Välja den enkla lösningen

Cajsa, Siv och Berit bor grannar i en radhuslänga i Örebro. Alla tre har märkt att deras bolån och elräkning under 2022 blivit betydligt dyrare än det var 2021. Nu behöver de agera på något sätt.

- Cajsa har tidigare haft ett månadssparande där en rätt stor del av lönen gått till aktiefonder. Detta sparande pausar hon nu för att lägga dessa pengar på ränta och amortering istället.
- Siv har kontaktat banken och förhandlat om en del av lånen till bunden ränta. Hon har dessutom styckat av en bit av sin tomt på baksidan av radhuset och sålt, för dessa pengar har hon bytt fönster och isolerat vinden och på den delen av tomten som är kvar har hon fixat ett potatisland för att få ner matkostnaden i framtiden. Hon har även fortsatt med sitt månadssparande.
- Berit hade inget sparande sedan tidigare så det gick inte att skaka fram pengar till bolånet den vägen. Hon ringde istället sin pappa och sa att om han betalade av 5% av hennes bolån så skulle han få 10% av hennes lön resten av livet. Skönt att få ner bolånet och därmed räntekostnaden med 5% tänkte Berit.

Cajsa, Siv och Berit finns inte på riktigt utan de är metaforer för tre stora fastighetsbolag i Sverige.

Cajsa = Castellum som slopar sin utdelning för att fokusera på att få ner lånen. Kopplingen utdelning och månadssparande kanske känns långsökt men det är ju pengar som försvinner ut ur den löpande ekonomin för en privatperson eller ett bolag. Det här med att slopa utdelningen/månadssparandet är en ganska långsam lösning på problemet med stigande räntekostnad och problem med att få nya lån till bra ränta. Om din boränta fördubblats och du amorterar någon enstaka procent på lånet varje år. Men över tid ger det effekt.

Siv = SBB. Siv och Ilija Batljan är inte rädda för att jobba. Här har man verkligen lagt ner jobbet och i alla fall inte letat den enkla lösningen som att slopa utdelning eller späda ut befintliga aktieägare. Man har sålt massa hus och gjort delvis rätt röriga upplägg där man sålt 49% av vissa fastigheter och lånat ut pengar till ett bolag där man själv äger 51% till en fast ränta etc. Exakt hur framgångsrikt detta blir är så klart osäkert och om den fasta räntan på 3% är fördelaktig för utlånaren (100% SBB) eller inlånaren (51% SBB) beror på hur räntan går de kommande åren. Att få till allt detta och samtidigt dela ut pengar varje månad är inte den enkla lösningen. Om det är den smarta lösnignen får alltså framtiden utvisa.

Berit = Balder. Här har man alltså ett bolag som aldrig delat ut några pengar. Historiken är minst sagt imponerande och så långt har det så klart inte varit några problem att de inte delat ut några pengar då dessa kunnat investeras i ett växande Balder. Å andra sidan kanske det inte varit så svårt att i en tid av låg ränta och hög belåning växa. Idag kom beskedet att Balder tar in 1,8 miljarder via en riktad nyemission, det vill säga ger ut fler aktier till samma pris som aktien stängde på igår. Utan tvekan en "enkel" lösning för att snabbt få in pengar som kan användas till att återköpa hybridkapital (typ minska lånen enkelt uttryckt). Men att få in pengar här och nu och betala med att ge bort en del av all framtida vinst är egentligen samma lösning som Berit gjorde med sin pappa. Problemet som jag ser det är att aktien igår stängde på ett pris som motsvarar ungefär 50% av vad aktien kostade vid årsskiftet. Aktiens pris motsvarar också en rabatt på 45% jämfört med bokfört värde. Det är alltså på denna värdering man tar in nya pengar och späder ut befintliga ägare så varje aktie får en mindre del av framtida vinster.

Nu är så klart verkligheten i fastighetsbolag med hus för många 10-tals miljarder och massa olika typer av lån betydligt mer komplexa en tre tjejer i en radhuslänga i Örebro. Och jag vet inte om min liknelse var rättvis eller ens möjlig att hänga med i.

Om Castellum, SBB eller Balder klarar sig bäst ur denna turbulenta tid får framtiden utvisa. Marknaden verkade i alla fall inledningsvis gilla Balders upplägg och kursen gick upp direkt vid öppning. Jag såg att några bloggar och Twittrare också var imponerande av Balder och Erik Selins lösning att snabbt och enkelt lösa 1,8 miljarder. Men själv tycker jag alltså lösningen känns ganska slö. Ta in nytt kapital på 45% rabatt av bokfört värde i ett fastighetsbolag som inte delar ut några pengar? Jag kan inte få ihop hur detta skulle kunna vara en bättre lösning än att sälja lite hus till 5-10% rabatt för att ta in motsvarande peng. Enda förklaringen borde vara att ingen vill köpa Balders hus för så lite som 5-10% rabatt?