2023

Platzer kom idag med sin Q3-rapport och även om de inte riktigt är först ut kan de ändock tjäna som exempel på vad fastighetsbranschen har att hantera i denna fas av cykeln.

Vi är nu ungefär 1,5 år in i räntehöjningscykeln. Räntehöjningarna har gått fortare än vad som kanske är brukligt å andra sidan var stimulanserna och minus-räntemiljön som förelåg detta tämligen dramatiskt och okonventionellt det med.

Man har skrivit ned värden en del på fastigheterna. En trend som följt i och med stigande ränteläge. Platzers nuvarande ”substans” beräknas till ca 121 kr/aktie (133). Dessa orealiserade förändringar är delvis ”fluff”, men kan ändå tjäna som en indikator. Inte minst kontra aktiekurs. I tider av eufori ser man ofta aktiepriset stå långt över ”substans” efter som en ”ny tid” råder och allt ska till himlen. I bistrare tider tvärt om.

Om värdet på befintligt bestånd sjönk så steg däremot hyresintäkterna. Även driftöverskottet såg en förbättring, men ändock så kom förvaltningsresultatet in sämre.

Svaret på det står i finansnettot. Räntekostnaderna har ökat dramatiskt. Platzer har ca 80 % bankfinansiering. Snitträntan har gått upp till 4,2 %. Det slår. Därtill en ökad lånevolym p.g.a. projektinvesteringar för framtiden.

Summerar vi 12-månaders rullande och jämfört med 2022 har Platzer därmed sett ca 12 % ned i förvaltningsresultat. Jämfört med toppåret 2021 så ned ca 23 %. 

Prismässigt handlas Platzer därmed till ca 12 gånger förvaltningsresultat och ca halva ”substansen”. Det är prisnivåer som man kunnat se vid tidigare ”kriser”. Det är svårt att veta hur långt ned förvaltningsresultatet liksom fastighetsvärderingar ska. Det är lite som att spå väder. I branschen lär det också finnas en del riktiga sänken. En del som tagit på sig för stor risk och hävstång i goda tider. Det är ju alltid risken i hävstångs-branscher så som fastighet och bank. 

Mitt antagande är fortfarande att en korg med fastighetsbolag kan betala sig på sikt, men det är naturligtvis inte de innehaven som driver portföljutvecklingen just nu. Jag är också strax kommit förbi ackumulering och kommit till ”övervintringsfasen” i dem då jag enbart (enligt mina egna ”regler”) kan fylla på något mer i Balder. Platzer har jag redan X summa i och då är det nog med det.

I efterhand kommer det kanske visa sig att jag lika gärna hade kunnat lägga motsvarande pengar i en fastighetsfond, men det är svårt att inte vara där och pilla mer hands on.