Rapportkommentar Q3 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Pandemins påverkan fortsatt marginell
- Nya finansiella-, operationella- och hållbarhetsmål
- Inga större prognosförändringar inför 2021

Rapportkommentar
Pandemins påverkan fortsatt marginell. Hyresintäkterna ökade i Q3 till 447,3 MSEK (427,8). Det innebar en ökning om ca 5% i förhållande till motsvarande period förra året. Ökningen beror på nytecknade kontrakt, färdigställda hyresgästanpassningar samt hyror från förvärvade fastigheter. Fastighetsbeståndet har i jämförelse med för ett år sedan ökat till ett värde om 29,9 MdSEK (25,8). Den pågående pandemin hade under Q3 om möjligt en ännu mindre påverkan än under Q2. Hyresrabatterna om 3,4 MSEK belastade det andra kvartalet för att falla till 0,4 MSEK under det tredje. Bolaget uppger också att hyresinbetalningar för Q4 ligger på normala nivåer.  Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå om ca 91% (justerat för projektfastigheter). Nettouthyrningen i kvartalet var 11 MSEK.  Ökad effektivitet i fastighetsförvaltningen men också en lägre nivå på reparationer och underhåll gjorde att fastighetskostnaderna fortsatte att vara låga och Fastpartner kunde redovisa en överskottsgrad om hela 73,7% (71,6), vilket är betydligt över tidigare mål om 70%. Förvaltningsresultatet före värdeförändringar och andel i intressebolags resultat steg med knappt 8% till 321 MSEK (298), dvs snabbare än hyrestillväxten.  Trots att lånebördan stigit med ca 1 MdSEK i jämförelse med för ett år sedan (nettoskulderna har stigit med 13,9 MdSEK i jämförelse med 12,8 MdSEK) ökade räntekostnaderna marginellt till 74,9 MSEK (71,3). Medelräntan för samtliga lån var vid utgången av kvartalet 1,8% (1,9). Efter att ha redovisat en mindre orealiserad värdeförändring på fastighetsbeståndet under förra kvartalet kunde Fastpartner åter redovisa positiva förändringar som gör att nettot för de tre första kvartalet uppgår till 50 MSEK. Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna var ca 4,7%.

Nya finansiella-, operationella- och hållbarhetsmål. I september fastställde styrelsen nya mål för bolagets verksamhet fram till och med år 2025. Med tanke på att Fastpartner historiskt varit duktig på att nå sina uppställda mål finns det skäl att uppmärksamma dessa – även om externa faktorer naturligtvis kan göra dessa svåra att nå. Styrelsen ser framför sig en fortsatt snabb expansion, som gör att det rullande årliga förvaltningsresultatet ska uppgå till 1 500 MSEK år 2025. Det kan jämföras med ett motsvarande resultat under de senaste 12 månaderna om 931 MSEK. Med ett operationellt mål om att överskottsgraden ska uppgå till minst 75% ska förvaltningsresultatet per stamaktie med denna expansion kunna stiga med minst 10% per år. I likhet med tidigare ska bolaget klara av denna expansion med en relativt låg nettobelåningsgrad. Målet är att denna inte får överstiga 48%, vilket kan jämföras med ca 46% för närvarande. Stora investeringar ska också göras i fastighetsbeståndet för att under dessa år få det fullt digitaliserat, minska energianvändningen och få ned koldioxidutsläppen.

Inga större prognosförändringar inför 2021.  Även om det är viktigt att konstatera att effekterna av pandemin och dess effekter på efterfrågan på lokaler och sammanhängande betalningsvilja är långtifrån kända, upplever vi inte att det finns skäl för att göra några större förändringar i våra prognoser för nästa år. Med pågående projektinvesteringar om ca 1,5 MdSEK, av vilka de flesta blir klara nästa år samt omförhandlingar av ca 15% av fastighetsbeståndet har vi prognostiserat om en 8% ökning av hyresintäkterna nästa år. Däremot har vi inte vågat räkna med en fortsatt positiv utveckling av överskottsgraden till följd av ökade reparationer i och med att pandemin klingar av och att 2020 års milda vinter inte återupprepar sig.  Även om aktiekursen har återhämtat sig från botten i slutet av mars är aktien för närvarande ned med 17% i år.  Det innebär att aktien handlas strax under det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) om 84 SEK Det låga bokförda värdet på bolagets byggrätter, som fullt utnyttjad skulle kunna öka den aktuella uthyrningsbara ytan med ca 18% utgör en stor potential för framtida värdetillväxt.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Marginell påverkan av Coronakrisen hittills
- Lägre fastighetsvärdering men fortsatt stark finansiell ställning
- Fortsatt substansvärdesrabatt

Marginell påverkan av Coronakrisen hittills. Hyresintäkterna ökade i det andra kvartalet till 444,5 MSEK (408,5). Det innebar en ökning om 9%, vilket till största delen beror på tillkommande fastigheter i och med att fastighetsbeståndet i jämförelse med för ett år sedan ökat till ett värde om 29,6 MdSEK (25,3). FastPartner anger att ca 2% eller ca 9 MSEK av aviserade hyror för andra kvartalet fortsatt är utestående. Vi hade räknat med en betydligt större effekt av den pågående coronaepidemin. Dessutom räknar bolaget med att delar av utestående hyresfordringar kommer att kompenseras av statlig hyresstödsersättning som utbetalas under Q3. Uthyrningsgraden fortsätter att ligga på en mycket hög nivå om ca 91% (justerat för projektfastigheter).  Ökad effektivitet i fastighetsförvaltningen men också en lägre nivå på reparationer och underhåll gjorde att fastighetskostnaderna blev lägre än vi förväntat och FastPartner kunde redovisa en överskottsgrad om hela 74,9% (71,5), vilket är betydligt över helårsmålet om 70%. Förvaltningsresultatet steg därför med drygt 20% till 242 MSEK (201).  Till följd av den större lånebördan i jämförelse med för ett år sedan (14,7 MdSEK i jämförelse med 13,8 MdSEK) ökade räntekostnaderna något till 81,3 MSEK (73,9). Det rullande årliga förvaltningsresultatet uppgår till ca 950 MSEK, vilket innebär att bolaget redan uppnått målet för år 2020. 

Lägre fastighetsvärdering men fortsatt stark finansiell ställning. Efter en följd av år då FastPartner i likhet med de flesta andra fastighetsbolag har kunnat dra fördel av stigande fastighetspriser – under de senaste tre åren har bolaget kunnat redovisa orealiserade värdeförändringar i sitt fastighetsbestånd om ca 4,7 MdSEK – tvangs man redovisa en minskning i kvartalet om ca 175 MSEK. Värderingsinstitutet har då tagit hänsyn till effekterna av den pågående pandemin i form av efterfrågan på lokaler, ökade risker inom vissa verksamheter, avtagande tillväxt samt marginellt ökade avkastningskrav (från 4,6% till 4,7%). Om denna justering av värdet på beståndet skulle visa sig vara tillräcklig är det mindre än vi räknat med och utgör inte ens 1% av det redovisade fastighetsvärdet. En viktig del av värderingen av FastPartner utgör också dess betydande bestånd av byggrätter, i olika skeden från planidéer till att detaljplan finns. Fullt utnyttjad skulle dessa byggrätter kunna öka den uthyrningsbara ytan med ca 15%. En uppenbar risk är att en del av dessa projekt kommer att förskjutas i tiden till följd av krisen. Till följd av bolagets starka finansiella ställning (soliditet ca 40% och en belåningsgrad om 47%) och begränsade pågående projektinvesteringar i fastighetsportföljen (970 MSEK varav återstående investeringsvolym uppgår till knappt hälften) finns mycket goda förutsättningar att kunna avvakta med dessa investeringar. Dessa kan då också förhoppningsvis ske i ett gynnsammare kostnadsklimat.

Fortsatt substansvärdesrabatt.  I samband med att pandemin bröt ut och förra kvartalsrapporten publicerades justerade vi ned våra hyresestimat i våra prognoser. Med ledning av Q2-rapporten och ledningens uppgifter om att inbetalningen av hyrorna för det nya kvartalet ligger på en normal nivå för redovisad tidpunkt ökar vi återigen dessa något. Det är dock viktigt att konstatera att effekterna av pandemin och dess effekter på efterfrågan på lokaler och sammanhängande betalningsvilja är långtifrån kända. Vi har i vår resultatprognos också tagit hänsyn till den enligt vår mening mycket positiva utvecklingen vad avser fastighetskostnaderna.  Även om aktiekursen har återhämtat sig från botten i slutet av mars är aktien ned 25% i år, handlas aktien fortsatt med en rabatt mot substansvärdet (EPRA/NAV) om ca 10%. Det låga bokförda värdet på bolagets byggrätter utgör också en stor potential för framtida värdetillväxt.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Ingen påverkan av Coronakrisen
- Stark finansiell ställning ger möjligheter under krisen
- Nya operationella och finansiella mål

Rapportkommentar
Ingen påverkan av Coronakrisen. Hyresintäkterna ökade i kvartalet med 13%, varav intäkterna i befintligt bestånd ökade med 7,4%. Resten kommer från förvärvade fastigheter under 2019 och i år. Fastpartner fortsatte således att under kvartalet gynnas av den mycket starka fastighetsmarknaden för kommersiella lokaler i Sverige och speciellt då i Stockholm (Fastpartner har ca 80% av sitt bestånd i Stockholmsområdet) och kunde notera en ekonomisk uthyrningsgrad (justerat för projektfastigheter) om hela 91,4%. Någon påverkan av Coronakrisen på hyresintäkterna under kvartalet syntes alltså inte. En mild vinter gjorde att fastighetskostnaderna ökade med enbart ca 3%, trots det ökade fastighetsbeståndet. Detta fick till följd att driftnettot i kvartalet steg med 18% till 305,5 MSEK (258,3) och bolaget kunde redovisa en överskottsgrad om 68,2% (65,2). Trots ett oförändrat vägt direktavkastningskrav om 4,6 % redovisade bolaget orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet med 62 MSEK. Till följd av en något större lånebörda (räntebärande skulder uppgick vid kvartalsskiftet till ca 14,5 MdSEK) steg de finansiella kostnaderna något och räntenettot uppgick till -107,6 (-100,1). Den finansiella ställningen fortsätter att vara mycket god med en belåningsgrad av fastighetsbeståndet om 47%. Under kvartalet erhöll kreditbetyget Ba1 från Moody´s. 

Stark finansiell ställning ger möjligheter under krisen. Fastpartner rapporterar att 95% av hyresintäkterna med förfall icke den sista mars har kommit in i tid. Andelen icke betalande är i relation till många andra fastighetsbolag förhållandevis litet och företagsledningen anger att man är i förhandlingar med denna grupp av hyresgäster för att hitta överbryggningsmöjligheter. Även om långvarigheten i den pågående krisen naturligtvis är mycket osäker och enstaka konkurser bland någon av de större hyresgästerna inte ska underskattas verkar effekterna på Fastpartner bli ganska begränsade. Vi har i våra nya prognoser tagit höjd för ett hyrestapp om 2-3% under både Q2 och Q3 i förhållande till våra tidigare prognoser och även prognostiserat för lägre hyresökningar under år 2021. Med den goda finansiella ställningen har alltså Fastpartner förutsättningar att under den pågående krisen fortsätta fokusera på att förädla fastighetsbeståndet och utveckla den stora portföljen av byggrätter. Detta kan också då ske i förhoppningsvis ett gynnsammare kostnadsklimat. Pågående projektinvesteringar i bolagets fastighetsportfölj uppgick vid utgången av kvartalet till 970 MSEK, varav återstående investeringsvolym uppgår till 346 MSEK.  Den största av dessa projekt utgörs av bostäder l Märsta Centrum, som väntas bli klara i Q2 2021. Fastpartner har ett betydande bestånd av outnyttjade byggrätter – i olika skeden från planidéer till att detaljplan finns – som fullt utnyttjad skulle öka den uthyrningsbara ytan med ca 15%.

Nya operationella och finansiella mål.  Till följd av krisen har styrelsen skjutit upp fastställandet av nya mål för bolaget men hoppas att kunna meddela sådana i september. Till följd av den pågående krisen har vi gjort några mindre förändringar i våra hyresintäktsprognoser för resten av året och 2021. Vi har tagit höjd för något högre räntekostnader till följd av högre marknadsräntor i våra vinstprognoser. Aktiekursen har under året till följd av turbulensen på aktiemarknaden sjunkit med nästan 30%, vilket gör att aktien för närvarande handlas med en rabatt mot substansvärdet (EPRA/NAV) om ca 15%. Det låga bokförda värdet av bolagets byggrätter utgör också en stor potential för framtida värdetillväxt.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Q4 bästa kvartalet någonsin
- Fortsatt stora positiva orealiserade värdeförändringar
- Nya mål

Rapportkommentar.  
Q4 bästa kvartalet någonsin. Hyresintäkterna ökade i kvartalet med hela 23%, vilket var en betydligt högre ökningstakt än tidigare under året. För kvartalet fortsatte nettouthyrningen att förbättras och under helåret uppgick den till 34 MSEK. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår nu till 91,0% (89,7). Detta tillsammans med färdigställda hyresgästanpassningsprojekt och hyror från förvärvade fastigheter under 2018 och 2019. Driftnettot i kvartalet steg med 31% till 316 MSEK (242), vilket motsvarar en överskottsgrad om 69,6% (65,7).  Förvaltningsresultatresultatet steg med lika mycket och uppgick till 228 MSEK (242). Detta resultat är dock påverkat positivt av nya redovisningsregler angående redovisningen av tomträttsavgälder, som nu redovisas som en finansiell post. Det rullande årliga förvaltningsresultatet (4 kvartal framåt) uppgår nu till 950 MSEK, vilket var ett mål som var satt att nå förts år 2020.

Fortsatt stora positiva orealiserade värdeförändringar. Under kvartalet fortsatte fastighetsbeståndet att ha en positiv värdeutveckling. Under kvartalet redovisades en uppvärdering om 1420 MSEK och för 2019 totalt var beloppet 2588 MSEK. Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna sjönk till 4,6% (5,4), till följd av fortsatt lägre avkastningskrav men även de högre hyresnivåerna påverkade. Bokfört värde på Fastpartners fastighetsportfölj steg under året till 28,2 mdr SEK (22,3). Av denna ökning utgjorde således ca 45% av orealiserade värdeförändringar och resten av fastighetsförvärv och investeringar. Trots dessa stora investeringar har soliditeten i koncernen under året förstärkts till 42% (39). Förutom ett positivt kassaflöde har detta varit möjligt genom en emittering av D-aktier om ca 700 MSEK. Dessa aktier har i likhet med preferensaktier en fast utdelning men har fördelen att av kreditvärderingsinstituten till fullo betraktas som eget kapital.
 
Nya mål. Med 85% av hyresintäkterna från den fortsatt starka hyresmarknaden i Stockholm och med 11% av hyreskontrakten värdemässigt som står inför omförhandling samt färdigställandet av ett antal projektinvesteringar i fastigheter gör att vi räknar med att hyresintäkterna fortsätter att stiga ifrån nivån från 2019. Till det kommer så förvärvet av ett antal fastigheter under 2019 som får full effekt under 2020. Detta inkluderar fastigheten Herrjärva i Solna med årliga hyresintäkter om 78 MSEK, som tillträds i mars. I och med att bolagets mål för förvaltningsresultatet (se ovan) är uppnått kommer bolaget att återkomma med nya mål under året. Fastpartners långsiktiga substansvärde per stamaktie (EPRA NAV) uppgick vid årsskiftet till 83 SEK per aktie, vilket innebär en ökning under det gångna året på 38%. Detta kan jämföras med en aktiekurs som under 2019 steg med 64%. Aktien handlas efter den kraftiga kursuppgången med en premie drygt 30% i förhållande till substansvärdet enligt ovan. En avkastning på eget kapital om nästan 40% under förra året är och en följd av tidigare år med överavkastning förklarar denna värdering. Dessutom utgör det låga bokförda värdet på bolagets stora bestånd av hyresrätter en stor potential för snabb framtida värdetillväxt.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q3 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Stora både orealiserade och realiserade värdeökningar i kvartalet 
- FastPartner emitterar D-aktier
- Ett steg närmare målet

Rapportkommentar.  
Stora både orealiserade och realiserade värdeökningar i kvartalet. Hyresintäkterna ökade i Q3 med 18% till 428 MSEK (362), vilket var en högre ökningstakt än i årets två första kvartal. Ökningen beror  främst på tillkommande kontrakt från förvärvade fastigheter men också av ökad uthyrningsgrad (nettouthyrningen steg marginellt i kvartalet och den ekonomiska uthyrningsgraden ökade till över 91%) och höjda hyror. I jämförbart bestånd ökade intäkterna under årets tre första kvartal med 5,5% - där vår bedömning är att motsvarande hyresökningstakt var betydligt högre i Q3 än tidigare under året. Överskottsgraden uppgick till 70% (71). Förvaltningsresultatet ökade med hela 29% till 245 MSEK (189) inklusive resultatandel om 25 MSEK (1) från ett JV med Slättö. Avdraget för det var ökningen ca 20%. Under kvartalet kunde FastPartner dels redovisa en realiserad realisationsvinst om 423 MSEK, efter en i lagakraftvunnen detaljplan avseende tidigare sålda fastigheter och orealiserade värdeförändringar på 350 MSEK.

FastPartner emitterar D-aktier. I likhet med en rad andra fastighetsbolag såsom t.ex. Sagax, Samhällsbyggnadsbolaget och Akelius avser FastPartner nu att introducera D-aktier. En extra bolagsstämma är inkallad för att genomföra detta. D-aktier har i likhet med preferensaktier en fast utdelning men har fördelen att i sin helhet betraktas som eget kapital därmed stärka kapitalbasen. Den aviserade emissionen innebär ännu ett steg mot att uppnå Investment Grade i kreditratingsbetyget samtidigt som det möjliggör fortsatta investeringar i fastighetsbeståndet. Avsedd storlek på emissionen har ännu inte angetts och inte heller om detta kommer innebära att bud kommer att ske på bolagets preferensaktie.

Ett steg närmare målet. FastPartner kom i kvartalet ett steg närmare att nå målet om att i slutet av år 2020 uppnå ett rullande förvaltningsresultat om 950 MSEK, vilket kan jämföras med dagens 875 MSEK. Med en fortsatt stark fastighetsmarknad – framförallt i Stockholm som är FastPartners huvudsakliga marknad med 85% av hyresintäkterna – och en investeringsvolym i pågående och återstående projektinvesteringar om ca 1,2 mdSEK förefaller det som ett realistiskt mål. Aktien har i år stigit med ca 35% och således hängt med i den snabba uppgången för börsens fastighetsbolag. Uppgången innebär att aktien värderas med en premie om 18 % i förhållande till bolagets långsiktiga substansvärde per stamaktie (EPRA NAV). Det låga bokförda värdet på bolagets stora bestånd av byggrätter utgör dock en stor potential för framtida värdetillväxt.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Den starka fastighetsmarknaden består 
- Fokus på fastighetsutveckling
- Bibehållen prognos

Rapportkommentar
Den starka fastighetsmarknaden består. FastPartner fortsätter att gynnas av den mycket starka fastighetsmarknaden för kommersiella lokaler i Sverige. I och med att bolaget dessutom har en mycket stor koncentration av fastigheter till Stockholmsområdet (87%) – som är den marknad som leder hyresutvecklingen – får det ett stort genomslag på sista raden. Hyresintäkterna i Q2-19 ökade med 14% till 408 MSEK (357) samtidigt som driftnettot ökade med 12% till 286 (254). Förvaltningsresultatet ökade dock enbart med 4% till 210 MSEK (193) men justerat för förändring i resultatandelar från delägda Slättö var förbättringen 8%. Högre hyror och fortsatt lägre avkastningskrav ledde till orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om 241 MSEK (394). Det är i och för sig en lägre ökningstakt än motsvarande kvartal förra året och den i Q1 i år men innebär ändå att fastigheternas värde under första halvåret stigit med nästan 4%. Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna av fastighetsbeståndet var ca 5,1% (5,4). Den finansiella ställningen fortsätter att vara mycket god med en belåningsgrad av fastighetsbeståndet om enbart 52%.

Fokus på fastighetsutveckling. FastPartner är i förhandlingar om ett antal mindre kompletteringsförvärv men annars verkar de höga fastighetspriserna och därmed låga avkastningsnivåerna leda till att bolaget fokuserar på att förädla fastighetsbeståndet och utveckla den stora portföljen av byggrätter. Pågående projektinvesteringar i bolagets fastighetsportfölj uppgick vid utgången av kvartalet till 678 MSEK och återstående investeringsvolym uppgår till 465 MSEK. Den största av dessa projekt utgörs av utbyggnader i anslutning till Märsta Centrum, som dock väntas bli klart först i Q2-21. FastPartner har ett betydande bestånd av outnyttjade byggrätter – i olika skeden från planidéer till att detaljplan finns – som fullt utnyttjad skulle öka den uthyrningsbara ytan med ca 25%. Dessa byggrätter som består av både kommersiella och sådana för bostadsbyggande är bokförda i 306 MSEK.

Bibehållen prognos. FastPartner upprepar i rapporten sin prognos om att i slutet av år 2020 på årsbasis uppnå ett rullande förvaltningsresultat om 950 MSEK, vilket kan jämföras med dagens 870 MSEK. Med tanke på den fortsatt starka fastighetsmarknaden och bolagets historik bedömer vi det som fullt möjligt. Aktien har i år stigit med 30% och därmed ökat mer än en i övrigt stark fastighetssektor på börsen. Uppgången har lett till att bolaget värderas med en premie om 25% i förhållande till bolagets långsiktiga substansvärde per stamaktie (EPRA NAV). Det låga bokförda värdet av bolagets byggrätter utgör dock en stor potential för framtida värdetillväxt och en förväntad reavinst som troligen bokförs under andra halvåret 2019 adderar ca 2 SEK till substansvärdet.

----------------------------------------

Bolagsanalys 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Fördubblad fastighetsportfölj senaste femårsperioden
- Åter i en expansiv fas
- Stigande förvaltningsresultat

Bolagsanalys

Fördubblad fastighetsportfölj senaste femårsperioden. FastPartner har under den senaste femårsperioden lyckats att mer än fördubbla fastighetsportföljens värde till 25 mdSEK (9,4). Detta har kunnat ske med enbart en nyemission år 2016 om 770 MSEK samt en preferensaktieemission vilket  dessutom skapat en bättre finansiell ställning i form av soliditet 39 (36) än för fem år sedan. Det innebär en kumulativ årlig tillväxt (CAGR) i fastighetsvärde om drygt 19 %. Under denna period har netto investerats i fastigheter för 10,7 mdSEK samtidigt som värdeförändringar har ökat portföljen med 5,4 mdSEK. Höjda genomsnittliga hyror, en större uthyrningsbar ytan och lägre räntor har lett till att förvaltningsresultatet och därmed vinst per aktie (rensat för värdeförändringar) nästan har stigit i takt med fastighetsportföljens och visar på en CAGR om 16 % per år. Till saken hör att portföljen också koncentrerats till den expansiva Stockholmregionen under perioden. Även om många externa faktorer arbetat för fastighetsbolag generellt ger detta ett stort förtroende för ledningens fortsatta bolagsbyggande.

Åter i en expansiv fas. Efter två år med relativt små förvärv och investeringar går FastPartner nu in i en mer expansiv period. Under början av 2019 tillträddes en kontorsfastighet i Solna till ett värde av 2 mdSEK samtidigt som förädlingen av bolagets befintliga byggrätter i Stockholmsområdet går in i en ny fas. Ett stort projekt med hyresbostäder och kommersiella lokaler som kräver investeringar om 400 MSEK i Märsta centrum pågår för närvarande och ska bli klart under 2021. Samtidigt som de stora potentiella projekten i Bromma och Västberga med möjliga byggstarter 2020 och 2022 rycker allt närmare. I och med att det befolkningsmässiga och kommersiella trycket i Stockholmsområdet består befinner sig FastPartner i ett mycket bra läge att fortsätta sin snabba lönsamma tillväxt. Ett erhållande av investment rating – vilket verkar ligga i korten – skulle också underlätta denna framtida expansion.

Stigande förvaltningsresultat. Bolagets egen prognos är att förvaltningsresultatet på rullande 12-månadersbasis vid utgången av 2020 kommer att uppgå till 950 MSEK att jämföra med 840 MSEK vid utgången av 2018, vilket vi med ledning av bolagets historia och Stockholmregionens expansion bedömer som fullt möjligt. Det skulle innebära en årlig tillväxt i resultatet om 9,8 % i snitt – betydligt mer än vad som prognostiseras för fastighetssektorn som helhet. Den framtida värdetillväxten borde också överstiga snittet med stora innehav av byggrätter i Stockholms absoluta närhet.

Fastighetsbestånd
FastPartners fastighetsbestånd består framförallt av kommersiella fastigheter i Storstockholmsområdet (87 % av hyresintäkterna). Beståndet i Stockholm är ofta beläget kring tunnelbanenätet, där både genomströmning och fastighetsvärden generellt är högre än snittet. I den resterande andelen ingår städer som Gävle, Göteborg och Norrköping. Fastighetsportföljen bestod av 201 (193) fastigheter vid utgången av Q1-19 och uthyrningsbar yta uppgick till 1 485 (1 398) tkvm.

Cirkeldiagrammen nedan illustrerar FastPartners fastighetsbestånd baserat på geografi och fastighetskategori som andel av hyresvärdet.

Källa: FastPartners Bokslutskommuniké 2018

Kontraktsportföljens värdevägda återstående löptid uppgick vid utgången av 2018 till 4,8 år. Det ligger i stort sett vid riktmärket om en långsiktigt vägd löptid på dryga fem år.

En konsolidering av beståndet har skett till Stockholmsområdet vilket gör att stadens fastighetsmarknad är av yttersta vikt för FastPartner. Givet den strukturellt starka efterfrågan på denna marknad och FastPartners uttalade strategi om fastigheter i attraktiva lägen bedöms risken för att beståndet står outhyrt vara förhållandevis låg.

I februari 2019 tillträddes fastigheten Brahelund 2 i Solna. Fastighetens uthyrningsbara yta uppgår till ca 41 000 kvm. De årliga hyresintäkterna uppgår till drygt 123 MSEK. Köpeskillingen var drygt 2 mdSEK vilket ger fastigheten en årlig yield om 4,3 % givet full uthyrning och en driftnettomarginal om 69 %. 

Femårsöversikt
FastPartner har under den senaste femårsperioden lyckats att mer än fördubbla fastighetsportföljens värde till 22,2 (9,4) mdSEK vid utgången av 2018. Det innebär en kumulativ årlig tillväxt (CAGR) i fastighetsvärdet om drygt 19 %. Under denna period har netto investerats i fastigheter för (förvärv + investeringar – försäljningar) 10,7 mdSEK samtidigt som värdeförändringar har ökat portföljen med 5,4 mdSEK. Genomsnittliga hyror har under de senaste fyra åren ökat med över 260 SEK per kvadratmeter eller 6,7 % per år och uppgick vid utgången av 2018 till 1 151 SEK. Den uthyrningsbara ytan har stigit med 240 000 kvadratmeter, med en i stort sett oförändrad uthyrningsgrad och förvaltningskostnader som stigit i takt med hyrorna har driftnettot stigit med i snitt 10 % under de senaste fem åren till 982 MSEK. Det fallande ränteläget har gjort att räntekostnaderna enbart stigit marginellt trots att skuldbördan fördubblats (inklusive preferensaktierna). Förvaltningsresultatet får därmed en ännu högre tillväxttakt än driftsnettot – om hela 16 % - och uppgick till 767 MSEK under 2018. 

Under motsvarande period har nettobelåningsgraden minskat från över 60 % 2014 till 49,5 % 2018. Stora värdeökningar av fastigheterna, vilket framgår av diskrepansen mellan resultat efter skatt och förvaltningsresultat (se graf), har tillåtit FastPartner att båda expandera beståndet och minska belåningen. 

Projekt och byggrätter
FastPartner arbetar kontinuerligt med att förädla företagets befintliga byggrätter och att tillskapa nya. Ett exempel på detta är bland annat uppförandet av 200 bostäder och 10 500 kvm kommersiell yta i Märsta Centrum som beräknas stå färdigt under Q2-21 och kräva en total investering om ca 420 MSEK.

Vid utgången av 2018 hade FastPartner outnyttjade byggrätter (enligt bedömning) om totalt 405 000 kvm vilka var värderade till 353 MSEK. Fullt utbyggt skulle detta öka FastPartners uthyrbara yta med 27 %. Byggrätterna är fördelade mellan kommersiella byggrätter (56 %) och bostadsbyggrätter (44 %). Projektens olika stadier är spridda från planidéer till påbörjad byggnation.

Bland FastPartners större potentiella projekt återfinns bl.a. 420 bostäder samt 30 000 respektive 45 000 kvm kommersiell yta i Bromma och Västberga. Möjliga byggstarter är för Västberga år 2020 och Bromma år 2022.

Under helåret 2018 investerade FastPartner 702 MSEK i befintliga fastigheter att jämföra med 461 MSEK året innan. Vid utgången av första kvartalet 2019 uppgick pågående projektinvesteringar i fastigheterna till 767 (540) MSEK och återstående investeringsvolym för pågående projektinvesteringar är 480 (625) MSEK.

Intresseföretag
FastPartner var vid årets slut delägare i flera intressebolag. Bland dessa återfinns ett samägt bolag med investeringsfonden Slättö där FastPartner äger 40 %. Under Q1-19 har detta Joint Venture-bolag, Slättö VII, avtalat om försäljning av en fastighet med ett underliggande värde om 1 320 MSEK. Den preliminära projektvinsten beräknas bli cirka 180 MSEK, vilket således till 40 % kommer att tillgodoräknas av FastPartner. Affären omfattar 600 lägenheter på en yta om cirka 25 000 kvm.

Ägande, aktien och ledning
Sven-Olof Johansson är via bolaget Compactor Fastigheter sedan år 1995 FastPartners huvudägare med 72 % av aktierna. Han är VD sedan år 1997. Övriga ägare var vid utgången av året i storleksordning: Länsförsäkringar Fondförvaltning (5 %), Nordea Investment Funds (4,5 %) och Swedbank Robur Fonder (2,9 %). Tillsammans äger de fem största ägarna 86 % av FastPartners stamaktier. 

Aktien noterades år 1994 och handlas sedan 2006 på Stockholm Mid Cap. De senaste fem åren har aktiens totalavkastning uppgått till 130 % varav den ständigt ökande utdelningen tillfört aktieägarna nästan 2 mdSEK. FastPartner genomförde under våren 2018 en aktiesplit med villkoret 3:1. Under det senaste året har den genomsnittliga handelsvolymen i aktien varit 1,6 MSEK per dag. 

Ledningen består utöver Sven-Olof Johansson och de fyra regioncheferna av ekonomichef Daniel Gerlach som tillträdde Q2-09 och tidigare arbetat som revisor på bl.a. Deloitte. Fastighetschef är sedan år 2008 Svante Hedström med erfarenhet från PEAB och som chef för fastighetsutveckling på Hufvudstaden. Vice VD & marknadschef Christopher Johansson är son till Sven-Olof Johansson, innehar en doktorstitel vid KTH och har tidigare arbetat inom bank- och finansieringssektorn. 

Finansiella mål
FastPartner förväntar sig en något försämrad konjunktur och har vidtagit åtgärder därefter för att stärka balansräkningen och skapa utrymme för affärer i sämre tider.

I linje med detta uppdaterade FastPartner i mitten av Q1-19 sin finanspolicy där det fastställdes att följande mål ska uppfyllas:

- Räntetäckningsgraden skall över tid överstiga 2,0 ggr

Räntetäckningsgraden har som framgår av diagrammet i slutet av detta avsnitt historiskt varit väl över detta. Under 2018 var snittet 4,2 ggr och i Q4-18 3,9 ggr. 

- Nettobelåningsgraden skall över tid understiga 50 %

Som ett steg i detta har styrelsen beslutat att nettobelåningsgraden, definierad som räntebärande nettoskuld i förhållande till förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, över tid ska vara 50 % snarare än 60 %. Nettobelåningsgraden var vid utgången av Q1-19 53 (56) % och för helåret 2018 49,5 (52,5) %. 2019E prognosticeras nettobelåningsgraden nå 54 % och för 2020E-2021E stabiliseras kring 54 %.

- Nettoskuld i förhållande till EBITDA ska över tid understiga 10 ggr

Den senaste femårsperioden har nettoskulden/EBITDA varit över 10x. För 2018 uppgick detta mått till 11,0x.
Sammantaget kan man utifrån FastPartners uppdaterade målsättning dra slutsatsen att bolaget framöver kommer agera försiktigare i syfte att vara redo i en tid där fastigheternas värden inte automatiskt stiger. 

Finansiering
Sedan mars 2018 är FastPartners kreditbetyg Ba2 med en positiv outlook från Moody’s och alltså något under investment grade. Ett steg i rätt  riktning mot investment grade är det icke säkerställda obligationslån uppgående till 600 MSEK (rambelopp totalt 1 000 MSEK) som upprättades i anslutning till ovanstående datum. Lånet förfaller under hösten 2021 och löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M + 2,45 procentenheter. Under Q4-18 emitterade FastPartner även sitt första gröna icke säkerställda obligationslån, uppgående till 1 000 MSEK (rambelopp totalt 1 500 MSEK). 

Vid utgången av 2018 uppgick FastPartners tillgångar i form av fastigheter till 22,3 (20,0) mdSEK, denna post har under Q1-19 ökat ytterligare till cirka 25 mdSEK. Eget kapital motsvarade vid årsskiftet cirka 39 (36) % av tillgångarna (soliditeten) och de räntebärande skulderna uppgående till 52 (53 %) av tillgångarna. FastPartners finansiella mål är att soliditeten ska uppgå till minst 25 %.

Av FastPartners kortfristiga skulder vid årsskiftet om totalt ca 4 mdSEK var 784 MSEK refinansierade per den 31 januari 2019. Den största enskilda långivaren är Swedbank som svarar för 16 % av FastPartners upplåning tätt följt av Handelsbanken. Utöver bankernas totala andel av skulden 63 % - är drygt 26 % av skulderna obligationslån och resterande certifikat. 

FastPartner anger att de kommer fortsättningsvis avser arbeta i huvudsak med korta räntebindningstider, i huvudsak löper låneavtalen med 3 månaders STIBOR som räntebas. Räntebindningstiden uppgick till 1,5 (1,8) år. För att väga upp för marknadsrisken och oförutsägbarheten har ränteswapavtal ingåtts som per den 31 december 2018 uppgick till 2 125 MSEK vilket medför att 21 (24) % av låneportföljen är räntesäkrad.
Medelräntan för samtliga lån var Q1-19 2 % jämfört med 2 % Q4-18 och 1,9 % Q4-17. Den genomsnittliga räntan har sedan 2015 pendlat kring 2 %. En procentenhets förändring av den sammanlagda räntenivån orsakar svängningar i finansnettot i storleksordningen 70 MSEK. En potential återfinns i FastPartners kreditbetyg vilket företaget arbetar aktivt för att stärka enligt ovan, och riskerna är framför allt kopplade till det osäkra makroekonomiska läget. 

Förvaltningsresultatets förutsägbarhet till följd av långa hyreskontrakt möjliggör en enligt FastPartner hög andel lånat kapital och därigenom flexibilitet vilket medger en högre avkastning. 

Till det tillkommer preferensaktien, som vi i beräkning av resultat per stamaktie och NAV betraktar som en skuld och som icke-räntebärande. Börsvärdet av preferensaktien uppgick den 31 december 2018 till 675 (642) MSEK. Utdelningen var 6,68 kr per preferensaktie vilket ger en total utdelning om 38 MSEK fördelat på 5,7 miljoner aktier. Detta ger preferensaktien en årlig direktavkastning om 5,6 (5,9) % beräknat på kursen vid årets utgång.

Kapitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 3,3 (2,8) år. Likvida medel uppgick vid utgången av Q1-19 till 440 (353) MSEK. 

Vi bedömer att FastPartners möjligheter till refinansiering är god och att den finansiella krockkudde bolaget bygger upp genom att sänka sin nettobelåningsgrad och öka likviditeten är sund.

Resultatprognos
Till följd av köpet av fastigheten i Solna kommer hyresintäkterna under 2019 att stiga kraftigt och enligt vår prognos uppgå till 1 632 MSEK, dvs en uppgång med 13 % Y/Y. Ca 80 % av denna uppgång har vi bedömt kommer från tillträdet av ovannämnda fastighet (skedde i februari) samt några mindre fastigheter som tillkommit med ett sammanlagt fastighetsvärde om drygt 500 MSEK. Till det kommer så omförhandlingar (ca 9% av beståndets hyror omförhandlas i år) och indexuppräkningar. För år 2020 har vi räknat med att omförhandlingar (23% av beståndet under år 2020) och index ger en uppgång med 8 %. Med en överskottsgrad om 70 % (68 % under 2018) och med ett antagande om oförändrade räntor (ingen investment rating uppnås under perioden) men en stigande skuldbörda (Solnafastigheten) uppgår vår prognos för förvaltningsresultat 2019 och 2020 till 890 MSEK respektive 955 MSEK.  Det skulle i sin tur ge en tillväxt i det operativa kassaflödet under de närmaste två åren om 31 %.

FastPartner upprepade i samband med de nya finansiella målen att målsättningen är att vid utgången av 2020 generera ett förvaltningsresultat om 950 MSEK. Med ledning av ovan anser vi det som en konservativ prognos. 

Vår prognosperiod inkluderar inte projektet i Märsta Centrum som först väntas stå klart under början av år 2021.

Substansvärdering 

Såsom framgår av ovan värderas FastPartner i nivå med liknande fastighetsbolag med sitt långsiktiga substansvärde (EPRA NAV). Den sammanlagda portföljen av byggrätter är i denna beräkning värderad till det bokförda beloppen om 353 MSEK. Skulle de två stora projekten i denna portfölj (Bromma) och Västberga) realiseras finns det dock utrymme för en betydande uppgång i substansvärdet.

Kort om FastPartner
Ordförande: Peter Carlsson
VD: Sven-Olof Johansson
CFO: Daniel Gerlach
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.