Fastator

Fastator är ett 11 år gammalt/ungt investmentbolag som enbart är fokuserat på fastigheter. På sin hemsida beskriver bolaget sig enligt: "Fastator startar, utvecklar och driver bolag inom nya fastighetsrelaterade segment i Sverige. Fastators portfölj sträcker sig över flera fastighetssektorer och geografiska marknader. Fastatorsfären innefattar såväl renodlade fastighetsbolag som tjänsteföretag inom förvaltning. Som Sveriges enda börsnoterade investmentbolag specialiserat mot fastighetssektorn ger vi investerare en unik möjlighet att exponeras mot flera olika växande delsegment.”

Fördelen med att äga Fastator är att du dels får exponering mot onoterade fastighetsbolag, dels får dra fördel av ledningens kontaktnät, insyn i marknaden et cetera. Just detta lyfter Analysguiden fram som en styrka i den korta sammanfattning de publicerade i slutet av december. I denna satte de även en målkurs på 28–32 kronor per aktie, dvs. cirka 21-36 procent uppsida från en kurs om 22,65 kr/aktie.

Också Börsveckan skrev om bolaget den 15 november och även de var/är positiva till det svenska investmentbolaget. I pappersupplagan, som är mer utförlig än givna länk, presenterar de rimliga argument till att bolaget torde värderas upp och handlas till en premie. Även här lyfts ledningens expertis, exponeringen och den aggressiva tillväxttackten fram som faktorer. Därtill kan adderas att så länge räntorna är låga och en inflation existerar är det inget annat än mumma för alla fastighetsbolag. Den stora frågan kring detta är 1) är inflationen tillfällig och 2) kommer räntorna fortsätta vara obefintliga? Beträffande värdering och substans måste det även belysas att aktien handlas till en substansrabatt om om cirka 9 %, vilket går att läsa på ibindex.

Beträffande inflationen är det också viktig att belysa det faktum Magnus Dagel skrev om i fredagens (7/1) Dagens Industris pappersutgåva, nämligen att fastighetsbolagen kommer värdera upp sina bestånd, helt i linje med inflationen. De flesta kommersiella hyreskontrakten i Sverige räknas upp med inflationen och många av dem baseras på branschorganisationen Fastighetsägarnas sätt att räkna. Här mäts inflationen med KPI i oktober (2021) och jämförs med oktober föregående år (2020) och sedan börjar den vanligtvis högre hyran den 1 januari följande år (dvs. 2021). Dels ökar hyrorna, dels skrivs beståndet upp. Allt annat lika torde det sistnämnda betyda att värderingarna på fastighetsbolagen minskar. 

Tillbaka till Fastator: De innehav som finns i bolagets väska är:

Studentbostäder Norden
Studentbostäder i Norden AB äger, förvaltar och utvecklar studentbostäder i långsiktiga partnerskap med kommuner, landsting och högskolor. Bolagets ambition är att bli Sveriges största studentbostadsbolag och det givna valet för studenter på väg mot sitt drömyrke.

Point Properties
Point Properties etablerades 2019 med inriktning mot centrumfastigheter och utveckling av stadskärnor. Point Properties arbetar för att stadskärnor utvecklas till stadsstjärnor. Bolagets ambition är, att tillsammans med kommuner och andra aktörer kring samhällsservice, handel och boende, skapa nya förutsättningar för livskraftiga stadsmiljöer.

Nordic PM
Nordic PM är ett tjänsteföretag verksamt inom fastighetsförvaltning, lokaluthyrning, fastighetsutveckling och fastighetstransaktioner. Bolaget har totalt drygt 170 medarbetare och förvaltar fastigheter från Karesuando i norr till Malmö i söder, med en sammanlagd yta om drygt 2,3 miljoner kvm.

Företagsparken
Företagsparken är ett snabbväxande fastighetsbolag som äger logistik- och industrifastigheter, med en uthyrningsbar yta om cirka 111 000 kvm och obebyggd mark om cirka 80 500 kvm. Bolaget har börjat sin geografiska spridning, från att tidigare främst varit koncentrerade till södra delarna av Sverige.

GenovaFastator Holding
Fastator äger 50 procent i GenovaFastator Holding AB som äger en handelsfastighet på 2 200 kvm med tillhörande tomtarea i Nacka, en av Stockholms mest expansiva kommuner. Resterande andel av innehavet ägs sedan den 1 februari 2016 av Genova Property Group. Idag är fastigheten fullt uthyrd. På längre sikt finns planer på att tillsammans med Genova Property Group bygga ett trettio våningar högt bostadshus på platsen, om totalt 25 000 kvm uthyrningsbar yta och utrymme för omkring 300 bostäder.

Abamco
Abamco är ett fastighetsbolag och joint venture-bolag som ägs 50 procent vardera av Fastator och Broadgate Asset Management. Abamco är ett transaktionsintensivt bolag, där Broadgate Asset Management arbetar aktivt med att identifiera och förvärva kommersiella kassaflödesfastigheter som efter renodling passar in i Fastators innehavsbolag Företagsparken.

Svenska bostadskompaniet
SBK, Svenska Bostadskompaniet, grundades 2018 och är ett snabbt växande fastighetsbolag med fokus på förvärv, förvaltning och förädling av hyresfastigheter belägna i välmående medelstora städer i södra och mellersta Sverige. Bolaget äger idag 324 lägenheter fördelade på 16 bostadsfastigheter i centrala Skövde, Falköping och Jönköping. Den totala uthyrningsbara ytan är ca 30 000 kvm.

Som framkommer (bild från ibindex.se) är det ömsom noterat, ömsom onoterat med betoning på sistnämnda. Här krävs mycket av dig som är intresserad av Fastator. Förvisso kan du tänka ”jag litar till ledningen och deras kompetens och att de vet hur att driva detta investmentbolag”, men att göra detta utan att ha läst de senaste kvartals- och årsrapporterna är icke att rekommendera. Därtill är det viktigt att studera att de är transaktionsintensiva i sina förvärv och att skulden därmed ökar. Nedan siffror är, som alltid, från Börsdata.

Vi ser att omsättning och eget kapital ökar, medan vinsten är mer slagig. Detta tillhör det mer normala i välfungerade fastighetsbolag. Vad som är viktigt är att studera skuldsättningsgraden relativt den yield (dvs. avkastning) som bolaget förvärvar/köper in sig i nya projekt till. Här krävs det att man gräver ned sig i bolagets rapporter och andra telegram till sina medinvesterare.

Jag gillar investmentbolag då jag upplever dem ge bra riskspridning och bra förvaltning. Fastator lockar, men dels har jag en relativt stor vikt mot fastigheter (Castellum, Diös och Lundbergs här i Sverige samt några REITS på andra sidan pölen), dels är jag inte bekväm med en minskad soliditet och ökad skuld. Visst kostar det att växa, men av det jag hittills läst finner jag R/R inte så aptitlig. Måhända har jag fel, men hellre står jag vid sidan än är med och går runt med ett sorts obehag och tvivel. When in doubt, stay out, så att säga. Skulle inflationen vara mer bestående samtidigt som räntorna ej ökar är det en underbar kombo, men skulle räntorna ticka upp krävs det att Fastator dels har bra avtal, dels har åtkomst till mer likviditet OM skiten skulle träffa fläkten.

Äger du Fastator? Tankar på att ta in dem/inte ta in dem? Varför?