Balder

Ibland klumpar jag ihop bokslutsrapporter. Ibland gör jag enskilda noteringar. Kör en enskild notering kring Balder. 

Som tidigare noterats. Balder köptes under corona-kraschen. Såldes sedan under stimulans/eufori-fasen och har nu köpts in, bit för bit, igen under räntehöjningsfasen. Eftersom jag riskhanterar genom att bara köpa för summa X i enskilda innehav innebar det att jag först slog i taket på de andra fastighetsbolagen som jag införskaffade under corona-kraschen, men aldrig sålde. Balder däremot har jag kunnat starta från noll med och det finns fortfarande utrymme att öka. 

Till bokslutsrapporten.

På årsbasis ökade förvaltningsresultatet med 11 %. Per aktie landade det på 5,48 kr/aktie (4,95). 

På rullande tolvmånaders sjönk förvaltningsresultatet. Det blev lägre Q4 än innan. Samma om man tittar på värdeföränringar på fastigheterna. Nedåt under Q4, men på helåret är det fortfarande tillväxt som gäller. Substansvärdet f.n. ca 92 kr/aktie.

VD-orden sammanfattar det hela med ”Verksamheten under 2022 har trots en orolig värld fungerat mycket väl för oss. De projekt vi valt att fullfölja har i huvudsak löpt på enligt plan och förvaltningen har levererat på ett förtjänstfullt sätt.”

Det får man väl hålla med om. Det har inte varit ett katastrofår för Balder. Dock har man gjort en riktad nyemission föra tt stärka balansräkningen.

Prognosen framåt är att 2023 blir ungefär som 2022 vad det gäller förvaltningsresultat. Man tänker sig inga stora excesser utan fortsätta arbeta för att parera räntehöjnings- och kostnadsökningseffekter.

Sedan är framtida värderingar alltid svårt. Bolaget anger bl.a.

 ”Balder har ökat avkastningskravet i värderingarna av förvaltningsfastigheterna i det fjärde kvartalet, per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 4,6 % (4,4) exklusive projektfastigheter för egen förvaltning, vilket är 0,2 procentenheter högre jämfört med årsskiftet föregående år. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostadsfastigheter uppgick till 4,1 % och för kommersiella fastigheter till 5,2 %. Det höjda bedömda avkastningskravet förklaras av det osäkra marknadsläget och stigande marknadsräntor. Värdenedgången har dock dämpats av ett ökat driftöverskott drivet av indexhöjning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror.”

Aktien självt är värderat till ca 10 gånger förvaltningsresultatet eller ca 60 % av substansvärdet. Det är en del elände inprisat där kan jag tycka, men självklart kan det komma mer.

När det gäller finanserna är belåningsgraden enligt bokslutet på 48 % (47). Räntetäckningsgraden på 4,7 (4,9). De finansiella målen anger en belåningsgrad på max 50 % eller en räntetäckningsgrad på lägst 2.

Jämför det med Neobo Fastigheter så är det tydligt att de två bolagen kan tänka sig ganska olika grader av risk/finansiell hävstång. 

När det kommer till bolagets intressebolag så förutom nischbanken Collector så äger man fastighetsbolagen Tulia 50 %,  Centur 50 %, Trenum 50 %, Anthon Eiendom, 60 % , Sinoma 49 %, Tornet Bostadsproduktion 33 %, Entra 40 %, Brinova Fastigheter AB 19 % samt Stenhus 19 %.

Annat aktuellt och intressant i Balder är ”kriget” med Moody´s.

Erik Selin är tydligen ingen vän av kreditratingsinstitutet och har tidigare deklarerat

”Att vi avslutar samarbetet med Moody's beror i första hand på att kvalitén på deras rating har sjunkit den senaste tiden.”

Igår kväll kom en reaktion från Moodys som sänker kreditbetyget för Balder.

Effekten kan bli en hel del försäljningar och kurspress beroende på hur fonder får hålla eller inte hålla. Vi får se.

Eftersom jag fortfarande önskar köpa lite fler Balder-aktier så hoppas jag kunna göra just det ett tag till.  Ser ut som att det ska gå.

Fastighetsbranschen av idag är lite som att följa en dokusåpa. Det skapas rubriker titt som tätt.

Vem är med vem? Vem kommer ut med vem? Vem blir kvar i Big Brother huset?

Vi får se!