15 Jan, 2019

Att ta sig in på bostadsmarknaden idag

Jag fick en kommentar på mitt inlägg om Sliding Doors (där jag skrev om vilken tur jag hade som kom in på bostadsmarknaden i Stockholm så billigt). Personen som frågade hur jag skulle gjort hade en boendekostnad på 9 000 kr i månaden inkl amortering (som ju egentligen inte är en kostnad utan ett sparande) trots att hen ansåg sig köpt litet, långt från centrum och gått in med stor egen kontantinsats. Jag har inte räknat så mycket på det här med boendekostnad och amortering på slutet så jag tyckte spontant det lät mycket med 9 000 kr i månaden, under de förutsättningarna. Men efter att ha räknat lite inser jag att det är fullt rimligt och att jag varit lyckligt förskonad från att behöva räkna på effekten av dessa regler.

Allt är ju en fråga om prioriteringar och det går att hitta lägenheter för under 1,5 miljon och med en avgift på 2 000 kr i månaden även i Stockholms län med kollektivtrafik till centrum. Men om vi antar att man vill välja både område och storlek på bostaden lite mer än bara fokusera på att kunna köpa så många aktier som möjligt varje månad för att kunna sluta jobba vid 35 så inser jag att en lägenhet för 2 miljoner med 3000 kr i avgift kan vara minsta tänkbara nivån i många fall.

Köper man en lägenhet för 2 miljoner och har lyckats få ihop kontantinsats på 15% så blir det alltså ett lån på 1,7 miljoner. Då detta lån överstiger 70% av bostadens värde ska det amorteras 2% om året. Tjänar du under 31.500 kr (lånet är mer än 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst) så ska du amortera ytterligare 1% om året. Det betyder 3% om året i amortering på 1,7 miljoner = 51 000 kr om året eller 4 250 kr i månaden. Tillsammans med en avgift på 3 000 kr i månaden och en ränta som kanske kan leta sig upp mot 2% de närmaste åren så är vi över 10 000 kr i månaden. 

Åter då till frågan vad jag skulle rekommendera i situationen (personligen skulle jag köpa en lägenhet på max 25 kvadrat och gneta på i gammal god stil, men förstår att det inte är för alla, så besvarar vad jag skulle rekommendera andra snarare än vad jag skulle göra själv). Med en lön före skatt på 30 000 kr i månaden får man ut runt 23 000 kr. Det ska inte vara några konstigheter för en ung person att få runt det och spara 5 000 kr i månaden på aktiemarknaden även om bostaden påverkar kassaflödet med 10 000 kr i månaden. Med 3% amortering om året händer det ju faktiskt en hel del med lånet och redan efter 7 år kan lånet vara nere på en nivå som skulle kräva 1% årlig amortering med ovanstående förutsättningar. Lånet är då dessutom lite mindre vilket även minskar räntekostnaden. Allt annat lika bör man då kunna öka sparandet i aktier med de 3 000 kr i månaden som vi slipper amortera. Dessutom har lönen gått upp lite efter 7 års hårt arbete så vi nu kan landa på 10 000 kr i månaden i aktieköp trots att vi höjt vår konsumtion lite i takt med stigande ålder och högre lön.

Efter de 7 första kämpliga åren med aktieköp bör ändå aktieportföljen trots den blygsamma summan om 5 000 kr i månaden i aktieköp nu generera 2 000 kr i månaden i aktieutdelning som du kan återinvestera. Men utdelning på 2000 kr i månaden och 10 000 kr i månaden i nysparande börjar det nu hända grejer. En aktieutdelning som (troligtvis över tid) stiger både organiskt och via nya aktieköp varje månad är så gott som en ostoppbar kraft.

Har vi under de 7 åren hittat någon att dela bostaden med har vi en betydande uppsida då man inte behöver dubbla antalet kvadratmeter bara för att man är två. Leder tvåsamheten till att man blir fler än två i familjen så blir det en helt annan uträkning, men den får någon annan göra.

Så mitt råd till er som är födda 15-20 år senare än mig och känner en uppförsbacke med bostadsmarknaden blir helt enkelt spara ihop en kontantinsats medan ni bor hemma, gör 5-10 hundår med hög amortering när ni just kommit in på bostadsmarknaden men försökt att få igång ett aktiesparande parallellt. Snart är lånet nere på en bättre nivå och snöbollen kan börja rulla riktigt fort i rätt riktning.

Tradevenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.