Aktiepappas fastighetsköp

Många frågar om hur det är att vara fastighetsägare och hur man ska gör mm. Vissa uttrycker sig också raljant om att man inte räddar världen för att man är fastighetsägare och liknande. För att ge en nyanserad bild av hur det är att köpa hyresfastigheter kommer här ett inlägg i frågan. 

För några år sedan köpte AP:s fastighetsbolag en hyresfastighet för 35 miljoner SEK. Det var en skapligt bra stenkåk med ett 20-tal lägenheter, 5 garage och några lokaler så ingen jättestor historia. Läget i stan är bra men hyrorna var låga och delar av skötseln var sådär. Köpet sker i bolag och vi använde ett gammalt bolag som vi haft liggande. Det år som fastigheten köptes åkte vi på lagfartskostnad (köpskatt) på 1.487.500 kr vilket ger ett dåligt första år.

Investeringar

Efter att ha beslutat oss för att köpa fastigheten började jag genast göra en plan över vad jag vill göra med den för att förbättra kåken och hyrorna. Ett av garagen stod tomt och användes som någon form av cykelförråd. De andra garagen var dåligt prissatta och flera hade dåliga portar. En av lägenheterna var uthyrda olovligen i andra hand och ytterligare en försökte strax efter köpet att hyra ut sin lgh i andra hand genom att försöka ljuga ihop en historia.

Den olovlig lägenheten blev snart uppsagd och där lades det ner förhållandevis rejäla pengar på renovering och ombyggnad. Allt revs ut, väggar togs bort och vips så hade en stor tvåa förvandlats till en liten trea med öppen planlösning och uteplats. Hyran ökade i och med det med ca 50.000 kr per år. När sedan den andra lägenheten sades upp efter en kortare diskussion kring om personen som hyrde den skulle provsambo med sin fleråriga sambo (som han köpt hus ihop med) eller en helt annan person, i det hus han köpt ihop med sin gamla sambo, så blev även den lägenheten uppsagd. Denna renoverades också omfattande med öppning mellan kök och vardagsrum för att få en lite mer dynamisk lägenhet och allt i lägenheten renoverades till modern och förhållandevis hög standard. Hyresökning på denna lägenhet blev ca 34.000 per år men den initiala kostnaden var flera hundra tusen. 

Efter det gjorde vi om en del asfaltarbeten och grävjobb för att snygga till vid garagen, som därefter fick nya portar. Sen hyrdes det tomma garaget ut och de andra fick lite högre hyra. Ytterligare ett garage blev uppsagt ihop med den ena av ovanstående lägenheter och då kunde även den hyran höjas. Just denna var extremt låg vilket jag antar beror på att den hyresgästen hade varit kompis med någon person hos förra förvaltaren (alltså inte ägaren) och det kan jag ha synpunkter på. Men bra för mig som nu kunde ställa detta till rätta och mer än dubbla hyran.

De lokaler som finns i entréplan hade hyreskontrakt med indexklausuler som inte räknats upp av företaget som förvaltat huset åt förra ägaren så de blev omräknade vid nästa årsskifte. Detta visste jag faktiskt inte utan det blev en bonus. Ingen stor men ändå. 

Efter de första åren

…så kan jag nu skörda frukten av de första årens investeringar. Som ni ser på bilden var det kostsamt under de första åren och det krävs en del kapital för att köpa hyresfastigheter. Dels för att banken ofta kräver 50% egen insats och sen mer ifall man vill renovera och utveckla fastigheten. Nu börjar i alla fall investeringarna ge avkastning som synes på bilden och förhoppningsvis är detta bara början.

En annan reflektion kring siffrorna på bilden är att merparten av kostnaderna bokförs som kostnader samma år de genomförs istället för att snygga till siffrorna genom mer avskrivningar än nödvändigt. Hade bolaget varit noterar hade sannolikt marknaden haft åsikter pga de här svängningarna men som onoterat bolag väljer jag själv hur jag vill göra så länge jag följer gällande lagar. Men när man tittar på privata bolag kan man ha det med sig att inte alla företagare är intresserade av att visa upp någon fasad på Allabolag eller Ratsit utan jobbar enbart för sig själva.