Castellum Q1 2023

Q1-rapporterna fortsätter strömma in. Låt oss ta en temperaturmätare på fastighetssegmentet genom att notera vad som Castellum lyfter fram i sin rapport.

Vi har lägre förvaltningsresultat samt negativa värdeförändringar på fastigheterna.

Värdemässigt har man, per aktie, tappat från 242 vid årsskiftet till 222 kr/aktie. Ser man till ett helt år tillbaka, där man någonstans kan kalla för en ”topp”, så har fastighetsvärdet tappat ca 16 %.

På samma sätt som man kan skriva upp värden i en miljö som gynnar dylikt, har man varit tvungen att skriva ned nu. Det är m.a.o. avkastningskravet som påverkats av stigande räntor. Ingen ekonomiskt intresserad har väl missat att Riksbanken nu lagt styrräntan på 3,5 %. Det senaste mötet höjde ju med 0,5 %.

Följer inte personligen så mycket värdet på privatbostäder. Vet att det varierar stort med geografiskt läge i landet, men min känsla av det hela är att i alla fall de här stora uppvärderingarna avstannat rejält. En bostad är ofta en form av kraftig hävstångsinvestering. Man får extra gynnade räntor tillika ränteavdrag för att maxbelåna en tillgång. Eftersom värdet inte svänger så dagligen eller på sekunden på en skärm där man triggas att agera utan man bor och håller länge så får man oftast vara med om en rejäl vinst i slutänden.  

Det som kan sätta grus i maskineriet är om man inte fixar sina räntor och låneinbetalningar. Samma sak med fastighetsbolagen.

För Castellums del så verkar man kompensera den höjda kostnadssidan med högre hyror. Hyresintäkterna steg med ca 11 %. Det gav även tillväxt på driftsidan. Driftöverskottet upp ca 9 %. Sedan har det inte riktigt lyckats kompensera för höjda finansieringskostnader. Förvaltningsresultatet ned 9 %. Så rullande ligger nu förvaltningsresultatet på 13,31 kr/aktie. D.v.s. ned ca 30 öre/aktie från bokslutet.

Belåningsgraden ligger på ca 44 % och det man enkelt förklarat håller på med just nu är att ta lån i bank (t.ex DKK) för att betala obligationsförfall. Man ligger på en snittränta på ca 2,8 % (1,8) nu på sin finansiering. Ca 0,2 % högre än vid bokslutet.

För egen del så var lite exempelsiffror det mest intressanta i denna rapport. För att se utvecklingen och farten på utvecklingen. Att utdelningen är inställd för 2023 och att en företrädesemission ska komma till vet vi redan. Det hela syftar ju till att få till bra refinansieringsvillkor. M.a.o. handlar om att hålla bankerna glada så räntan blir så låg och villkoren så bra som möjligt. Det är ju där de stora pengarna ligger.

Att fastighetsvärden inte varje år kan stiga till himlen är inget nytt (även om inte alla varit med om detta förut). Farligt blir det först då banker får problem, men som jag skrivit förut så ser jag inte något 90-tals eller finanskris-scenario framför mig. Alltid svårt men vad som amatörmässigt går att bedöma så är våra banker i gott skick. Rätt hanterat så kommer de tjäna pengar i denna miljö där flera aktörer nu måste vända sig till dem för att refinansiera sig samtidigt som de kan tjäna mer pengar på alla privatpersoner sig redan belånat sig för fullt som om det vore en välsignelse att fått göra så.

Vad gör jag med mina fastighetsaktier? Den lilla korgen behåller jag naturligtvis. Korgen består i bokstavsordning av Balder, Castellum, Neobo, Platzer och SBB. Varav jag inte med flit köpt Neobo utan fått tilldelat.  Att jag ser dem som en ”korg” har att göra med att det är många osynliga delar i en bransch som fastigheter. Jag kan inte riktigt se vilka som eventuellt går ut som vinnare och vilka som kan gå bet. 

För den som är lika intresserad av dylika bets så kan faktiskt en fastighetsfond troligen fungera lika bra.

Såg faktiskt att det för inte så länge sedan kommit en indexfond för svenska fastighetsbolag. PLUS Fastigheter Sverige Index, med en förvaltningsavgift på 0,2 %. FCG som har den. Jag har inte fördjupat mig i vare sig fonden eller förvaltarna, men kanske ska göra det. Om tid ges till det.

Ett hett ämne med fastigheter. Några tankar?