Fastpartner - rapportkommentar Q3 2023

Hyresintäkterna ökade i Q3 med 6% till 545 (514) MSEK, vilket var något under vår förväntan. Det är dock att anmärka att intäkterna under årets första tre kvartaI stigit med nästan 11% och att i jämförbart bestånd har dessa ökat med nästan 10%. Vakanserna fortsätter att vara på en mycket låg nivå. Även om Fastpartner inte rapporterade nettouthyrningsgraden i kvartalet var den ekonomiska uthyrningsgraden vid kvartalsskiftet hela 93 (92)%. Några effekter av en sämre konjunktur är således fortsatt svår att spåra. Driftsnettots utveckling med en uppgång med nästan 9% - alltså större än hyresintäktsökningen - till 404 (371) MSEK innebar att överskottsgraden steg till 74 (72)%.  Med en stor andel av lånen med en kort räntebindning får den stigande räntenivån emellertid såsom väntat en kraftigt negativ påverkan på räntenettot och därmed på förvaltningsresultatet. Räntenettot mer än fördubblades till -222 (-94) MSEK och förvaltningsresultatet före värdeförändringar sjönk i kvartalet till 167 (257) MSEK. Det är också att anmärka att i detta resultat ingår ett osedvanligt högt resultat från andelar i intresseföretag om 35 MSEK (-1). Medelräntan för samtliga lån var vid kvartalsskiftet 5,1% (3,7). Efter att stora negativa värdeförändringar på fastighetsbeståndet redovisats under Q2 skedde inga större förändringar under kvartalet, vilket får anses vara ett styrketecken. Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna om 4,9 % (baserat på verkligt kassaflöde) var oförändrat i förhållande till utgången av förra kvartalet. Det stigande avkastningskravet på värderingarna sedan motsvarande tidpunkt förra året fortsätter motverkas av högre hyror på nytecknade hyreskontrakt och färdigställda fastigheter. Fastpartner fortsatte - till följd av läget på fastighetsmarknaden - att ha en mycket försiktig investeringspolicy och gjorde under kvartalet inga förvärv samt enbart investeringar i det egna fastighetsbeståndet om ca 150 MSEK. Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna prognostiseras av bolaget uppgå till 700 MSEK (960), vilket är en mindre prognosjustering från föregående kvartalsskifte.

Enligt vår mening är likviditet en av de viktigaste parametrarna att bevaka i ett fastighetsbolag för närvarande, såvida bolaget inte är helt skuldfritt. Efter en betydande refinansiering under året har Fastpartner enbart 1,5 MdSEK som förfaller eller ska delamorteras under de närmaste 12 månaderna. Det utgör endast ca 10% av Fastpartners räntebärande skulder och med likvida medel, outnyttjad checkkredit och outnyttjade kreditramar om över 2 MdSEK finns ett betydande utrymme om kreditinstituten inte är beredda att omsätta dessa lån. Med en ränteträckningsgrad om ca 2,0 ggr befinner sig Fastpartner enligt vår mening i en betydligt bättre situation än många andra noterade fastighetsbolag. Till det ska läggas att bolaget har en koncentration av fastigheterna till Mälardalen (ca 80%), där motståndskraften mot minskad efterfrågan på lokaler borde vara som störst. Bolaget har också lyckats minska beroendet av den för närvarande extemt riskaverta obligationsmarknaden och av bolagets räntebärande lån om ca 16,8 MdSEK utgör obligationslån enbart 37%. Så sent som vid årsskiftet uppgick andelen till 45%. Bolaget är dock i stor utsträckning - med dagens struktur av låneportföljen - exponerade mot utvecklingen av de korta räntorna i Sverige. Med en ganska stor ränteswapportfölj (ca 2 Mdr SEK med räntor under 2% i samtliga avtal) finns dock möjligheter att begränsa effekterna av en eventuell fortsatta ränteuppgången. 

Även om Fastpartner enligt ovan har ett extremt bra utgångsläge för att klara av en fortsatt mycket stram kreditmarknad med ännu högre räntor är det troligen inget noterat fastighetsbolag som är lika positionerat för en räntesänkning. Enligt bolaget själva skulle varje 25-punktsförändring neråt av räntan påverka resultatet positivt om 40 MSEK. Tidpunkten för denna potentiella brytpunkt har dock under flera kvartal fått förskjutas in i framtiden. Fastpartners uppfattning är nu att en första räntesänkning från den amerikanska centralbanken kommer under Q1 2024, som sedan snabbt kommer att följas av andra centralbanker inklusive den svenska. I vår prognos har vi sedan tidigare lagt in en mer försiktig prognos om att räntesänkningarna i Sverige först kommer under sommaren 2024. Vi har hittills fått fel avseende att en sämre konjunktur skulle få en negativ effekt på uthyrningsgraden för Fastpartner. Tvärtom har uthyrningsgraden stått emot mycket bra. Djupet av den förväntade lågkonjunkturen är av naturliga skäl osäker men vi väljer att fortsatt tro på en lägre uthyrningsgrad under 2024. Även om högre räntor kommer att slå mot nästa års resultat är det viktigt att beakta att i stort sett alla hyror i Fastpartners bestånd kommer att stiga med 7-8% i början av nästa år. Vi ser därför inte framför oss någon typ av vinstkollaps under detta år. Sedan kommer 2025, enligt vårt scenario att utmärkas av en stigande uthyrningsgrad och lägre räntor, vilket för Fastpartners del kommer att leda till en ordentlig resultatmässig revansch. Fastpartners långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgick vid utgången av Q3 till 100 SEK per aktie, vilket innebär att värdet på nio månader minskat med ca 7%, samtidigt som aktiekursen sjunkit med ca 45%. Det innebär att aktien för närvarande handlas ca 60 % under det långsiktiga substansvärdet. Dessutom finns det enligt vår mening – även i dagsläget - ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda i drygt 600 MSEK. Marknaden verkar i dagens värdering ha diskonterat att marknadsräntorna ska stiga betydligt från dagens nivå och stanna där under en längre period. Har man motsatt uppfattning bedömer vi fortsatt att aktien på nuvarande nivå har en mycket attraktiv värdering.