Fastpartner rapportkommentar Q3 2022: "Stabilt men högre räntor börjar bita"

→ Stabilt men högre räntor börjar bita
→ Stora låneomsättningar nästa år
→ Positionerade för räntenedgång andra halvåret nästa år

Hyresintäkterna ökade i Q3 med knappt 11% till 514 MSEK (465), vilket beror på nytecknade kontrakt, färdigställda hyresgästanpassningar samt hyror från förvärvade fastigheter. Detta var en något högre ökningstakt än tidigare under året.  I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med över 5% under årets första nio månader och ökningstakten var än högre i Q3 enskilt. Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå om ca 92% (justerat för projektfastigheter).  Fastighetsbeståndet har i jämförelse med Q3 förra året ökat till följd av förvärv och värdeuppgång till 37,3 MdSEK (33,5).  Till skillnad från en rad kvartal tidigare med stora positiva värdeförändringar i fastighetsbeståndet redovisar inte Fastpartner någon förändring i värdet på fastigheterna i Q3. Men med tanke på den kraftiga ränteuppgången under året med högre avkastningskrav som följd och därmed generellt lägre fastighetsvärden upplever vi det som ett klart styrketecken. Det visar enligt vår mening på kvaliteten på fastighetsinnehavet att i detta klimat inte behöva göra några nedskrivningar.  Det genomsnittliga avkastningskravet för värderingen av fastighetsportföljen ligger kring 4,3%. Driftnettot ökade i kvartalet i stort sett i takt med hyresintäkterna och uppgick till 371 MSEK (338). Detta trots kraftigt ökade kostnader för uppvärmning och el men även för andra poster såsom underhåll. Överskottsgraden försämrades marginellt i kvartalet och uppgick till 72%. Den genomsnittliga räntan vid kvartalsskiftet närmast dubblerades till 2,9% (1,6) samtidigt som den räntebärande nettoskulden steg med ca 1,2 MdSEK i jämförelse med för ett år sedan. Det bidrog till att finansnettot försämrades till -94 MSEK (-70) och förvaltningsresultatet exklusive värdeförändringar sjönk till 191 MSEK (247). Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna prognostiseras uppgå till 960 MSEK (1015), vilket ska jämföras med målet att vid utgången av 2025 nå 1 500 MSEK. 

Kraftigt stigande räntor och en betydligt mer kärv kreditmarknad har gjort att fastighetsbolagens finansiering kommit alltmer i fokus. Av Fastpartners totala lånebörda på 16,5 MdSEK enligt ovan utgörs ca 7,3 MdSEK av obligationslån. Med en belåningsgrad om 42% och en räntetäckningsgrad om över 4,0x räknar vi inte med att bolaget ska ha några problem att omsätta dessa lån när de förfaller. Under de närmaste 15 månaderna kommer lån motsvarande ca 5,0 MdSEK att förfalla. Med en ganska stor ränteswapportfölj om 1,9 MdSEK finns möjligheter att begränsa effekterna av ränteuppgången men vi räknar med en genomsnittlig ränta under nästa år som stiger till 3,5%, dvs betydligt högre än tidigare.  Men med sin starka finansiella ställning och i stort sett alla hyresintäkter inflationssäkrade via hyresavtalen befinner sig dock Fastpartner i en mycket gynnsam situation. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem. För Fastpartner med 80% av hyresvärdet i expansiva Mälardalen borde det vara ett mer hanterligt problem än för många andra.

Fastpartner har till skillnad från många andra i marknaden varit relativt återhållsamma med förvärv under de senaste 12 månaderna. Det innebär att soliditeten stärkts och det finns möjligheter göra attraktiva investeringar i dagens marknad. Till följd av de stigande finansieringskostnaderna kombinerat med den mer osäkra uthyrningsmarknaden räknar vi med att företagsledningen kommer att vara mer försiktiga med att starta nya om- och tillbyggnadsprojekt. Sammanlagt inklusive projekt- och fastighetsutveckling räknar vi med investeringar för ca 0,7 MdSEK under nästa år. Fastpartners finansieringspolicy bygger på att räntorna når sin högsta punkt under våren 2023 och sedan börjar komma ned. Skulle företagsledningen få rätt i den prognosen kommer vinsttillväxten att fortsätta under 2023. Vi har i vår prognos försökt oss på ett mellanting mellan detta och konsensusuppfattningen. Fastpartners långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgick vid halvårsskiftet till ca 115 SEK per aktie, vilket innebär att värdet fortsatt stiga under kvartalet. Samtidigt har aktiekursen sjunkit kraftigt, vilket innebär att aktien för närvarande handlas till ca 45 % under det långsiktiga substansvärdet. Dessutom finns det enligt vår mening – även i dagsläget - ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda till ca 800 MSEK. Aktiekursen uttrycker för närvarande en betydande pessimism i tron på värdet på fastigheter även i attraktiva områden i Stockholmsområdet.

Kort om Fastpartner

• Ordförande: Peter Carlsson
• VD: Sven-Olof Johansson
• CFO: Daniel Gerlach
• Lista: Large Cap Stockholm

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.