Rapportkommentar
21 Apr, 2023
Fastpartner rapportkommentar Q1 2023

Fastpartner rapportkommentar Q1 2023

Uppdaterad:
21 Apr, 2023

Rapportkommentar

Stora hyreshöjningar förmår inte kompensera för stigande räntekostnader

Hyresintäkterna ökade i Q1 med hela 14% till 556 MSEK (489). Detta beror i huvudsak på de indexerade hyreshöjningarna vid årsskiftet, vilket framgår av att i jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med ca 60 MSEK eller 12%. En mindre del kommer från nytecknade kontrakt, färdigställda hyresgästanpassningar samt hyror från förvärvade fastigheter. Vakanserna fortsatte vara på en låg nivå. I motsats till vår prognos ökade den ekonomiska uthyrningsgraden och uppgick till 93% (92). Vi hade prognostiserat att den begynnande lågkonjunkturen redan nu skulle börja få effekt på lokalefterfrågan och förklarar att vi underskattade tillväxten i hyresintäkter.  Driftnettot ökade i kvartalet i nivå med hyresintäkterna och uppgick till 375 MSEK (330). Detta bland annat till följd av ökade kostnader för uppvärmning och el. Detta ledde till att överskottsgraden uppgick till 67,5%, vilket var i nivå med samma period föregående år.  Till följd av de stigande marknadsräntorna och en relativt kort räntebindningspolicy steg räntekostnaderna kraftigt under kvartalet och räntenettot försämrades till -170 MSEK (-67). Medelräntan för samtliga lån var vid kvartalsskiftet 4,4% (3,7). Det förbättrade driftsnettot kunde därför inte motverka de ökade räntekostnaderna och förvaltningsresultatet före värdeförändringar sjönk i kvartalet till 194 MSEK (255). Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna prognostiseras uppgå till 740 MSEK (1060). Utvecklingen på fastighets- och räntemarknaden gör att Fastpartner i samband med rapporten skriver ned prognosen om ett förvaltningsresultat år 2025 till 1 100 MSEK. Tidigare prognos uppgick till hela 1 500 MSEK.  Bolaget fortsatte - till följd av läget på fastighetsmarknaden - att ha en mycket försiktig investeringspolicy och gjorde under kvartalet inga förvärv samt enbart investeringar i det egna fastighetsbeståndet om ca 120 MSEK.  Intressant att notera är att bolaget efter relativt stora nedvärderingar av fastighetsbeståndet under förra året, inte i detta kvartal upplever ett behov av att skriva ned på värdet. Värderingen av fastighetsportföljen vid årsskiftet bygger på ett avkastningskrav om 4,8% (4,8) på verkligt kassaflöde.

Förlängda löptider på banklån

Av Fastpartners räntebärande skulder vid kvartalsskiftet om 16,8 MdSEK utgjordes ca 45% av obligationslån. Till följd av den kraftiga ränteuppgången på denna typ av finansiering (vilken aktualiseras i samband med förfall) har bolaget under kvartalet förlängt löptider och ökat på de befintliga banklånen samt RCF-avtal (revolterande kreditfaciliteter). Detta medför att bolaget i och med detta har likviditet för att hantera samtliga låneförfall för en period överstigande 24 månader.  Med tanke på att Fastpartner har ca 6,6 MdSEK som förfaller under innevarande år och nästa försvinner därmed ett stort orosmoln. Detta innebär också att bolaget därmed med råge uppfyller ratinginstitutens likviditetskrav för en Investment Grade-rating. Att bolaget lyckats med denna förändring är enligt vår mening ett tecken på bankernas tilltro till fastighetsportföljens värde och potential samt förtroendet för företagsledningen. Det fortsatt stigande ränteläget och ovan vidtagna åtgärder – där bankerna lär kräva ökade marginaler - lär dock göra att bolagets finansieringskostnader fortsätter att stiga. Med en ganska stor ränteswapportfölj finns i och för sig möjligheter att begränsa effekterna av ränteuppgången men vi räknar med en genomsnittlig ränta under 2023 som stiger till närmare 5%, dvs betydligt högre än tidigare.  

Positionerade för räntenedgång under slutet av året

Av Fastpartners redovisade uthyrningsgrad hittills i år är det svårt att spåra några signaler om en sämre konjunktur. Inte heller verkar den pågående trenden bland många företag att minska sina kontorsutrymmen ha haft någon effekt. Vi har dock svårt att inte se att dessa faktorer successivt under året kommer att börja få en inverkan. I vår hyresintäktsprognos har vi därför fortsatt lagt in en lägre uthyrningsgrad, som minskar till under 90% till slutet av året. Fastpartner har positionerat sig för en räntesänkning från Riksbanken redan under slutet av året, vilket sedan skulle följas av ytterligare sänkningar under 2024.  Vår resultatprognos utgår från en något mer pessimistisk prognos om att räntecykeln först bottnar om tolv månader.  Men även så kommer det med hänsyn till bolagets korta låneportfölj att få en positiv påverkan redan nästa år.  Företagsledningen har redan begränsat investeringarna inom om- och tillbyggnader och vi har i vår prognos antagit att det kommer att gälla fortsatt. För att behålla hyresgäster långsiktigt bedömer vi i likhet med tidigare att nivån på investeringar för hyresgästanpassningar kommer att förbli hög.  Med ledning av resultatet i Q1 har vi dragit upp hyresintäktsprognosen samtidigt som räntekostnaderna stiger mer än vi tidigare beräknat. Netto innebär det en viss sänkning av vår resultatprognos för förvaltningsresultatet i år. Med en fortsatt hög inflationstakt kommer även indexuppräkningen av hyrorna för 2024 samtidigt som det finns utrymme för lägre räntekostnader.  Fastpartners långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgick vid årsskiftet till ca 108 SEK per aktie, vilket innebär att värdet på tolv månader minskat med ca 2%, samtidigt som aktiekursen sjunkit med ca 30%. Det innebär att aktien för närvarande handlas ca 40 % under det långsiktiga substansvärdet. Dessutom finns det enligt vår mening – även i dagsläget - ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda i drygt 600 MSEK. Aktiekursen uttrycker för närvarande enligt vår mening därför en betydande pessimism i tron på värdet på fastigheter även i attraktiva områden i Stockholmsområdet.
 

Disclaimer

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.
 

TradeVenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.