Sugen på att öka i Diös
Fastighetsbolaget Diös är mitt näst minsta innehav i portföljen och bolaget har som de flesta fastighetsbolag haft det lite kämpigt i några år nu. Jag har följt bolaget relativt noga några år, men inte riktigt känt suget att öka innehavet från sin nuvarande pyttenivå i portföljen. Förrän nu. För nu har suget kommit och jag tror tiden är inne för Diös att leverera. Notera tror och jag är inte så övertygad att jag planerar någon omstrukturering i portföljen i form av att sälja något annat för att frigöra pengar. Men när det dyker upp lite utdelningar som kan återinvesteras i närtid så ligger Diös bra till.
Dels tycker jag nya VDn David Carlsson känns riktigt bra. I de intervjuer jag hört med honom och i hans VD-ord känns det som mycket större fokus på bolagets siffror, vad de kan göra själva och aktieägarvärde. Till exempel vad avkastningen på befintliga fastigheter jämfört med renovering eller nybyggnad beräknas ge samt hur det står sig mot nuvarande snittränta och vad de kan låna till just nu. Detta kan jämföras med företrädaren Knut Rost som pratade väldigt mycket om gröna omställningen i norr ur ett bredare samhällsperspektiv, bygga trevliga stadsdelar ihop med andra aktörer och annat lite mer fluffigt fokus.
Bolaget tror själva på goda chanser att växa förvaltningsresultatet med 10% om året (i senaste rapporten växte det med 12%, men räntan kommer så klart inte fortsätta falla i dagens takt för evigt). Om de lyckas med 10% om året återstår så klart att se, men skulle de göra det bör den som köper aktien till dagens kurs få en bra avkastning.
Värderingen borde inte kunna bli så mycket lägre än dagens nivå i förhållande till förvaltningsresultatet, dvs växer det med 10% och vi får drygt 3% i utdelning så bör totalavkastningen bli en bra bit över 10%.
De har ett starkt kassaflöde som kan investeras för att skapa högre hyresintäkter i framtiden, i senaste rapporten angavs avkastningen på de avslutade projekten i kvartalet till över 9%. Men ibland kommer vakanser och strul trots att man renoverat och fixat ett hus, så de pratar om netto ungefär 7% över tid. Vilket är högre än avkastningen på befintligt bestånd.
Jag tycker absolut förvaltningsresultatet som är riktiga pengar i handen är mest intressant för fastighetsbolag. Men för den som främst ser fastigheter som en real tillgång med fokus på värdet i husen så är det drygt 30% rabatt på aktien jämfört med bokfört värde på fastigheterna.
Viss oro finns så klart i Skellefteå kopplat till Northvolt, men staden utgör "bara" runt 7% av Diös portfölj och staden bör väl inte jämnas helt med marken trots kunkursen i Northvolt. Många andra städer i norr växer och billig el och utbyggnad av försvaret borde tala för regionen i stort.
Gör din egen analys och fastigheter har som sagt gått segt i flera år. Med mycket kontor kan en svagare kontorsmarknad i norra Sverige skapa en negativ spiral av form av tomma lokaler och sänkta hyror.