Den här veckan blir det en lite annorlunda fråga som kanske mer hade lämpat sig som ett vanligt blogginlägg. Men då två personer ställde nästan exakt samma fråga inom loppet av 12 timmar så tänkte jag att det kan vara kul att skriva något om det nu när ämnet är aktuellt och skjuter därmed fram övriga planerade frågor en vecka. Fortsätt skicka in förslag på ämnen och frågor till bloggmiljonaren@hotmail.com.

Fråga:
I DI skrev de att belåningen för Corems, Sagax och Castellums ägare Rutger Arnhult nu blivit oroväckande hög. Hur tror du det påverkar bolagen, aktiekursen och utdelningen de närmaste åren samt om inflationen kommer medföra en ökad utdelning.

Svar:
Jag har läst artikeln i DI (som tyvärr ligger bakom betalvägg så det ger inte så mycket att länka till den) och det handlar alltså främst om Rutgers belåning, inte belåningen i Corem, Sagax och Castellum. Det vill säga bolagen i sig har som alla fastighetsbolag skulder eftersom fastighetsbolag lånar en del av de pengar som behövs för att köpa en fastighet, sen är tanken att fastigheten ska avkasta mer än lånet kostar. Rutger äger stora poster i flera olika fastighetsbolag via ett eget bolag och i det bolaget har han också skulder, ungefär som att även vi privatsparare kan belåna vår portfölj och använda lånade pengarna för att köpa fler aktier. Detta beskrivs i artikeln som dubbelbelåning.

Ett liknande exempel är att investmentbolag ofta jobbar med låg belåning i investmentbolagen med motiveringen att det finns skulder ute i bolagen som de äger. Här skulle man som investerare annars kunna jobba med belåning i tre steg där exempelvis först ABB jobbade med hög belåning, sen skulle Investor som ägare till ABB skulle kunna låna massa pengar för att köpa fler aktier i ABB och sen skulle du som privatinvesterare kunna belåna dina Investoraktier för att köpa ännu fler aktier i Investor.

Innan jag går vidare får jag påminna om att fortsättningen blir en blandning av gissningar, spekulationer och åsikter från min sida. Jag har aldrig varit huvudägare i några börsnoterade fastighetsbolag som jag ägt via ett eget bolag med belåning. Så jag har ingen erfarenhet eller koll på hur det fungerar när det väl är skarpt läge.

Så till frågan. Det finns ingen direkt koppling mellan artikelns innehåll, det vill säga Rutgers belåning, och aktiekursen och utdelningen i börsbolagen. Castellum som bolag påverkas inte direkt av om bolagets största ägare får problem med sina lån. Möjligtvis skulle man kunna tänka sig en effekt i steg två. Det vill säga om kursen fortsätter ner blir belåningen så hög att Rutger tvingas sälja aktier för att betala av lån. Vilket så klart skulle kunna pressa kursen om en storägare börjar sälja. Det skulle också i teorin kunna tänkas vara så att hans egen belåning påverkar beslut han tar för bolagets räkning till exempel att han driver en linje med högre utdelning för att han behöver pengarna för sitt eget bolags lån. Istället för att behålla pengarna i fastighetsbolagen och betala av deras lån eller investera pengarna på annat sätt inom fastighetsbolagen. I artikeln står att Rutgers bolag får 650 miljoner om året i utdelningar från Corem, Castellum och Sagax och att räntekostnaden för bolaget låg på 435 miljoner förra året. Och med stigande räntor skulle det här så klart kunna bli ett problem. Men här får vi ändå dels lita på att huvudägaren är professionell och ser till bolagets bästa och dessutom att det är styrelsen och till slut årsstämman som tar beslut om utdelning och inte en enskild huvudägare (Rutger har tex 18,5% av rösterna i Castellum).

Slutsatsen i artikeln är ändå att Rutger med all sannolikhet klarar sig igenom det här. Men det går ju helt klart att fundera på om man behöver ta så här hög risk och jobba med såhär hög belåning när man har flera miljarder och sitt på det torra. Det finns många personer som blivit väldigt rika på fastigheter genom att börja mer eller mindre från noll och här har belåningen tjänat dem väl, så det är väl kanske svårt att ställa om när man hittat något som fungerat så bra i goda tider. Ett intressant exempel är Sven Olof Johansson som beskrivit sig själv som Sveriges fattigaste man med minus 2 miljarder i nettoförmögenhet där det var som värst på 90-talet. Han gick från flera miljader plus till flera miljarder minus och är nu på många miljarder plus igen. Troligtvis drivs man då inte av att trygga sin och sina barns privatekonomi utan av något annat.

Sista delen av frågan hade inte riktigt med ovanstående att göra utan gällde om den ökade inflationen kunde leda till högre utdelning. Här är väl svaret både "ja" och "nej" och "det beror på hur lång sikt vi pratar om". När det kommer till kommersiella fastigheter så finns nästan alltid en klausul som säger att hyran ska höjas med inflationen. Så bolagens intäkter kommer helt klart stiga nu med högre inflation. Sen stiger ju vissa kostnader också, men framförallt leder inflationen till högre ränta.

På plussidan i ekvationen ligger att hyran kan höjas relativt omgående medan en del av räntorna är bunda på många år vilket gör att det tar ett tag innan högre ränta slår igenom på allvar. Dessutom jobbar ränta på ränta till hyrans fördel (om den höjs med 6% om året 5 år i rad så blir det en större höjning än 30%) medan den ökade lånekostnaden inte sker med ränta på ränta på samma sätt. På minussidan i ekvationen är så klart att en ränta som höjs från 2% till 4% inte höjs med 2% utan med 2 procentenheter vilket motsvarar hela 100% ökning. Det vill säga räntekostnaden stiger mycket mer i procent än det går att höja hyrorna i en tid av hög inflation och höga räntor.

I teorin tror jag många av fastighetsbolagen kan höja utdelningen 2023 och kanske 2024 även om räntan fortsätter upp och att inflationen fortfarande är hög. Men kanske finns det smartare saker att göra än att dela ut onödigt mycket pengar till ägarna inför att många av lånen och obligationerna ska lösas om några år. SBB säljer till exempel fastigheter på löpande band enligt sin strategi att få en bättre rating och därmed billigare finansiering. Med tanke på att många av aktiekursena gått ner ordentligt är det historiskt höga direktavkastningar även om utdelningarna inte skulle höjas nästa år.