Nyfosa - Rapportkommentar Q4 2023

Någon större påverkan av lågkonjunkturen i Sverige och Finland är svår att spåra i Nyfosas utveckling. Intäkterna steg med 4% i Q4,  vilket dock både var något lägre än vad vi räknat med samt lägre än årets tidigare kvartal. För 2023 uppgick ökningstakten till 13% där en delförklaring är försäljning av fastigheter under perioden om ca 1 MdSEK. Vi bedömer att intäkterna från jämförbart bestånd justerat för valutaeffekter steg med ca 2% i kvartalet (ca 6% under helåret). Glädjande är att nettouthyrningen uppgick till +10 MSEK i Q4. Även om siffran i sig kanske inte är så imponerande styrker det ändå företagsledningens bedömning att efterfrågan på företagets lokaler är stabil. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå om 91,5%. Efter kraftiga kostnadshöjningar under det första halvåret till följd av stigande el- och underhållskostnader var utvecklingen under andra halvåret betydligt lugnare och bidrog till att bolaget kunde redovisa en ökning av driftsnettot med 10% till 632 MSEK (576) under kvartalet. Det innebär att överskottsgraden steg till 71,5% (68,0), vilket är en historiskt hög siffra för bolaget. Med genomsnittliga räntor, som i förhållande till förra årsskiftet ökade med 170 punkter till 5,2%, försämrades räntenettot betydligt från -217 MSEK till -336 MSEK. Det är dock intressant att notera att den genomsnittliga räntan i kvartalet enbart steg marginellt från förra kvartalet. De högre räntekostnaderna förorsakade att förvaltningsresultatet före värdeförändringar (inkl resultatandelar från intressebolag) i Q4 sjönk till 293 MSEK (384). Med tanke på de stora förändringar som har skett i omvärlden under det senaste året är det enligt vår mening dock ett styrkebesked att Nyfosa “enbart” tappade 25% av förvaltningsresultatet. Höjda direktavkastningskrav bidrog till att fastigheternas marknadsvärde fortsatte ned under kvartalet. Under Q4 var de negativa värdeförändringarna ca 600 MSEK och under helåret ca 1 350 MSEK. Fastigheterna värderades vid årsskiftet till ett genomsnittligt avkastningskrav om ca 6,8% (6,4). Genomförda fastighetstransaktioner under året - vilka skett över bokfört värde - stärker vårt intryck att Nyfosas fastighetsportfölj, trots oron på fastighetsmarknaden, fortsätter att vara försiktigt värderad.

Under kvartalet återköptes resterande utestående obligationer med förfall under 2024. Det innebär att Nyfosa under året omfinansierat obligationer om ca 6 MdSEK (total låneportfölj ca 23 MdSEK) och därmed inte har några låneförfall under innevarande år. Obligationsportföljen uppgår efter vidtagna åtgärder till enbart 1,35 MdSEK, varav 500 MSEK förfaller under 2025. Utöver denna omfinansiering har även stora ansträngningar gjorts för att öka andelen räntesäkrad skuld.  Med ökad användning av räntetak och swappar har riskerna avsevärt minskat vid eventuella fortsatta uppgångar i marknadsräntorna. Över 50% av skuldportföljen var säkrad med denna typ av instrument vid årets utgång och målet är att på sikt nå 75%. En fortsatt ökning av räntorna (vilket i dagsläget inte känns aktuellt) med 1 procentenhet givet nuvarande derivatavtal skulle därför öka kostnaderna på årsbasis med endast 107 MSEK. Den stora andelen lån med rörlig ränta gör samtidigt att Nyfosa kommer att bli en stor relativ vinnare i förhållande till de flesta andra noterade fastighetsbolag när de korta räntorna börjar sänkas. Trots årets amorteringar om netto ca 1 MdSEK fortsätter likviditeten att vara god. Förutom likvida medel om ca 500 MSEK (inkl outnyttjad checkkredit) finns även ett låneutrymme i revolverande kreditfaciliteter mot säkerhet i befintliga fastigheter om 2,3 MdSEK. Under kvartalet reviderades finanspolicyn, vilket innebar att nettobelåningsgraden inte ska överstiga 60% (tidigare 65%). Denna förändring i policy i konservativ riktning bedömer vi bidrog till styrelsens förslag att helt ställa in utdelningen för året. Med en nuvarande belåningsgrad om 58% hade en oförändrad utdelningspolicy inneburit att möjligheterna att delta i den förväntade uppgången i antalet genomförda fastighetstransaktioner under de kommande åren varit begränsad.

Med genomförd omfinansiering, en belåningsgrad under 60% och marknadsräntor som i stort sett alla bedömare är överens om har toppat är Nyfosa väl rustat inför 2024. Till det kommer så att efterfrågan på bolagets lokaler – med hänsyn till konjunkturen - har varit betydligt bättre än vad - i alla fall - vi bedömt.  Med en förbättrad konjunktur någon gång under 2024 skulle det finnas skäl att tro att det inte kommer någon drastisk försämring från nuvarande nivå. Vid årsskiftet kommer också Nyfosa i likhet med de flesta andra fastighetsbolag kunna höja hyrorna kraftigt till följd av indexklausuler i hyresavtalen. Denna typ av kontrakt gäller för över 90% av Nyfosas totala hyresintäkter. För det svenska fastighetsbeståndet innebär det höjningar om 6,5%. I vår resultatprognos har vi till skillnad mot tidigare inte lagt in någon försämring av uthyrningsgraden, vilket gör att vi höjer vår prognos för hyresintäkter. Mot det står att räntekostnaderna under 2024 enligt vår bedömning kommer att fortsätta stiga något, trots att vår prognos innefattar att räntesänkningar genomförs under senvåren som sedan får effekt under andra halvåret. Det innebär sammantaget att vi räknar med ett i stort sett oförändrat förvaltningsresultat under innevarande år. Därmed är det först 2025, som Nyfosa enligt vår prognos kommer att uppleva en ordentlig vinstförbättring till följd av lägre räntor men också att uthyrningsläget förbättras som medför möjligheter till hyresökningar. Med en ordnad finansiering och bra likviditet bedömer vi att Nyfosa kommer att kunna ta tillvara på de möjligheter som en högre aktivitet på fastighetsmarknaden erbjuder. Efter den stora kursnedgången under 2022 har Nyfosas aktiekurs under förra året successivt återhämtat sig. Aktien handlas dock fortfarande med en rabatt mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV). Vid årsskiftet uppgick substansvärdet till 91 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 7% mot dagens aktiekurs. 

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.