13 Jan, 2021

Investera i Empire State Building?

Empire State Building är en skyskrapa och kontorsbyggnad i korsningen Fifth Avenue och 34th West Street på Manhattan i New York. Den började uppföras samma år som den hemska börskraschen under det (f.d.) glada tjugotalet, dvs 1929. Trots att det kan kännas som att det var längesedan och att tekniken då var tämligen primitiv tillika begränsad, kom bygget att ske snabbt och redan 1 maj 1931 invigdes byggnaden. Byggnaden har 102 våningar och är 381 meter hög. Namnet kommer från smeknamnet på staten New York, som kallas The Empire State.

Många vet nog om denna byggnad, men jag vågar utgå från att färre känner till att det är ett noterat bolag. På Avanza ges följande beskrivning: ”Empire State Realty Trust är en fastighetsinvesteringsfond (REIT) i USA. Som REIT slipper man federal skatt under förutsättning att minst 90% av resultatet delas ut till aktieägarna. Fonden äger, förvaltar, driver, förvärvar och omplacerar kontors- och detaljhandelsfastigheter i Manhattan och övriga New York. Bolaget har sitt huvudkontor i New York City, New York."

På bolagets hemsida under ”properties” står nedan att läsa:

Kontorsdöden har varit ett sådant frekvent använt ord att det torde komma med i SAOB, men istället för att diskutera det tänkte jag mer diskutera innebörden med begreppet, mina reflektioner kring det samt sätta detta i relation till denna REIT.

Att kontoren skulle dö ut tror jag inte på. Punkt. Människan är en social varelse och vi skapar mer och bättre tillsammans (läs: vid kaffemaskinen). Med det sagt måste vi inte ses och umgås mellan 08:00-17:00 varje dag i veckan och inte heller behöver alla vara på plats samtidigt. Jag tror att en mer sannolik framtid kan se ut likt följande:

  • Olika enheter/team är på plats ca 3 dagar i veckan (övriga dagar arbetar de hemifrån)
  • Då jag tror att avstånd, som har kommit att bli extremt viktigt iom. corona, kan göra att många arbetsgivare tänker att det snarare krävs mer och större än mindre utrymme för arbetarna, konferenser et cetera och således inte byter/går ned till en mindre lokal.
     
  • Absolut kommer hyrorna att gå ned, men likt mycket annat och likt en aktiekurs som sjunker på en dålig kvartalsrapport (men där bolaget sedan fortsätter avancera och prestera bra) kommer dessa med tiden att stiga. Jag tror att om 7–10 år kommer hyreskostnaderna som grupp ha formen som ett √, om än inte lika skarpt.
     
  • Läge, läge och läge. Om fastighetsbeståndet är på ”rätt plats”, likt de fastigheter som just Empire State Building Trust äger, eller likt de som Hufvudstaden äger, kommer detta alltid att vara attraktivt.
  •  

Innan jag ens hade studerat Empire State Realty Trust, eller ens studerat dess aktiegraf, var min initiala tanke att den borde, ur ett historiskt perspektiv pre-corona, ha givit en bra avkastning. Även om jag vet att det är äpplen och päron tänkte jag att med de lägena torde det vara ett sorts amerikanskt Hufvudstaden. Dock var ej fallet som sådant. Förvisso har utdelningarna höjts (pre-corona), men dessa är inte i närheten att täcka upp för den negativa avkastningen som kursen har givit om du var en av de som köpte vid bolagets IPO.

Trots den mindre tilltalande historiken kanske det finns något att hämta? Som bekant investerar vi ju för framtida kassaflöden och efter att ha läst de senaste kvartalsrapporterna samt den senaste årsrapporten är jag lite kluven. Förvisso tycks de ej befinna sig på ruinens brant, men jag finner inte något underlag som talar för att historiken inte skulle upprepa sig. Det som jag dock gillar är deras finansiella position och att de sitter på en kassa om $373 MUSD samt har tillgång till en kreditlina som tillsammans med nyss nämnda summa summeras till $1,5 BUSD (Q3 2020).

När Börsdata studeras framkommer nedan (R12 månader/3 år).  

Jag äger redan ett par REITS. Emellertid är dessa, exklusive WP Carey, mer inriktade på omsorgs- och sjukvårdfaciliteter och en önskan att ta in en spelare som mer fokuserar på ett annat fastighetsbestånd finns. Dock landar jag i att Empire State inte är för mig, i alla fall inte nu. Istället kommer jag fortsätta beta av min lista, där bland annat AvalonBay finns.

Vad tror du om Empire State? Är det fel att skriva av det från nuvarande lista med potentiella investeringar? 

Tradevenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.