Rubriken är ett citat. Av den nyss bortgångne John "Jack" Bogle.
Han var en stark förespråkare av indexinvestering samt grundare av Vanguard Group och den första större indexfonden tillgänglig för den större massan, Vanguard 500.
Bogle var en stark förespråkare av att investera i billiga, breda fonder. Då enligt honom enbart 5% av förvaltarna klarar av att slå index över sin investeringskarriär så är att hålla nere sina förvaltnings- och transaktionskostnader det säkraste sättet att öka sin avkastning på.
"In the long run it's really quite certain, because the data show us that only about 5 percent of the managers will outperform the market over an investment lifetime."
Investerare kan också liknas vid apor som kastar pil. Med den skillnaden att om apor kastar bättre än genomsnittet fem gånger i rad så kallar man det tur, men om en förvaltare gör det så kallar man det skicklighet och förvaltaren applåderas.
Bogle utesluter så vitt jag vet inte att det finns exceptionella personer, men för gemena man är det bättre att satsa på att "be the market" via bred, billig exponering över en lång tid än tro att man är en av de väldigt få möjligtvis exceptionella personer som klarar av att "beat the market".
Många är inspirerade av Bogle och i anglikansk folkmun brukar anhängare kallas bogleheads. Söker man lite så finns diverse forum och samlingsplatser av likasinnande som man kan diskutera sparande med utifrån Bogles principer.
Även jag är lite inspirerad av Bogle i mitt fonsdparande. Där har jag valt billiga och breda fonder samt så månadssparas det i vått och torrt. Ett gott komplement till mina försök till ”stockpicking och ”timing” via aktiesparandet. Det är nog näst intill omöjligt att gå minus med ett dylikt sparande över tid.
Ur perspektivet att det för gemena man är jättesvårt att nå någon överavkastning genom "smarta" aktieaffärer så är enligt Bogles principer hur man allokerar sitt kapital (fördelningen mellan olika tillgångsklasser) den faktor som (ihop med kringkostnader som transaktionskostnader och förvaltningsavgifter) är helt avgörande för vilken avkastning man får.
Kombinerat med synsättet att en högre allokering mot aktier ger högre risk, en allokering mot ränteplaceringar ger lägre, så kan man genom olika allokeringsalternativ då dels styra den förväntade avkastning, dels den "risk" man tar på sig.
Vad som är den optimala allokeringsmodellen kan diskuteras. Det beror troligen helt och hållet på placeraren individuella behov och förutsättningar. Jag har inga egna modeller men kan visa upp några "klassiska".
Huvudtanken för s.k. bogleheads är ofta att det ska vara få placeringsalternativ. Man ska inte krångla till det. Ofta brukar 2-6 vara rimligt. 3 är lite av ett huvudspår.
Börjar vi med portfölj exempel 1 så innehar den två tillgångsklasser aktier och räntor.
Oftast en väldigt bred globalfond i kombination med räntespar. Thats it. Andelen räntor beror på livssituation men en av många tumregler är att den kan vara lika stor procentuellt sett som din ålder. Det finns också de som förespråkar en modell där man tar 100, 110 eller t.o.m. 120 minus din ålder för att få fram hur hög aktieexponering man bör ha. Då får man en högre andel räntor först då man närmar sig pensionen.
Portfölj exempel 2 innehåller de klassiska tre innehaven.
Det brukar vara en globalfond, en landsfond (det land du bor och verkar i) samt räntor. Följer man någon form av tumregel för allokering av aktier - räntor som beskrivs ovan brukar aktiedelen vara splittad 50-50 mellan global och landsfonden.
En annan väldigt vanlig variant är att fördela 1/3 på vardera för att sedan vikta om vid behov.
Portfölj exempel 3 innehåller fyra alternativ.
De tre ovanstående alternativen ingår men sedan "kryddar" man en 5-15%-ig andel med något nischat alternativ. Det kan vara en fastighetsfond eller något annat som man av någon anledning anser sig tro vara "smart" att välja. Inte renlärigt att göra på detta sätt, men samtidigt är den mänskliga naturen sådan att man ibland behöver något "eget valt".
Sedan går det utveckla i all oändlighet med fler och fler alternativ, men grundtanken är att mer komplexa portföljer i sig inte ger mer vad det gäller i bättre riskhantering eller högre avkastning (Det kan t.o.m. ofta bli tvärtom). De ger bara placeraren lite mer att plocka med. Det avgörande på lång sikt är fördelningen aktier - räntor.
Det som framförallt utmärker allokeringen av kapital när man inte försöker vara "smartare än Mr Market" är att man inte försöker ändra sin allokering baserat på vad som händer i omvärlden. Vad det skrivs för rubriker om Brexit eller om Trump ska inte ge någon reaktion.
Det enda som ger en reaktion, omallokering, är att utföra det man i förväg planerat t.ex. ändra ränteandelen vid stigande ålder. Eller omfördela inom portföljen om någon del vuxit sig för stor.
Nu har jag snart provat på Mintos under ett helt år.
Mintos är en P2P-tjänst som erbjuder investeringar i P2P-lån i diverse valutor och länder. Själv valde jag att satsa på SEK-lån.
Jag har testat både insättningar och uttag och båda har fungerat bra. Nu det senaste har man inlett ett samarbete med betaltjänsten Trustly. Det innebär att det går sätta in pengar på någon minut. Trustly (som för övrigt är ett svenskt fintech bolag) tar visserligen någon procents avgift för denna service, men över en tid nu har Mintos haft ett bonus-erbjudande för alla som provat på att använda Trustly. Osäker på om det fortfarande gäller.
Min avkastning på Mintos har ganska exakt legat på 13 % (före skatt).
De lån jag investerat i är personlån utställda av Aasa Kredit. Löptid på ca 24 månader. Alla lånen har haft en s.k. buyback garanti. D.v.s. om låntagaren inte betalar inom en viss tid återköpslånen och jag får pengarna, medan Aasa Kredit får driva indrivningsprocess.
Jag har inte haft några problem direkt utan återbetalning och ränta har flytit in. Inga kreditförluster.
Autoinvest-funktionen har också fungerat felfritt och det hela är väldigt lättskött.
Nackdelarna har varit följande:
Räntan som erbjuds har sjunkit över tid. Från då de låg på 13 % till nu senast 8 %.
En hel del av lånen har blivit ”lösta” i förtid. Då har jag inte haft möjlighet att investera om pengarna eftersom jag inte velat investera i lån med lägre ränta.
Utbudet på SEK-lån har minskat över tid. På Andrahandsmarknaden har man ibland kunnat göra klipp och köpa in lån som någon velat bli av med och som hållit bra ränta, men det har varit undantag inte regel.
13 % avkastning är bra, men man skulle naturligtvis vilja haft en bättre ränta på ränta effekt och kunnat återinvestera tjänade pengar till samma höga avkastning. Nu har inte det varit möjligt i SEK.
Mintos är dock en jättestor aktör med över 100.000 registrerade investerare och med ofta över 400.000 olika lån att investera i vid varje givet tillfälle (på primär som andrahandsmarknaden).
Ska man kunna sätta pengar i arbete riktigt bra så behöver man dock investera utanför SEK-komfortzonen.
I dagsläget finns 12 olika valutor. Växling kan man göra på Mintos. Eller så sätter man in t.ex. EUR själv.
Bland EUR-lånen erbjuds nu som högst ca 18 % ränta. GBP 13 %, RUB 18,5 %, MXN 16 % o.s.v.
Det finns 29 olika länder listade och det finns allt från konsumentlån till bil- som huslån.
Mintos styrka är det otroliga utbud som finns. Vilket kan ge många timmars grävande bland allt för den som är lagd åt det hållet. Vill du investera i mexikanska personlån? Polska billån? Pantsättning av juveler i Lettland? Ja du förstår själv. Det är en myriad av saker som går att investera i.
Är du mer intresserad av låneaktörerna än lånen i sig så kan man även sortera på Mintos rating av dem. Mintos själva graderar nämligen alla aktörer.
Olika lån har också olika villkor. Här nedan t.ex. ser man att man får förseningsavgifterna ifall lånen blir sena. Dessutom är ”grace period” bara 1 dag. Vilket betyder att man är snabb med förseningsavgift om man inte betalar i tid. En del aktörer har uppåt en vecka och ibland längre ändå. I ett sådant här lån kan säkert inkomster från förseningsavgifter uppgå till hälften av själva ränteintäkterna.
Summa summarum så om man är intresserad av P2P-investeringar och inte har något emot lite valutarisk så är Mintos ett givet val. Inte det enda alternativet trots sin storlek för jag tror man bör diversifiera sig på olika plattformar också, men definitivt en av de man kan investera genom.
P2P är dock inte för alla och du får själv tänka över om risken passar dig.
Vill man diversifiera sig så finns även Grupeer, ViaInvest som PeerBerry som jag också försökt sätta mig in i en del. Sedan finns även t.ex. Envestio och Neo Finance som jag ska titta mer på. De två sista affiliate-länkarna erbjuder lite olika bonusar vid registering/investering.
Finns även en del som jag inte gillar, men det får kanske bli ett eget inlägg.
På den svenska marknaden har jag inte riktigt fastnat för någon P2P-aktör, men det finns ju allt från Kameo, ToBorrow, Lendify, Tessin till Brocc. Anledningen till min hittills ljumma inställning är de lägre räntorna samt avsaknaden av garantier (Lendify har i och för sig möjligheten till en liten försäkring). Du tar ju dock ingen valutarisk.
Nu blev det väldigt mycket namn här. Som sagt P2P är en starkt växande bransch med en mängd aktörer. Än så länge har det erbjudits bra avkastning fast än börsen vikit ned, men återstår att se hur det blir när det blir tufft på riktigt.
Har du någon favorit P2P-sajt?
För ett kort tag sedan så pitchade jag en fastighetsinvestering. Fastigheten låg strax norr om Liverpool och i affären förutsattes att man hyrde in fastighetsförvaltare. Det samt att fastigheten låg långt bort skulle innebära att det hela skulle vara en ”hands-off investering”. Man skulle inte behöva göra något grovarbete själv. Man skulle egentligen inte ens ha möjligheten.
Affären i sig skulle kunna göras. Jag hittade i och för sig inte den bästa affären rent siffer-mässigt, men den fungerade för den som inte hade för höga avkastningskrav, men gillar fastigheter. Man skulle enligt kalkylen landa på ca 3,8 % i avkastning samt naturligtvis eventuell värdestegring. Liverpool är ett av Englands mer hetare områden just nu (till skillnad från London) så naturligtvis avspeglar det sig i affären. Säljaren är väl högst troligen medveten om detta och sitter inte i någon ekonomisk rävsax.
Ponera nu att vi har möjligheten att skala upp affären och investera i närmare 4500 dylika fastigheter! För enkelhetens skull flyttar vi oss också till Sverige för att undvika valutarisker och annat.
Nu blir ju siffrorna mycket större (4500 gånger större), men förhållandena liknande. Vi har ungefär samma skuldsättningsgrad, men med den skillnaden att lånet nu är på ca 40,7 miljarder kr istället. Själva så pyntar vi in 37,4 miljarder kr i ”egen insatts" för fastigheterna.
Ränteläget i Sverige är lägre än i Storbritannien. Vi är dessutom hyfsat goda förhandlare i kraft av vår storlek förhandlar vi oss till en ränta på 2,1 %. Den lägre räntan gör att vårt nettot blir något högre på fastigheterna här. Bruttovinsten landar enligt kalkylen då på runt 50 % av hyresintäkterna istället för i det brittiska exemplet, ca 40 %. I kalkylen ingår även här att vi hyr in folk som sköter det hela åt oss så det är en "hands-off investering".
Siffermässigt så har vi då ett nettotresultat (efter 22 % skatt eftersom fastigheterna ägs i bolagsform) på ca 2,2 miljarder kr. Det ger en avkastning i relation till vårt egna kapital på ca 5,9 %. Faktiskt lite högre än hands-off-direktinvestering utanför Liverpool. Tack Riksbanken för det låga ränteläget!
Det gör att du som fastighetsmagnat skulle kunna plocka ut hela 1.450 mijoner kr i utdelning. Motsvarande ca 3,8 % i avkastning, samma som Liverpool-fastighet investering. Samtidigt som du kan låta resterande ("Tack-Riksbanken-för-det-låga-ränteläget-pengarna") ca 750 milj kr jobba kvar i bolaget och låta dina inhyrda förvaltare göra nya fastighetsförvärv. Du får både utdelning, värdetillväxt på befintliga fastigheter samt pengar till att investera i nya fastigheter.
Låter det attrakivt?
Nu till själva tjusningen.
Du kan göra affären med medinvesterare och behöver inte hosta upp de ca 40 miljarderna själv! Du kan helt enkelt bara teckna dig för en andel av det hela. Ponera att du kan dela upp det på 273,2 miljoner andelar och själv välja hur många andelar du vill ha.
Dessutom finns en andrahandsmarknad där du kan köpa eller sälja dina andelar. Ibland säljs de till under det egna kapitalet ibland över. Allt beroende på sentimentet på andrahandsmarknaden.Faktum är att prisvolaliten på den här andrahandsmarknaden oftast är väldigt, väldigt hög så 10-20 % upp eller ned på kort tid är vardagsmat.
Visst vore en sådan möjlighet fantastisk när man vill göra fastighetsinvesteringar?
Möjligheten finns och kallas i folkmun för börsen!
Tyvärr tror många en del att börsen är ett lotteri, men börsen är egentligen en andrahandsmarknad där DU har chansen att bli delägare i allt från fastigheter till verkstadsrörelser.
Med dessa två inlägg (Fastighetsinvestering i Brexit-tider finns här) vill jag som slutknorr uppmana folk att släppa nyhetshetsen kring börsen, som egentligen är newstainment ,och istället se sig och tänka som andelsägare.
Sifferexercisen i detta inlägg är i grova drag taget från ett fastighetsbolag som brukar var många bloggares favorit, Castellum. Som dessutom gick att köpa under det egna kapitalet under 2016-2017. På samma sätt som Lundbergs Hufvudstaden gick att fånga upp nu i höstas/årsskiftet.
Är du andelsägare av någonting?
Storbritannien är ett spännande land med Brexit och allt som närmar sig. När det gäller bostadsmarknaden så har priserna i London sjunkit två år i rad. Samma sak i andra relativt högt värderade städer i sydost.
Räntorna i Storbritannien ligger något högre än här, ca 4 % eller strax där under.
Överlag har bostadspriserna stigit med ca 3 % förra året, men med stora regionala skillnader. Fallit i London och stigit 6-8 % i städer så som Liverpool och Manchester. Bank of England varnar för att bostadspriserna kan falla med 30 % i London om det blir en ”hård” Brexit. Jag vet inte jag, men jag är ingen expert på brittisk fastighetsmarknad heller.
Det jag efter den inledningen skulle vilja göra i detta inlägget, är att pitcha en fastighetsinvestering.
Siffrorna är omvandlade till SEK och själva fastigheten ligger i ett område strax om Liverpool. Ca 25 min restid från Liverpools centralstation om man tar tåget dit som har ett stopp ca 350 meter från fastigheten.
Det här är vad britterna kallar en s.k "buy-and-let" investering och fastigheten består av 8 lägenheter. 7 st 2-rummare (+kök och toalett) och 1 st 3 rummare (+kök och toalett).
Kalkylen ser ut som nedan.
Fastighetsvärde 17.500.000 kr varav:
8.300.000 kr erläggs som egen insats
9.200.000 kr finansieras genom lån. Dvs 53 % av värdet så det hamnar något under 60 %-gränsen så man kan ha "interest only mortage" d.v.s. ingen amortering sker. Ger lite marginal till ett oförutsett värdefall också utan att man ska behöva amortera.
Hyresintäkter (med beräkning av 2 % vakans på ett år) +930.000 kr
Räntekostnader -331.000 kr (Ca 3,6 % i pund via brittisk bank för att undvika valutarisk)
Avgifter till fastighetsförvaltningsbolag -112.000 kr (Ca 12 % av bruttohyran)
Underhållskostnader – 80.000 kr
Försäkringar - 13.000 kr
Driftnetto +394.000 kr
Fastigheten säljs/köps och hålls sedan via ett slags aktiebolag för att hålla nere stämpelskatten och för att undvika otrevliga överraskningar som kan spilla över på privatekonomin. Därav dras 19 % skatt på vinsten (Det har flaggats för att denna skatt ska sänkas till 17 % framöver).
Skatt – 75.000 kr
Netto: +319.000 kr
Avkastningen från driften blir enligt kalkylen drygt 3,8 %.
Allt ska då rulla på av sig självt, skött av folk på plats, utan att man ska behöva göra något. Huruvida det blir någon värdetillväxt på fastigheten åren efter Brexit får man sia om, men valet av geografisk plats är gjord med tanke på den senaste tidens utveckling där. Eller är det för hett? Valutarisken är en annan faktor. Vem vet om pundet står i 10 eller 15 sek om några år?
Ordet är fritt. Är siffrorna bra, dåliga eller varken eller?
Edit: Påpekats att underhållskostnaderna kan vara underskattade. Mycket möjligt. Schablonbeloppet i Storbritannien på den här typen av fastigheter verkar vara 1 GBP/ square foot. Vilket skulle betyda något högre underhållskostnader (104.000 kr och således skatt på 70.000 kr) samt en avkastning på då istället 3,6 % på satsat kapital..
NEO Finance - En P2P-sajt som betalar nya för att registrera sig
Som jag varit inne på så finns det en väldig mängd P2P-sajter om man lyfter blicken utanför Sverige. Storbritannien är en gammal marknad för P2P och crowdfunding och många av de största ligger där. Dock finns det även gott om spanska, tyska, baltiska mf.l.
Själv har jag bara fördjupat mig i ett fåtal men skummat igenom destå fler.
Den stora mängden aktörer gör att det verkar vara en hel del konkurrens mellan dem för att locka till sig investerare.
Nu har jag hittat en aktör som t.o.m. betalar ut en registreringsbonus till nya investerare. Så vill man prova att investera i P2P-lån utan att lägga egna pengar så finns här chansen.
Det är NEO Finance som erbjuder en bonus. Trodde den var på 25 EUR, men när min registrering var färdig så fanns 30 EUR på kontot.
Ingen jättepeng men kul med en registreringsbonus kan jag tycka som motsvarar summan av lite fredagsmys hemma. Lite bettingsajts-vibbar av det får man ju i och för sig. Visst är det också så att riskprofilen på en del P2P-investeringar är lite densamma. Jag har inte satt in någonting själv utan summan hamnade där efter slutförd registrering.
Det första jag provade var naturligtvis om jag kunde föra ut pengarna, men nej så verkar inte vara fallet. Innan man kan investera bonus-pengarna verkar man också behöva föra över en summa själv. Oklart hur mycket än, men jag ska prova med en minimal summa.
Till verksamheten så NEO Finance erbjuder investeringar i lån..
Räntenivåerna jag sett är från 7 till 27 % beroende på risknivå och löptider. Den av NEO Finance uppgivna genomsnittliga räntan ligger på 17,49 %.
Minsta investeringsbara belopp är 10 EUR. Man kan sätta upp auto-invest portföljer samt så finns det en Andrahandsmarknad.
Det finns en slags buyback garanti men den löper inte på hela beloppet. Man kan även ”försäkra” mot kreditförluster mot en avgift.
Man riskbedömer lånen på en skala mellan A och C. Där A är bäst kreditvärdighet. Bland A-lånen drabbas enligt deras statistik 1/10 av förseningar, bland C-lånen 1/3. Den genomsnittliga räntan på C-lån ligger på ca 23 %. Det finns en hel del statistik att grotta ned sig i på sidan för den som vill.
Registreringen var dock bland den mest omständiga jag gjort på en P2P-sajt. De är tydligen noga med att kunna identifiera sina investerare så det är inte bara att registrera en hotmail-adress och köra. Det krävs nytaget foto samt pass. Allt kan dock skötas på någon minut via sin smartphone.
Nu till bonusen. Den tillfaller nytillkomna som registrerar sig via den här affiliate-länken.
Jag får inte motsvarande summa utan bra mycket mindre.
Som alltid, tänk igenom din egen risktålighet innan du eventuellt provar P2P-investeringar.
Själv kan jag vare sig säga bu eller bä om sajten. Jag är helt ny-reggad själv där. Vill du vänta på någon form av recension först så gör gärna det, eller så utforskar du själv.
Någon som har provat NEO Finance får gärna ge feedback nedan.