Vägen till Frihet
Likes
158
Antal inlägg
215
Följare
74
Medaljer
0
Stad
Stockholm
Om användaren
Vi sitter fast i ekorrhjulet och vill hitta vägen ut! Vi vill ha mer tid att umgås med varandra och mer tid att lägga på projekt som betyder något för oss - på riktigt. Vår dröm är att kunna sluta arbeta (om vi vill), vistas hela eller delar av året i ett varmare land och leva av våra passiva inkomster. Följ vår väg till frihet och vår kamp att bygga upp en "pengamaskin" som gör det möjligt för oss att realisera drömmen.
Kontakt email

RSS

RSS feed
19 januari

Bokslutskommuniké 2016 - Castellum

Idag vid kl 13 kom Castellum med bokslutskommunikén för 2016. Efter att ha ögnat igenom rapporten kan jag konstatera att det var en fin rapport på många sätt och vis. Det lilla extra vara så klart att Castellum höjer utdelningen till 5 kr/aktie (fg år 4,90 kr, men omräknat för emission 4,25 kr). Det innebär en höjning om hela 18% vilket är helt fantastiskt.

 

Det känns som att Castellum gör många rätt just nu. År 2016 var ett smått galet år i Castellum historia. Det gigantiska förvärvet av Norrporten har jag tidigare uttalat mig positivt kring och dessutom har Castellum renodlat portföljen genom att sälja ut ett flertal fastigheter under året. På det har bolaget omorganiserat sig och även lagt en del krut på sin varumärkespositionering.

En bild i VD-ordet säger väldigt mycket tycker jag. Här jämförs Castellum år 2013 med 2016, vilken makalös utveckling!

Vad gäller belåningsgraden är den alltså 50% just nu, men kommer att sjunka till 47% efter att Castellum erhåller likvid från höstens försäljningar.

I VD-ordet skriver också VD Henrik Saxborn om hur han ser på riskerna för fastighetsaktier. Texten under rubriken "Oro för fastigheter?" tycker jag är väl värt att läsa.

En titt på några intressanta delar av rapporten visar att hyresintäkterna ökade till 4 533 MSEK att jämföra med 3 299 MSEK fg år. Självklart beror den största delen av denna ökning på förvärvet.

Förvaltningsresultatet ökade med 9% vilket nästan är i linje med bolagets mål om 10%. Per aktie innebär det att förvaltningsresultatet uppgick till 8,80 kr/aktie (8,11). Nu 2017 kan det blir utmanande för Castellum att nå sitt mål om 10% eftersom man har sålt fastigheter för nästan 7 miljarder kronor vilket givetvis påverkar förvaltningsresultatet negativt 2017. Detta ska enligt VD dock kompenseras genom investeringar i egna projekt som har "ett par procentenheters högre yield" samt genom det pågående besparingsprogrammet.  

Vad gäller utdelningen så meddelar alltså Castellum att den höjs till 5 kr/aktie. En nyhet är dock att utdelningen ska göras vid två tillfällen under året istället för som tidigare vid ett och samma tillfälle. Avstämningsdagar anges till den 27:e mars respektive den 25:e september. I normala fall brukar utdelningsdagen inträffa tre dagar efter avstämningsdag vilket ger att utdelning 1 bör inkomma runt den 30:e mars och utdelning 2 runt den 28:e september. 

Vad är dina tankar om Castellums rapport?  

Taggar (forum): 
Taggar (blogg): 
12 oktober 2016

Rapport Q3 2016 - Castellum

Idag vid klockan 13 kom Castellum med sin rapport avseende det tredje kvartalet 2016. Efter att ha ögnat igenom rapporten konstaterar jag att den i många avseenden var riktigt positiv läsning och att VD-ordet andades självförtroende och goda vibbar om framtiden. Slutklämmen var dessutom munter läsning - "Den kanske allra viktigaste förändringen är att vi genom årets affärer kommer att ha förflyttat fastighetsportföljen på ett avgörande sätt för att kunna nå våra tillväxtmål om 10% per år vad gäller förvaltningsresultat och därmed utdelning".

En mycket positiv detalj är att förvaltningsresultatet har förbättrats med 11% och uppgick till 6,74 kr/aktie (6,09). Det lovar helt klart gott. Dessutom har nettouthyrningen varit stark hittills i år och det kommer först ge effekt nästa år. VD säger att marknaden på orter såsom Stockholm, Göteborg och Uppsala är riktigt stark. Det har inneburit att Castellum valt att säga upp många avtal vilket "leder till betydande hyreshöjningar".

Min bedömning är att marknaden för kommersiella fastigheter även fortsatt kommer vara stark (i varje fall ett tag till) vilket innebär att Castellum bör kunna omförhandla ytterligare kontrakt. Det leder i sin tur till högre hyresintäkter. Samtidigt är belåningsgraden 53% och kommer dessutom att sjunka ytterligare efter planerade avyttringar om minst 4 miljarder kronor (vilket framfördes redan i samband med förvärvet av Norrporten). När avyttringarna väl är genomförda kommer Castellum att ha en relativt stark balansräkning vilket ger utrymme för att förvärva nya och förbättra befintliga fastigheter. Sammantaget ger alla dessa faktorer fina förutsättningar för en fortsatt god utveckling av det så viktiga förvaltningsresultatet.

På risksidan finns givetvis det faktum att räntorna trots allt kan komma att stiga här i närtid. Fastighetsbolagen har generellt tagit en del stryk den senaste tiden på grund av att marknaden verkar förvänta sig just högre räntor. Själv tror jag att vi kommer ha låga räntor ett bra tag till även om USA möjligen kan tänkas höja något i dcember. Vad gäller Sverige har vi nog ingen räntehöjning i sikte på ett tag med tanke den senaste inflationsrapporten. På längre sikt är det däremot högst sannolikt att räntorna kommer att stiga en del vilket så klart inte är positivt för fastighetsbolagen.

Efter Q3 rapporten blir jag allt mer övertygad om att Castellum kommer att höja utdelningen även denna gång. Ska jag ge mig på en gissning så tror jag på 4,50 kr/aktie (4,25) vilket innebär en utdelningshöjning om knappt 6%. Utsikterna för 2017 tycker jag dessutom ser ljusa ut där vi aktieägare bör kunna förvänta oss fortsatt tillväxt, ett ännu starkare förvaltningsresultatet och därmed höjd utdelning.

Vad är dina tankar om rapporten?

Taggar (forum): 
Taggar (blogg): 
14 juni 2016

Fyllt på SHB A, tecknat Castellum, utdelning & kort om Ratos

Nu så här inför semestern och med ett pågående fotbolls-EM så har det blivit begränsat med tid för bloggen. Det händer dock spännande saker och inte minst eftersom börsen rör sig söderut vilket är trevligt för oss långsiktiga och nettoköpande investerare.
 

För ett par dagar sedan fyllde jag på mitt Handelsbanken innehav med några nya aktier. Får vi se en kurs som fortsätter nedåt här framöver är det tänkbart att jag fyller på med några till. Det finns dock fler potentiella kandidater så vi får se hur det blir. Just nu är börsen riktig skakig och inte minst oron kring en eventuell Brexit är påtaglig. Det kan finnas många goda möjligheter till bra köplägen här framöver tror jag.

Vad gäller Castellum så valde jag att teckna fullt. För övrigt meddelade idag Castellum att företrädesemissionen är fulltecknad. 99,34% av de erbjudna aktierna tecknades med stöd av teckningsrätter och därutöver har man fått in teckningsanmälningar utan stöd av teckningsrätter motsvarande c:a 40% av totalt erbjudna aktier. Med andra ord blev det övertecknat.

Jag har också fått in månadens först utdelning som kom från ETF:en SPFF.

Slutligen några ord om att Ratos VD Susanna Campbell får kicken. Hennes år på VD-posten har minst sagt varit utmanande och nu har uppenbarligen styrelsen och de stora aktieägarna (främst familjen Söderberg får man tro) fått nog. Personligen har jag inget emot VD-bytet och det ska bli spännande att se vad en ny ledning kan åstadkomma. Jag tror knappast på någon snabb vändning, men med rätt personer på plats så kan det här långsiktigt bli bra. Jag behåller tålamodet ett tag till.

17 april 2016

Därför är Castellums förvärv av Norrporten positivt för aktieägarna

I mitt inlägg Rapport Q1 2016 – Castellum. Förvärv Norrporten dök det upp en del intressanta kommentarer. Det är denna typ av kommentarer som gör bloggandet extra kul. I kommentarerna från Rationality Quest, Ingenjörsliv, Johan samt Daniel läggs det nämligen fram argument kring varför det här med Norrporten inte alls är en bra affär för oss aktieägare vilket jag i inlägget påstår att jag tycker det är. Jag kände direkt att jag inte kunde svara på deras åsikter och synpunkter som en kommentar då det skulle blivit för långt så därför har jag valt att skapa ett separat inlägg. I det här inlägget ska jag försöka redogöra för varför jag anser att det här är en bra affär för oss aktieägare.

 

 

 
Om vi börjar med själva köpet och resonemanget kring P/E så håller jag med Ingenjörsliv om att det inte är tal om något fyndköp. Jag vill dock påstå att prislappen är ok, men alltså knappast låg. För att kunna svara på frågan om det är en bra affär eller inte måste man dock, enligt mig, se förbi prislappen. Visst, man vill ju se att priset är rimligt och att bolaget inte betalar premium och i det här fallet anser alltså inte jag att Castellum gjort det. Man har betalt ett ok pris som inte sticker ut åt något håll. Castellum betalar c:a 14 miljarder för fastigheter som i nuläget är värderade till c:a 26 miljarder så skulle värderingen behöva skrivas ner framöver finns utrymmet.
 
När jag konstaterat att prislappen får anses ok samt att det även finns viss fallhöjd i pris kontra värdering behöver jag ta ställning till vad jag tror att Castellum kan göra med förvärvade objekt vad gäller intjäning (förvaltningsresultat). Som långsiktig ägare är det klart mer intressant att titta på hur förvaltningsresultatet förväntas utvecklas eftersom det har störst betydelse när det kommer till saker som utdelningar, kassaflöden osv. Det bokförda värdet på själva fastigheterna kommer garanterat att variera över tid, men är ändå av mindre betydelse för oss som är långsiktiga. Ett fastighetsbolag kan ju ha riktigt fina kassaflöden och ett starkt förvaltningsresultat, men samtidigt göra en förlust på sista raden pga att fastighetsvärdena skrivs ner. Det är ju också skälet till att nyckeltalet P/E i princip är helt ointressant vad gäller fastighetsbolag. P/förvaltningsresultat däremot är klart mer intressant och detta ser klart spännande ut när det gäller ”nya” Castellum tycker jag.
 
Rationality Quest skriver i en kommentar att affären innebär en 6,8 % ökning av förvaltningsresultatet, men enligt de siffror jag har tagit del av förväntas ökningen bli klart högre än så. I den information jag har läst skriver Castellum att ökningen redan från start (proforma och utan hänsyn taget till synergier) förbättras från 9,83 kr/aktie till 10,63 kr/aktie på årsbasis. Det är alltså en ökning om c:a 8,1 % direkt. Visst, det kommer ju inte slå igenom dag ett då det kommer kostnader för omstrukturering, transaktioner mm, men ändå.
 
Min övertygelse är dock att Castellum kommer kunna kräma ut klart mer än så genom olika åtgärder som blir helt naturliga vid ett köp som detta. T ex måste det finnas många kostnader som kan dras ner när de nu slår ihop två bolag till ett, t ex inom funktioner såsom IT, administration, ledning/styrning, drift mm. Castellum själva anger att det handlar om minst 150 Mkr på årsbasis och inte osannolikt mer än så. Tar vi det i beaktning blir förvaltningsresultatet, proforma, istället minst 11,27 kr/aktie vilket är en ökning om c:a 14,6%. Det tycker jag ser väldigt bra ut.

 

Vad gäller belåningsgraden som självklart är en viktig aspekt höjs den nu från 50 % till 54 %. Det ser jag absolut inte som något positivt, men jag tror inte att det kommer ta speciellt lång tid innan den är nere på 50 % eller lägre än så igen. Skälet till det är att jag vågar garantera att det kommer genomföras ett flertal försäljningar här framöver. Den senaste tiden har Castellum jobbat med att omstrukturera sin portfölj och lyfta ut ”problemfastigheter” som inte riktigt uppfyller kraven och istället förvärva sådana som gör det. Denna renodling lär fortsätta och Henrik Saxborn skriver ju också i ett pressmeddelande att Castellum planerar för att sälja fastigheter för c:a 4 miljarder kronor. Med medel från kommande försäljningar kan skulden därmed arbetas ner till lägre nivåer och det är jag helt övertygad om också kommer att ske. 

 

Min slutsats är alltså att förvärvet av Norrporten kommer innebära att Castellums förvaltningsresultat växer snabbare än vad som annars hade varit möjligt. Tittar vi på nettolåneskulden så är jag övertygad om att den inom en inte allt för avlägsen framtid kommer att gå tillbaks till samma och relativt låga nivå (eller till och med bli lägre) så fort aviserade försäljningar är genomförda. Någon maxbelåning tycker inte jag att det är tal om, Castellum har satt ett relativt konservativt tak för belåning i jämförelse med många andra fastighetsbolag. Även efter affären bibehåller Castellum dessutom sitt mål om att belåningsgraden inte ska överstiga 55 % långsiktigt och genom försäljningar är den snart nere på samma nivåer som tidigare. Räntetäckningsgraden förstärks dessutom genom förvärvet. 
 

Utöver ovan blir Castellum dessutom mer diversifierat och därmed mindre sårbart. Bland Norrportens hyresgäster finns många statliga bolag vilket jag ser som positivt. Många av hyresgästerna sitter på långa hyresavtal vilket så klart är en stor fördel. Henrik Saxborn nämner att durationen på hyresportföljen genom förvärvet ökar med över ett år. Det minskar risken för tråkiga överraskningar. 

Ett orosmoment är så klart om fastighetsmarknaden totalt kraschar vilket skulle innebära att stora värden måste skrivas ner. Det skulle i sin tur medföra avsevärt högre kostnader för finansiering och, i värsta fall, även svårigheter att få nya lån. Å andra sidan är då Castellum ett gigantiskt stort fastighetsbolag med god riskspridning vilket bör vara en stor fördel i kontakten med kreditgivarna. Mindre fastighetsbolag kommer garanterat få det betydligt svettigare om det värsta händer. 

Sammantaget tycker jag alltså att Risk/Reward ser rätt så trevlig ut och påstår att affären ser bra ut för oss aktieägare. Nu inväntar jag dock prospektet och där kan det givetvis framkomma information som antyder något annat. För närvarande är jag dock positivt inställd.

Taggar (forum): 
Taggar (blogg): 
16 april 2016

Rapport Q1 2016 - Castellum. Förvärv Norrporten.

Här i dagarna kom Castellum med sin delårsrapport avseende perioden januari - mars 2016. I stora drag var det en positiv rapport där hyresintäkterna ökade och förvaltningsresultatet fortsatte stärkas. Vad gäller förvaltningsresultatet fanns det dock en engångspost som dämpade. Den riktigt stora nyheten kom dock efter det att rapporten hade släppts, då meddelade nämligen Castellum att de förvärvar Norrporten från Andra och Sjätte AP-fonden. För att affären ska gå igenom krävs självklart att aktieägarna röstar ja vid bolagsstämman samt att Konkurrensverket inte ser några problem.
 

Låt oss börja att titta på det här med Norrporten. Först och främst kan jag säga att jag personligen gillar det här förvärvet som nu gör Castellum till en riktigt tung aktör på fastighetsmarknaden. Genom förvärvet har Castellums fastighetsportfölj ett värde, proforma, om 71 miljarder kronor samtidigt som förvaltningsresultatet ökar med c:a 900 msek och därmed landar på drygt 2,5 miljarder kronor. Till det kommer samordningseffekter vilka beräknas uppgå till 150 miljoner kronor. Vi lär nog troligen också få se ett antal försäljningar av fastigheter som inte riktigt uppfyller kraven här framöver. Min tro på Castellums VD Henrik Saxborn och ledningen är stor varför jag har goda förhoppningar om att det här kan bli riktigt bra.

Det är ingen liten affär vi pratar om heller. Köpeskillingen uppgår till 13,4 miljarder kronor! 10,4 miljarder kronor betalas dels kontant, men också genom 23,4 miljoner Castellum-aktier i en riktad emission. AP-fonderna får även 464 miljoner kronor i utdelning. I sammanhanget kan då tilläggas att Norrportens fastighetsbestånd beräknas vara värd över 26 miljarder kronor.
 

För att kunna betala kontantinsatsen så kommer Castellum ta in c:a 6,5 miljarder kronor genom en företrädesemission (till befintliga aktieägare) som för övrigt är fullt ut garanterad. Jag avser att teckna min andel för den här resan vill jag absolut vara med på då jag verkligen tror att det kan bli riktigt bra långsiktigt. Innan jag tar något definitivt beslut vill jag dock se det fullständiga prospectet.

Slutligen kommer c:a 3,9 miljarder kronor tas in genom att nyttja såväl befintliga som nya kreditfaciliteter (räntebärande). Genom detta upplägg kommer Castellums belåningsgrad att landa på c:a 54% (per den 31/3 - 2016 är belåningsgraden 50%) vilket är något under "taket" om 55%. Bolaget anger också att några fastigheter som inte riktigt uppfyller kraven kommer att säljas (c:a 4 miljarder nämns) vilket kommer sänka belåningsgraden. Värt att nämna är också att räntetäckningsgraden proforma ökar från 354 % till 377 %.

Genom förvärvet stärks den befintliga fastighetsportföljen i regionerna Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Förvärvet innebär också att Castellum får en position på helt nya geografiska marknader främst i norr. Det handlar om orterna Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå samt Växjö.

För den intresserade kan jag rekommendera att läsa mer om saken på http://castellum.se/index.php?id=347. I det 16 sidor långa dokument framgår det mycket av intresse och det beskriver även mer i detalj hur det hela är tänkt att gå till, finansiering, intressanta datum mm. Jag rekommenderar också att kolla igenom presentationen som du hittar på samma sida.

Tar vi då en snabb titt på själva rapporten så är det mycket som pekar i rätt riktning. Hyresintäkterna för perioden uppgick till 855 MSEK (801). Förvaltningsresultatet uppgick till 366 MSEK (338) vilket motsvarar 2,23 kronor/aktie (2,06). Det är en förbättring med 8 % vilket dock är något lägre än vad i alla fall jag hade hoppats på. Castellum anger dock att resultatet belastats med en engångspost om c:a 13 MSEK avseende pågående affärer (lär väl handlat om Norrporten) samt kostnader för omorganisation. Exkluderas dessa kostnader hade tillväxten i förvaltningsresultatet istället landat på 12 % vilket är klart godkänt.

Slutligen några ord till om förvärvet och kommande företrädesemission. Enligt vad jag har läst mig till kommer information, såsom storleken på ökning av aktiekapitalet, antal aktier som ska emitteras och teckningskurs för de nya aktierna, att presenteras senast den 18:e maj. Teckningstiden beräknas löpa från och med den 26:e maj till och med den 9:e juni.

Dina tankar om Castellums förvärv av Norrporten?

Taggar (forum): 
22 mars 2016

Fyllt på i Nordea och erhållna utdelningar

Idag fyllde jag på med några aktier i Nordea. På lite sikt tror jag att det kan bli ett bra köp rent kursmässigt och under tiden håvar jag in en fin direktavkastning.
 

Nu i år får jag dock ingen utdelning på detta köp eftersom aktien handlades utan utdelningsrätt den 18:e mars (utdelningsdag 30/3). Jag får dock glädjas åt att det höjer den estimerade utdelningsprognosen för 2017 med en fin slant. 

Nu i mars har jag också erhållit några utdelningar. Den 11/3 kom utdelning in från ETF:n SPFF och den 16/3 från Realty Income. Nu väntar jag på utdelningar från Handelsbanken (23/3), Castellum (24/3) samt Nordea (30/3) så mars kommer definitivt att bli en trevlig utdelningsmånad. Självklart kommer alla pengar att återinvesteras.

20 januari 2016

Bokslutskommuniké 2015 - Castellum. Inköp SHB A och Nordea samt utdelning från Realty Income

Idag vid klockan 13 kom Castellum med sin bokslutskommuniké för verksamhetsåret 2015. Rapporten var trevlig läsning där bland annat förvaltningsresultatet har förbättrats med 6 % och utdelningen föreslås höjas med c:a 6,5 % till 4,90 kr/aktie. Det var minst 10 öre per aktie mer än vad jag hade räknat med.

Som jag tidigare varit inne på har året präglats av det stora omstruktureringsprogram som genomförts i fastighetsportföljen. Målet har varit att sälja av fastigheter i regioner med lägre tillväxt och istället köpa fastigheter i regioner med högre tillväxt. Denna omställning har naturligtvis inneburit att 2015 inte blev ett fantastiskt år för Castellum där vi fått se ett visst tapp i tillväxten som följd. Summa summarum blev det ändå ett riktigt bra år och ledningen har utan tvekan hanterat denna, mycket omfattande, omstrukturering på ett föredömligt sätt (försäljningar om c:a 4 miljarder kronor och förvärv, exkl egna projekt, om 4,6 miljarder kronor!).

Genom omstruktureringsprogrammet är nu Castellum väl positionerade för att förbättra förvaltningsresultatet ytterligare ett snäpp. VD Henrik Saxborn skriver i VD-ordet att "Efter alla stora fastighetstransaktioner förväntar jag mig att de egna projekten kommer att öka och nettoinvesteringar vara fortsatt höga. Det är min personliga övertygelse och förväntan att Castellum kommer att hamna i paritet med målet för tillväxt om 10 % i förvaltningsresultatet under 2016 - med fortsatt fokus på kassaflöde till låg finansiell risk. Därmed är utsikterna för en fortsatt konkurrenskraftig utdelningstillväxt goda".

Ovanstående uttalande låter underbart i mina öron. VD:n sticker alltså ut hakan och "lovar" en tillväxt kring 10 % i förvaltningsresultatet och fortsatt fin utdelningstillväxt. En titt på Q4 - 2015 kan förhoppningsvis ge en fingervisning. Där förbättrades nämligen förvaltningsresultatet jämfört med samma period 2014 med hela 13 %. Med så fina tillväxtsiffror kanske det till och med finns riktigt goda möjligheter att överträffa förväntningarna?

Slutligen en titt på lite intressanta siffror avseende 2015 jämfört med 2014:
 

  • Hyresintäkterna blev något lägre pga omstruktureringen och landade på 3 299 MSEK (3 318)
  • Förvaltningsresultatet förbättrades och blev 1 533 MSEK (1 450). Det motsvarar ett förvaltningsresultat per aktie om 9,35 kr/aktie (8,84)
  • Belåningsgraden uppgår till 49 % (49 %)
  • Räntetäckningsgraden är 351% (318 %)

Ingen lär väl heller ha missat att turbulensen på börsen fortsätter med full kraft. OMXS30 är nu nere på c:a 1290 vilket betyder nästan minus 11 % från årsskiftet. Utan att ha kollat exakt lär väl börsen, från toppen i april, ha backat med minst 25 %, men med all osäkerhet och rädsla som finns där ute just nu är det fullt tänkbart att vi kommer fortsätta ner en bra bit till. Det kan naturligtvis också komma en rejäl uppstuds här framöver och i vanlig ordning känns det omöjligt att sia om det hela.

För alla oss nettoköpare är det tider som dessa vi har väntat på. Självklart är det är lite jobbigt att se depåvärdet falla var eviga dag, men att nu kunna börja köpa riktigt fina bolag till rimliga priser är ju det man gått och väntat på. Flera aktier jag har på min bevakningslista börjar nu komma ner till intressanta nivåer. Jag är därför nöjd över att ha en krigskassa att ta till. Det gäller dock att inte ha för bråttom för börsen kan absolut gå ner en hel del till. Samtidigt är det i lägen som dessa som det gäller att fiska upp intressanta bolag. Det är en svår balansgång det här helt klart.

Idag slog jag till och ökade på mitt innehav i Nordea samt att jag även ökade på i Handelsbanken. Två fina bolag enligt mitt tycke som jag har för avsikt att behålla länge.

Slutligen kan jag nämna att jag den 18:e januari erhöll en utdelning från mitt innehav Realty Income. Bolaget meddelade för övrigt i en press release att de höjer utdelningen från och med februari med hela 5 % (Realty Income delar ut varje månad). Det är ju väldigt trevliga nyheter att de redan i början av året höjer utdelningen så pass mycket och min tro är att detta inte var sista utdelningshöjningen för året. Med hög sannolikhet får vi aktieägare se minst en utdelningshöjning till under året.

Tankar om Castellums rapport? Ser du intressanta köplägen och i vilka bolag i så fall?

16 oktober 2015

Rapport Q3 2015 - Castellum

Igår kom fastighetsbolaget Castellum med sin rapport för perioden januari - september 2015. Rapporten präglas av det stora omstruktureringsprogram som nu genomförs i fastighetsportföljen där fastigheter i regioner med lägre tillväxt säljs av och fastigheter i regioner med högre tillväxt förvärvas.

Dessutom genomför bolaget ett effektiviseringsprogram som förväntas ge full effekt från och med 2016. Sammantaget leder detta sannolikt till att 2015 blir något av ett mellanår för Castellum där förvaltningsresultatet nog kommer öka något, men inte speciellt mycket. Mitt antagande är att bolaget också kommer att höja utdelningen (ännu en gång), men höjningen lär inte bli speciellt stor.
 


I det korta perspektivet påverkar omstrukturering av portföljen naturligtvis bolaget negativt, men i ett längre perspektiv är det sannolikt mycket positivt för tillväxten i, inte minst, förvaltningsresultatet. VD Henrik Saxborn skriver i VD-ordet att "Priset för denna växling mot högre tillväxt är att portföljens direktavkastning temporärt sjunker i utbyte mot en högre framtida tillväxt. Det är lite av detta vi nu ser i år då förvaltningsresultatet under första halvåret bara ökade med 2%, medan vi efter tre kvartal kan uppvisa en tillväxt på 4% efter en ökningstakt på 7% under tredje kvartalet".

Vad gäller effektiviseringsprogrammet (som inleddes våren 2015) säger bolaget att det kommer ge effekt från 2016. Viss effekt nås även 2015, men "uppvägs delvis av kostnaderna för investeringen i den gemensamma koncernprofilen". Programmet förväntas ge såväl intäktsökningar som kostnadsbesparingar genom effektivare gemensamma processer i koncernen (t ex justering av prissättningsmodell, lägre mediaförbrukning samt effektivare inköp). Besparingen förväntas bli 24-30 MSEK under 2016.

Under Q2 - 2015 genomförde Castellum en affär med Heimstaden som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget Ståhls för 499 MSEK. Castellum har också en möjlighet att via ett optionsavtal förvärva resterande 50% för marknadsvärde, tidigast 18 månader från tillträdet.

Värt att nämna är också att Castellum i rapporten nämner att hyresmarknaderna i Sverige generellt utvecklas positivt med undantag från Öresundsregionen (där bolaget har en ganska så stor exponering). Anledningen är ett stort tillskott av nya kontor vilket har lett till att det gångna kvartalet visar på svag nettouthyrning där några större uppsägningar i Öresund är orsaken. Tydligen har de även haft någon större uppsägning också i västra Sverige. Detta är så klart inte positivt och kan komma att påverka negativt framöver. 

Nu en titt på lite intressanta siffror avseende Q3 2015 jämfört med samma period 2014:

  • Hyresintäkterna är på ungefär samma nivå som 2014 och landade på 832 MSEK (833)
  • Förvaltningsresultatet (inkl joint venture) blev 433 MSEK (409). Det motsvarar ett förvaltningsresultat före skatt om 2,66 kr/aktie (2,49). För de första 9 månaderna uppgår förvaltningsresultatet före skatt till 7,02 kr/aktie (6,78).
  • Belåningsgraden uppgår till 50 % (52 %)
  • Räntetäckningsgraden är 379 % (345 %)

Sammanfattningsvis var det en rapport utan några speciella överraskningar. Omstrukturerings- arbetet verkar tuffa på fint och börjar nu dessutom ge lite resultat. Arbetet med att strukturera om portföljen lär fortsätta ett tag till och 2015 lär som sagt var bli något av ett mellanår för Castellum. Omstruktureringen kombinerat med effektiviseringsarbetet skapar dock fina förutsättningar för ett starkt 2016 och gör samtidigt Castellum än mer väl positionerat. 

Tankar om rapporten?

Taggar (forum): 
Taggar (blogg): 
24 augusti 2015

Så här agerar jag i börsturbulensen

Jag har den senaste tiden fått såväl kommentarer som ett flertal mail från läsare av bloggen, vilka undrar hur jag agerar nu när börsen rör sig kraftigt söderut. Flera vill också veta vilka bolag som ligger närmst till hands för köp.

För att svara på dessa frågor tänkte jag i detta blogginlägg redogöra för min strategi och hur jag agerar samt även lista de bolag som just nu är närmst till hands för köp. Observera dock att jag är en amatör och att mina framräknade köptak därmed kan vara helt fel. Med andra ord, bilda dig alltid en egen uppfattning innan du själv köper aktier. På så sätt lär du också sova bättre om natten när det utanför är "hela havet stormar".

Först och främst vill jag säga att en större nedgång är något jag väntat och hoppats på ett tag nu. Att äntligen börja se kurser som är på eller nära framräknade köptak är en härlig känsla. Men är det inte jobbigt att se massor av pengar gå upp i rök då tänker du? Självklart är jag inte helt oberörd, men eftersom jag är mycket långsiktig, är nettoköpare av aktier och dessutom fokuserar kring utdelningar så vill jag ju inget hellre än att få möjligheten att köpa riktiga kvalitetsbolag till extrapris. Det gör att jag älskar läget, det ger mig modet att inte följa flocken.

Det är i tider som dessa som förmögenheter skapas. Det är nu det arbete man gjort med att analysera bolag, läsa rapporter, hänga med i nyhetsflöden etc förhoppningsvis ger resultat. Med detta i ryggen tycker i alla fall jag att det är så mycket enklare att inte drabbas av panik. Det ger mig helt enkelt modet att agera tvärtemot "marknaden". När alla andra skriker "sälj" och "rädda dina sparpengar" i ren panik ler jag för mig själv och tänker, nu äntligen börjar det dyka upp fina köplägen i bolag jag verkligen vill vara delägare i "för evigt". Ett lägre pris ger mig ju fler aktier för pengarna och resulterar således i att pengamaskinen växer fortare. Det är ju den maskinen som ska ge familjen VtF en tillräcklig stor passiv inkomst så att vi vågar hoppa och förverkliga drömmen, den dröm vi kämpar så hårt för att nå.

Jag vill alltså kategorisera mig som en "utdelningsinvesterare". För mig innebär det att jag försöker hitta stabila, utdelande bolag med en bra vinst- och utdelningshistorik. Jag köper aldrig bolag som inte tjänar pengar och jag köper inte heller bolag som inte delar ut till aktieägarna. Stor vikt läggs också vid förväntad utdelningstillväxt då den är mycket viktig långsiktigt. Alla utdelningar återinvesteras. Jag är mycket långsiktig i de bolag jag köper in mig i och utgångspunkten är "köp och behåll", i varje fall så länge inget fundamentalt har förändrats i bolaget. Merparten av mina investeringar sker på Large Cap alternativt Mid Cap även om jag ibland kan göra undantag. Så kallade kryddor och förhoppningsbolag däremot är jag helt ointresserad av.

Hur ser då min strategi ut? Jo, min strategi är på sätt och vis mekanisk eftersom jag försöker (även om jag inte alltid lyckas =) agera utifrån min bevakningslista. På bevakninsgslistan finns bolag där jag, efter bästa förmåga, gjort en analys av bolaget och räknat fram ett värde. Detta värde på bolaget leder fram till ett köptak för aktien, dvs det pris jag max är beredd att betala. De bolag jag har på min lista försöker jag dessutom följa så mycket jag kan och då och då ser jag över tidigare gjorda analyser och finner ibland att det är läge att revidera tidigare uträkningar. När så en aktie hamnar kring eller under framräknat köptak gör jag ett köp om nu inte aktien redan utgör den andel av portföljen jag är nöjd med.

För att hålla nere risken är också ambitionen att sprida ut köpen över tid. Målsättningen är att göra ett månatligt inköp, men finns det absolut inget köpvärt enligt bevakningslistan placeras pengarna i krigskassan i väntan på bättre (köp)tider. Kassan är tänkt att användas om och när extra fina köplägen uppstår. Då kan jag göra ett till två extra inköp en enskild månad, men även här är det alltså viktigt att sprida ut köpen över tid.

Vilka bolag i bevakningslistan ligger då närmst till hands för köp? Just för tillfället finns det två bolag vars kurs ligger under köptaket och dessa är MQ och Realty Income. MQ är dock ett Small Cap bolag så jag vill inte att dess andel blir för hög. Som läget är nu är det dock inte osannolikt att jag fyller på om vi får se kurser kring 31-32 kronor. Realty Income anser jag redan är köpvärd så nästa inköp kan mycket väl bli här.

Utöver ovan bolag finns det dessutom några innehav som ligger nära köptaken. Dessa är:

  • Protector Forsikring (60,25 NOK) - Vid kurser kring 59 kronor känns aktien köpvärd tycker jag. Jag är dock relativt nöjd med min nuvarande portföljandel eftersom bolaget är relativt litet. Det medför att jag troligen avvaktar med att fylla på. 
  • Nordea (93,55 SEK) - Får vi se kurser kring 90 kronor eller helst något lägre är det högst troligt att jag fyller på.
  • Swedbank (180,40 SEK) - Förvisso en bit kvar, men skulle vi få se kurser runt 170-175 kronor så tycker jag det börjar bli intressant.

Ovan bolag ligger alltså i nuläget högst upp i min bevakningslista och är därmed närmst till hands att fylla på i. Andra intressanta bolag på listan, t ex Castellum, Handelsbanken och Peab behöver komma ner minst 10 % till innan jag är intresserad. Kanske kommer vi dit, kanske inte?

Slutligen vill jag också också nämna att TeliaSonera nu faktiskt börjar komma ner till mer intressanta prisnivåer. Den trogna läsaren av bloggen vet nog att jag inte är något större fan av Telia främst på grund av att deras vinsttrend inte ser bra ut kombinerat med att utdelningsandelen känns ohälsosamt hög. Skulle Telia dock komma ner en bit till i pris börjar det ändå bli lite intressant. Låt säga att vi får se kurser kring 40-42 kronor, ja då tycker jag faktiskt att det finns en så pass fin "fallhöjd" att jag skulle kunna tänka mig att slå till. Vad gäller just Telia vill jag nämligen ha en rejäl  säkerhetsmarginal eftersom jag inte ser det som otänkbart att de på sikt kommer tvingas sänka utdelningen. Det lär inte ske nu, men skulle kunna bli verklighet om t ex 2-3 år ifall vinsttrenden inte förändras. Att då ha kommit in till en riktigt bra prisnivå gör stor skillnad.

Hur agerar du i turbulensen? Håller nerverna? Vilka bolag börjar lysa grönt i din bevakningslista

21 juli 2015

Rapportfloden fortsätter - Castellum, Investor, Nordea, Swedbank & Kvaerner

Så här mitt i semestertider är rapportfloden i full gång. Bland mina innehav har Castellum, Investor, Nordea, Swedbank och Kvaerner rapporterat. Jag njuter dock av en skön semester för tillfället och tänker därför bara kommentera rapporterna kort.


Castellum
Castellums rapport innehöll egentligen inga större överraskningar utan bolaget tuffar på i vanlig ordning. Arbetet med att strukturera om fastighetsportföljen mot högre tillväxt fortgår, men påverkar t ex förvaltningsresultatet negativt på kort sikt (mycket köp och sälj av fastigheter). Under kvartalet har Castellum lagt mycket krut på att fasa in de stora förvärv som tidigare gjort i Linköping och Norrköping. Samtidigt genomför bolaget ett effektiviseringsprogram som beräknas sänka kostnadsnivån med 10-tals miljoner kronor från 2016 (och c:a 10 MSEK år 2015). Dessa aktiviteter sammantaget bör ge bolaget ytterligare en skjuts framåt och bör också innebära att Castellum blir än bättre positionerat. 

Några intressanta noteringar:

  • Förvaltningsresultatet blev 2,30 kr/aktie (2,32). För de första 6 månaderna har dock förvaltningsresultatet ökat med c:a 2 % och uppgår till 4,37 kr/aktie (4,29).
  • Belåningsgraden uppgår till 51 % (53 %)
  • Räntetäckningsgraden är 349 % (322 %)
  • Nettoinvesteringar 691 MSEK (398) 

Investor
Investors rapport var väl egentligen inte heller speciellt dramatisk även om såväl substansvärdet som totalavkastningen gick åt fel håll. Q2 var dock en relativt svag börsperiod vilket så klart har påverkat Investors noterade portfölj. Substansvärdet minskade alltså och uppgick till 367 kr/aktie (388 förra kvartalet) och totalavkastningen blev -7,6 % vilket kan jämföras med SIXRX som under samma period blev -5,0 %.

Jag noterar följande av intresse:

  • Investor har nu implementerat sin nya struktur där investeringarna delats upp i Noterade kärninvesteringar, EQT samt Patricia Industries. Jag noterar att såväl EQT som Patrica bidragit positivt till substansvärdet.
  • Investor ökade i ABB och innehavet uppgår nu till 9,5 %. 
  • Skuldsättningsgraden uppgick till 6,7 % (7,3) per den 30:e juni 2015. Balansräkningen ser stark ut.

Nordea
Nordeas rapport var stark måste jag säga. Rörelseresultatet förbättrades, räntenettot var relativt starkt med hänsyn taget till rekordlåga räntor, kreditförlusterna var lägre än många väntat sig och samtidigt har bolaget lyckats sänka sina kostnader.

Bankledningen uttalade sig dock kring framtida kapitalkrav (Basel 4) vilket tyngde aktien något då det skulle kunna påverka den framtida utdelningsförmågan. Nordea säger dock att de nya kraven inte förväntas påverka allt för mycket och att bolagets utdelningspolicy förblir orörd.

Jag noterar följande av intresse:

  • Rörelseintäkterna blev 2 523 MEURO (2 460 MEURO)
  • Räntenetto uppgick till 1 309 MEURO (1 368 MEURO)
  • Avgifts- och provisionsnettot uppgick till 783 MEURO (708 MEURO)
  • Kreditförluster netto uppgick till 103 MEURO (135 MEURO)
  • Rörelseresultatet blev 1 235 MEURO (922 MEURO inkl engångskostnader)
  • Periodens resultat blev 952 MEURO (686 MEURO)
  • Resultatet per aktie efter utspädning blev 0,24 Euro (0,17 Euro). På helåret uppgår resultatet per aktie till 0,51 Euro (0,38)
  • K/I talet blev 0,47 (0,49)
  • Avkastningen på eget kapital uppgick till 13,1 % (11,9)

Swedbank
Även Swedbank levererade en helt ok rapport tycker jag. Värt att notera lite extra var att kreditförlusterna endast uppgick till 6 MSEK samt att rapporten faktiskt belastats av en engångspost avseende extra skatt om 447 MSEK. Jag kan också konstatera att banken lyckas hålla uppe sitt räntenetto trots den extremt låga räntan. Swedbank säger dock att den negativa räntan kostar banken minst 400 miljoner SEK per kvartal. Samtidigt finns inga planer på att merparten av kunderna ska belastas av detta vilket jag tror är rätt beslut. På ett eller annat sätt brukar dock kunderna få betala ändå, men att göra kostnaden allt för synlig är sannolikt ingen god idé =)

I övrigt noterar jag följande:

  • Intäkterna landade på 9 315 MSEK (10 455 MSEK)
  • Räntenetto uppgick till 5 704 MSEK (5 521 MSEK)
  • Provisionsnettot uppgick till 2 842 MSEK (2 813 MSEK)
  • Nettoresultat finansiella poster till verkligt värde uppgick till 82 MSEK (773). Att posten minskat så mycket beror till största del på ett lägre resultat från Group Treasury som tyngdes av "ökade kreditspreadar och större återköp av säkerställda obligationer"
  • Kreditförluster netto uppgick till 6 MSEK (30 MSEK)
  • Rörelseresultatet blev 5 240 MSEK (5 436 MSEK)
  • Periodens resultat blev 3 670 MSEK (4 143 MSEK)
  • Resultatet per aktie efter utspädning blev 3,34 kr (3,96 kr). För året uppgår vinsten per aktie till 7,21 kr jämfört med 7,58 kr samma period föregående år.
  • K/I talet blev 0,43 (0,47) 

Kvaerner
Kvaerners rapport var även den helt ok med tanke på omständligheterna där marknaden minst sagt är  utmanade. Trots detta kan kan bolaget visa på ökade intäkter, ökad orderingång och ett positivt kassaflöde vilket är starkt. Tyvärr hänger dock inte lönsamheten med vilket givetvis har att göra med att bolaget inte kan få lika bra betalt för sina tjänster nu. EBITDA-marginalen var Q2 - 2014 på 10,1 % och är nu nere på 3,5 %, det är så klart inte positivt.

Jag måste därför säga att jag blev lite överraskad av att bolaget har för avsikt att dela ut ytterligare 0,15 NOK/aktie i oktober (de har redan delat ut 0,67 NOK/aktie i april). Det handlar ju inte om så mycket pengar förvisso, men är ju ändå en trevlig överraskning med tanke på att jag hade satt noll och intet i förväntad utdelning.

Jag noterar följande:

  • Intäkterna ökade och blev 3 125 MNOK (2 861).
  • EBITA minskade och landade på 109 MNOK (210).
  • EBIT minskade och blev 90 MNOK (272)
  • Periodens resultat blev 62 MNOK (123). Avser "Continuing Operations".
  • Vinsten per aktie landade på 0,23 NOK (0,46).
  • Orderingången var 5 674 MNOK (5 360).
  • Orderstocken är på 17 742 MNOK (21 507).

Imorgon kommer Betsson och TeliaSonera med sina rapporter och jag får se om jag hinner skriva några ord även om dessa. Jag passar på att önska alla läsare en fortsatt trevlig sommar!

Taggar (forum): 

Blog Archive

Blog Archive
2017 (13)