Fastpartner - Rapportkommentar Q1 2024

Hyresintäkterna ökade i Q1 med ca 4% till 579 (556) MSEK, vilket var i linje med vår förväntan. I jämförbart bestånd uppgick ökningen till 3,6%. Med tanke på indexerade hyreshöjningar kring 6%, nytecknade kontrakt och färdigställda hyresgästanpassningar tyder det på att det sämre konjunkturläget börjar få effekt. I delårsrapporten nämner Fastpartners VD att företaget ser en viss ökning av konkurser bland hyresgästerna och att vissa mindre dito börjar få “rena överlevnadsproblem vid nuvarande ränteläge. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsätter dock att vara på en mycket hög nivå och sjönk marginellt till 92,7 (93,3) %  i jämförelse med motsvarande period förra året. Det fortsätter vara ett gott betyg för attraktiviteten i Fastpartners fastigheter.  Förvaltningskostnaderna steg under kvartalet med ca 8% jämfört med motsvarande period förra året till följd av högre driftskostnader men även högre kostnader för fjärrvärme och yttre renhållning till följd av ett kallt och snörikt kvartal. Detta förklarar varför driftnettot i kvartalet enbart ökade med drygt 2% och att överskottsgraden var 66,3 (67,5)%, vilket dock fortsatt är en historiskt mycket hög nivå. Den högre räntenivån och med kort räntebindning fortsätter såsom förväntat att öka finansieringskostnaderna kraftigt i förhållande till motsvarande period förra året. I Q1 ökade dessa netto till 224 (170) MSEK med en medelränta på samtliga lån om 4,7 (4,8) % vid kvartalsskiftet. Det är dock intressant att notera att räntekostnaderna netto i kvartalet var marginellt lägre än i Q4, vilket indikerar att dessa nått sin topp. Förvaltningsresultatet för kvartalet minskade med ca 25% till 138 (186) MSEK. Efter en följd av kvartal med negativa eller oförändrade värdeförändringar i fastighetsbeståndet redovisade Fastpartner positiva förändringar i tillgångsvärdet om nästan 120 MSEK. Även om det är en marginell uppgång tyder det ändå på ett trendskifte. Extra glädjande är att delar av detta beror på en fastighet under avyttring, där marknadsvärdet visat sig vara högre (25%) än det bokförda värdet. Även om det rör sig om en enstaka fastighet indikerar det att oron för att det finns en del ”luft” i de nuvarande marknadsvärderingarna i Fastpartner och andra fastighetsbolag borde minska. Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna om 5,2% (baserat på verkligt kassaflöde), vilket är samma nivå som vid årsskiftet. Under kvartalet avslutades två större projekt med beräknade totala investeringar på ca 200 MSEK. Dessa projekt är fullt uthyrda och innebär att kvarstående planerade investeringar för året är mycket begränsade. Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna prognostiseras uppgå till 790 MSEK (740), vilket är en positiv prognosjustering från föregående kvartalsskifte. 

Fastpartners VD ställer den frågan i rapporten och inte bara representanter för fastighetsbranschen lär ha anledning att ge ett positivt svar på den frågan. En fallande inflationstakt med därmed förväntat lägre räntor och en minskad riskaversion hos kreditgivare gör att läget lättat betydligt för de flesta bolag i branschen. En period med en närmast stängd kreditmarknad – även för välfinansierade fastighetsbolag  – verkar vara över. Ett tecken på detta är att Fastpartner i mars kunde lösa ett utestående obligationslån om 1,1 MdSEK med en kombination av säkerställda banklån med lägre marginal samt likvida medel. I och med ovanstående obligationslösen innebär det att obligationer bara utgör ca 30% av Fastpartners finansiering och nästa förfall bland de fem återstående lånen sker först om drygt ett år. Fastpartner fortsätter med en struktur av låneportföljen som innebär en mycket kort räntebindningstid. Vid årsskiftet uppgick denna till enbart 0,9 år. Även om bolaget via ränteswappar mm. räntesäkrat nästan 20% av låneportföljen är man således mycket beroende av utvecklingen av styrräntan. En påbörjad sänkning av den svenska räntan med start under våren skulle därmed ganska omedelbart få en positiv effekt på bolagets räntekostnader.

Vi gör inga större förändringar i vår prognos och bedömer fortsatt att förvaltningsresultatet exklusive värdeförändringar åter kommer att stiga under 2024 efter den kraftiga nedgången under förra året. Vår prognos bygger dock på en mer försiktig räntesänkningscykel – mer i linje med konsensus – än den som Fastpartner förfäktar. Bolagets egen bedömning är att året kommer att avslutas med en styrränta på nivån 2,5 – 3,0 % för att sedan under 2025 nå nivåer under 2%. Skulle denna nivå bli fallet finns det utrymme för en mer positiv resultatutveckling än den som vi prognostiserar. Det gäller både innevarande år men framför allt nästa år. Fastpartners mål är att i slutet av 2025 på årsbasis uppnå ett rullande förvaltningsresultat om 1 100 MSEK. Det kan jämföras med vår prognos om ett förvaltningsresultat för helåret 2025 om 970 MSEK. Aktiekursen har fortsatt att utvecklas mycket positivt och har sedan månadsskiftet oktober/november förra året mer än dubblerats. Enligt vår mening finns det utrymme för en fortsatt kursuppgång, speciellt om Fastpartners egen ränteprognos besannas. Aktien handlas fortfarande med en ca 20% rabatt gentemot bolagets långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) om 96,5 SEK. Dessutom finns det enligt vår mening ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda i knappt 600 MSEK. 

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.