Castellum - Äntligen

Jag har länge pratat om hur konstigt det är att inte fastighetsbolagen klämmer i och återköper aktier lite mer aggressivt. Både här på bloggen, på X och i diskussion med andra börsintresserade.

Som de flesta av er säkert känner till handlas de flesta fastighetsbolag till en ganska stor rabatt mot de bokförda värdena, dvs värdet av fastigheterna minus skulderna som finns i bolaget. Det betyder att om det verkligen gick att sälja fastigheterna till bokfört värde skulle det frigöras en massa pengar om man sålde alla hus, betala av alla lån och sen delade ut pengar till ägarna och la ner bolaget. Eller något mitt emellan, tex sålde 10% av husen och återköpte aktier för dessa pengar. 

Det här är inget nytt och väldigt många fastighetsbolag tar fasta på detta och återköper lite aktier. Ibland istället för utdelning och ibland som komplement till utdelning. Men det har överlag handlat om väldigt små återköp, där man använder överskottet från den dagliga verksamheten till att köpa lite aktier. Något som kan funka om man tänker att rabatten ska finnas kvar i 10 år och man kan återköpa 1-2% av aktierna om året till rabatt. Men om de flesta bolag handlas till bara halva rabatten eller till och med runt bokfört värde om 1 år anser jag att man vaskat världens chans.

Några exempel på duttande återköp:
Balder gick i höstas ut med att de skulle börja återköpa den egna aktien. “Ju billigare aktien blir desto mer köper vi” sa VD Erik Selin. I rapporten som släpptes nyligen meddelade de att de köpt 4 miljoner aktier. Totalt finns ca 1,2 miljarder aktier dvs återköpen hittills motsvarar 0,3% av alla aktier. Under perioden de återköpt aktier har den handlats till runt 30% rabatt.

Diös har gått ut med återköp på max 200 miljoner. Med ett börsvärde på 10 miljarder motsvarar det 2%. Som en maxgräns som alltså inte är genomfört än. Man lägger mer pengar på utdelning, renovering och nya fastigheter. Även här är rabatten runt 30%.

Castellum meddelade vid sin rapport tidigare i veckan att de ska använda 25% av förvaltningsresultatet från 2025 till att återköpa aktier. Det motsvarar runt 2% av aktierna. Castellum har jobbat ner sin belåningsgrad via nyemission och slopad utdelning och tycker nu att det känns lagom att lägga 75% av pengarna på något annat och 25% av pengarna de tjänat på återköp. När aktien även här haft över 30% rabatt under lång tid.

John Mattson siktar på att återköpa aktier för 100 miljoner. Vid ett börsvärde på 5 miljarder motsvarar det ca 2% av aktierna. De har lyckats ombilda hyresfastigheter till bostadsrätter och fått ut över bokfört värde. Men verkar prioritera att renovera hus och dela ut pengar jämfört med att återköpa aktien till över 35% rabatt mot bokfört värde. 

Corem har valt att köpa bankaktier för flera miljarder. Trots att deras egen aktie handlas till över 60% rabatt mot fastigheternas bokförda värden och att de betalar över 8,5% utdelning på sina D-aktier och preffar. De har återköpt lite egna aktier också ska sägas men extremt lite jämfört med vad de köpt aktier i banker för.

Att återköpen är så små har många tolkat som att rabatten egentligen inte är så stor som det verkar. Utan att det snarare är de bokförda värdena i fastigheterna som är fel och aktiekurserna som är rätt. Senast i dagens avsnitt av podden Börssurr från EFN framfördes detta där de externa värderarna av fastigheter fick lite kritik och de bokförda värdena i fastighetsbolagen kallades “uppenbart fel” och “trams”.

Nu ska inte jag komma och ha någon generell åsikt kring hur fastighetsbolagen externvärderar sina fastigheter. Men det är alltså nästan alltid tal om externa värderare, inte att bolagen själva sitter och tycker till om vad husen borde vara värda. Det finns säkert exempel på när det blir fel och givetvis är det så att inte alla hus går att sälja till bokfört värde på några veckor här och nu. Men det har ändå löpande de senaste åren genomförts affärer i linje med bokfört värde. Och ibland till och med över.

När det idag på morgonen kom en nyhet om att Castellum sålt fastigheter för 5,6 miljarder klart över bokfört värde och ska använda pengarna till återköp tyckte jag det var riktigt bra nyheter. Äntligen! Så klart främst som ägare av Castellum men även som ägare av Diös och att jag sedan några månader har 100% fastighetsfond i min PPM. 

Ihop med de återköp som presenterades vid rapporten handlar det om totalt 7-9% av aktierna som kan återköpas. Beroende på börskurs så klart. Marknaden gillade detta precis som jag gjorde och aktien handlades upp nästan 10% idag. 

“I dagens marknadsförhållanden och givet Castellums värdering utgör återköp av egna aktier för närvarande den mest attraktiva och värdeskapande användningen av kapital.” sa Castellums VD Pål Ahlsén. Varför de för några dagar sedan i samband med rapporten meddelade att de tänkte använda 75% av förvaltningsresultatet från 2025 till annat än återköp framgick inte.

Värt att nämna är att köparen var AP7 och att de gått ut med att de vill köpa fastigheter för runt 20 miljarder till de närmaste åren. Så det borde finnas möjligheter för fler bolag att följa efter. Att få ut bokfört värde eller lite mer verkar inte vara några problem till den här köparen. Men jag gissar att de är mer sugna på riktigt fina hus snarare än hus med mycket vakans på någon mindre ort.

På tal om fina hus såg jag att vissa bekymrar sig för att Castellum här säljer hus med 100% beläggning och 10 år långa avtal med myndigheter. Samtidigt som de har kontor i tex Kista med hög vakans. Detta finns dock redan med i fastigheternas bokförda värden, där hus med dåligt läge och hög vakans har ett lägre värde även i böckerna. Att sälja hus över bokfört värde och återköpa den egna aktien långt under bokfört värde kommer därför göra att varje aktie i framtiden motsvarar ett högre värde i fastigheter och ett högre förvaltningsresultat per aktie.

Som om inte detta vore nog meddelade även Nyfosa idag att de återköpt så mycket aktier att det motsvarar 5,3% av alla aktier. Så äntligen lite tryck i återköpen efter allt duttande.