Fastpartner - Rapportkommentar Q2 2024

Hyresintäkterna ökade i Q2 med ca 4% till 574 (553) MSEK, en siffra som i stort sett byggde på ett oförändrat fastighetsbestånd. Ökningstakten var i linje med första kvartalet men något under våra förväntningar. Med tanke på de indexerade hyreshöjningarna i början på året kring 6%, nytecknade kontrakt och färdigställda hyresgästanpassningar, tyder det på att det sämre konjunkturläget fortsätter att ha en effekt på uthyrningsläget och hyresintäkterna. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsätter dock att vara på en mycket hög nivå och sjönk enbart marginellt till 92,6 (93,3) % i jämförelse med motsvarande period förra året. Förvaltningskostnaderna steg något snabbare än hyresintäkterna, vilket förklarar att driftnettot i kvartalet enbart ökade med drygt 2% och resulterade i en överskottsgrad på ca 74%. Intressant att notera är att räntekostnaderna för andra kvartalet i rad sjönk och visar på att lägre räntor och en upptinad finansieringsmarknad börjar få effekt. Men fortsatt var räntekostnaderna ca 20 MSEK högre under Q2 än motsvarande kvartal förra året. Medelräntan på samtliga lån uppgick till 4,5 (4,8) % vid kvartalsskiftet. Förvaltningsresultatet för kvartalet minskade med ca 7% till 188 (201) MSEK. Inga värdeförändringar redovisades i fastighetsbeståndet under kvartalet men tre fastigheter (värde 240 MSEK) kunde avyttras över bokfört värde. Även om det rör sig om några enstaka fastigheter indikerar det att oron för att det finns en del ”luft” i de nuvarande marknadsvärderingarna hos Fastpartner och andra fastighetsbolag borde minska.

Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna var 5,4 % (baserat på verkligt kassaflöde), vilket är på en något högre nivå än vid årsskiftet. Investeringarna i befintliga fastigheter fortsätter att vara mycket begränsade och har hittills i år enbart uppgått till 140 MSEK (240), vilket bidrar till det positiva kassaflödet i kvartalet om 172 MSEK. Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna prognostiseras uppgå till 820 MSEK (730), vilket är en positiv prognosjustering från föregående kvartalsskifte. 

I och med att räntorna börjat komma ned och flera konjunkturindikatorer pekar på en bättre konjunktur börjar många av fastighetsbolagens orosmoln att skingras. Detta har inte aktiemarknaden varit sen att ta höjd för. Samtidigt verkar effekterna från pandemin med en betydligt minskad efterfrågan på kontorsutrymme - i spåren av att ”hemarbetande” i många fall permanentats - kunna bli stora. Detta är ett nytt orosmoln och som tyvärr kan bli ganska långvarigt. 

Många större företag väljer nu att inte förlänga hyreskontrakt när dessa går ut och i samband med detta flytta till betydligt mindre lokaler. Ett exempel på detta är Nasdaqs huvudkontor i Frihamnen, vars hyresvärd just är Fastpartner. De kommer inte förlänga kontraktet och flyttar till en ny lokal i april nästa år, som enbart är en tredjedel av den nuvarande och med annan hyresvärd. Samtidigt flyttar en annan större hyresgäst från samma fastighet och gör att uppskattningsvis sammanlagt 4-5% av Fastpartners hyresintäkter försvinner. Vi bedömer dock att det med tanke på fastighetens geografiska läge inte kommer vara något problem att fylla denna med nya hyresgäster på någorlunda acceptabla villkor. Men förutom de kostnader som alla större omflyttningar brukar föra med sig, fäster det blicken på den större frågan om Nasdaqs ”downsizing” bara är ett exempel på vad företag med större personalstyrkor kommer att göra när hyreskontrakt går ut. Även om Fastpartners kontorsytor (ca 50% av bolagets hyresvärde) till allra största delen utgörs av centralt belägna fastigheter eller med bra tillgång till allmänna kommunikationer riskerar denna trend att sätta en stor hyrespress på alla tillgängliga kontor. 

Fastpartners företagsledning har profilerat sig som ett av de fastighetsbolag som vågat ”sticka ut hakan” och ha tro på en mer aggressiv räntesänkningskurva än konsensus. Bolagets egen tidigare kommunicerade bedömning är att året kommer att avslutas med en styrränta på nivån 2,5 – 3,0 % för att sedan under 2025 nå nivåer under 2%. Fastpartner har därför en struktur av låneportföljen som innebär en mycket kort räntebindningstid. Vid årsskiftet uppgick denna till enbart 0,9 år och har sedan dess inte avsevärt förändrats. Även om bolaget via ränteswappar m.m. räntesäkrat nästan 20% av låneportföljen är man således mycket beroende av utvecklingen av den svenska styrräntan. Vi gör inga större förändringar i vår prognos och bedömer att förvaltningsresultatet exklusive värdeförändringar åter kommer att stiga under 2024 efter den kraftiga resultatnedgången under förra året. Vår prognos bygger dock på en mer försiktig räntesänkningscykel – mer i linje med konsensus - än den som Fastpartner förfäktar. Skulle Fastpartners bedömning vara riktig finns det utrymme för en mer positiv resultatutveckling än den som vi prognostiserar. Det gäller både innevarande år men framför allt nästa år. Ett år där vi bedömer att den uthyrningsbara ytan stiger med ca 4% kombinerat med hyror som i huvudsak stiger i linje med KPI.

Mot det står den motvind som minskad allmän efterfrågan på kontorsytor kommer att utgöra. Fastpartners mål är att i slutet av 2025 på årsbasis uppnå ett rullande förvaltningsresultat om 1 100 MSEK. Det kan jämföras med vår prognos om ett förvaltningsresultat för helåret 2025 om 955 MSEK. Aktiekursen har fortsatt att utvecklas mycket positivt och har på tolv månader stigit med ca 70%. Enligt vår mening finns det utrymme för en fortsatt kursuppgång speciellt om Fastpartners egen ränteprognos besannas. Aktien handlas fortfarande med en ca 25% rabatt gentemot bolagets långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) om 96 SEK. Dessutom finns det enligt vår mening ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter, bokförda till drygt 600 MSEK. 

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument.

Detta är en uppdragsanalys där det analyserade bolaget ingått ett avtal med TradeVenue avseende analys.