Jag äger 3 fastighets aktier i portföljen och brukar värdera dessa utifrån Förvaltningsresultat (EPRA EPS) / Aktiekursen = Förvaltningsyield eller EPRA Yield. Det här nyckeltalet säger oss ingenting om underliggande fastighetsvärden är dyr eller billig, utan ger oss info om intjäningsförmågan. Det är ur förvaltningsresultatet som fastighetsbolagen ger utdelning till sina aktieägare. Exempelvis ger Castellum en utdelning på 56% av förvaltningsresultatet för 2020.
Jag har gjort lite historiska beräkningar och ett antagande om vilken värdering aktierna har vid ett visst värde i nästa kvartal. Antagandet är markerat med blått och är värdet för rullande 12 månaders period. Den dagen som kvartalsrapporten presenteras brukar jag redigera arket med aktiekursen för dagen, så att det blir ett fast värde. Det har jag gjort på de senaste 5-6 kvartalen. Så den dagen som rapporten släpps blir ju mest relevant för värderingen. Klicka på länken för att se arket i sin helhet.
Imorgon släpper Castellum sin rapport och då får vi se Förvaltningsresultatet för rullande 12 månaders period är och vad värderingen blir. Vid mitt antagande om ett Förvaltningsresultat = 12,5 kr så är Yielden runt 5,17% vilket visar att det börjar bli dyr värdering med det här nyckeltalet. Mitt antagande på 12,5 kanske är för låg och det får vi reda på imorgon.
Castellum som är mitt andra största innehav i portföljen med en andel på 6,6% presenterade första kvartalsrapporten för året. Vilket jag tycker inte var så bra rapport då förvaltninsresultatet sjönk gentemot Q1 förra året. Det är första gången som det händer sedan jag börjat följa och läsa kvartalsrapporterna.
I min portfölj finns det 3 fastighetsbolag som jag brukar följa upp nyckeltalet Förvaltningsresultat (EPRA EPS) / Aktiekursen = Förvaltningsyield eller EPRA Yield varje kvartal. Det här nyckeltalet säger oss ingenting om underliggande fastighetsvärdet är dyrt eller billigt, utan ger oss info om intjäningsförmågan. Det är ur förvaltningsresultatet som fastighetsbolagen ger utdelning till sina aktieägare. Castellum en utdelning på 56% av förvaltningsresultatet för 2020.
Nyckeltalet kan ni följa via med det google sheet som jag gjort. Förvaltnings yielden har legat på ungefär 6,36% sedan 2015 och snittet de senaste 4 publicerade kvartalsrapporten ligger på 6,07%. Jag brukar uppdatera aktiekursen den dagen som rapporten släpps och i det blåa fältet gör jag ett antagande för framtida kvartal för att ungefär se vad värderingen är just idag.
Ovanstående bilder är tagen direkt från kvartalsrapporten och vi kan läsa av att direktavkastningen ligger rätt så långt under 4%. Jag brukar tänka att köp i Castellum är riktigt bra köp nära 4% i DA. Nästa bild visare om aktien handlas för premie/rabatt och vi kan se att rabatten är ungefär 10%. En klockren sida som ni bör besöka är Fibindex som bla räknar ut rabatt/premie på många fastighetsbolag.
Castellum är mitt 4:e största innehav och idag köpte jag lite småposter för lönen. Igår satt jag och skummade igenom årsredovisningen. Räknade på förvaltningsresultat dividerat med aktien, kortfattat är det Castellums egna direktavkastning innan företaget ger utdelning till sina ägare.
Då har jag tagit och kollat förvaltningsresultatet för helåret och vad aktiekursen stod på vid slutet av december. Snittet ligger på 6,70% och lägsta värdering var faktiskt vid Q1 2020 för några månader sen. För Q2 har jag gjort ett antagande på förvaltningsresultatet 11,9kr och då blir värderingen 6,92%. Vi får se vad den siffran blir om 2 veckor vid kvartalsrapporten.
Nedan bild är från Fbindex, som visar substansvärdet och aktien.
Mina köp/sälj sedan 1år tillbaks ser ut som på bilden nedan och jag köper gärna på dessa nivåer, visst finns det en risk som det skrivs mycket om gällande "hemmajobbande" och mindre behov av kontor, men bedömer att fallhöjden nu har avtagit ordentligt. Idag är Castellum mitt 4:e största innehav med en andel på 7,7% och det är jag nöjd med. Hur ser ni själva på Castellum?
Idag presenterade Castellum som är mitt 4:e största innehav Q1 rapporten som för min del var intressant då jag vill läsa om hur de ligger till med tanke på omvärlden just nu. Krisen har än så länge inte gjort den impact på Castellum som jag trott att det gjort. Med sina 5700 kunder som är både geografisk och branschmässigt spridda har förvaltningsresultatet till och med ökat med +9% vilket är grymt starkt. För den här rapporten har jag gjort en extra djupdyk på i kontraktsfördelning per kundkategori.
Risknivå
Statlig och kommunal verksamhet över 20% Stabil
Hälsovård 5% Stabil
Övriga 71% Medel
Hotell, Restaurang och Fritid: 4% Risk
Minst 22% kommer från Statlig och kommunal verksamhet. Risken ligger i Hotell, Restaurang och Fritids delen som är på 4%. De övriga har jag graderat som medel. Det är första gången jag tittar på kundkategorin och måste säga att det ser stabilt ut när man tittar på dessa värden.
Läs även mitt inlägg från Castellums Q3.
Innan den här rapporten har jag varit ganska negativ till att ha fortsatt hög andel fastigheter i min portfölj med tanke på det beteendemönster som många människor nu förändrat under den här krisen, som visat mig att fastigheter inte är så stabila tillgångar som jag trott. Flera som e-handlar mat och kläder, fler som beställer mat hem från restauranger och sedan har vi de personer som jobbar hemifrån än på kontoret. Allt detta känner jag kommer påverka fastighetsbranschen, men å andra sidan har kurserna sjunkit otroligt mycket. Jag kommer säkert att göra små köp i mina fastighetsaktier Castellum, Hufvudstaden och Atrium Ljungberg, men det kommer inte få överstiga 20% andel av portföljen Hålla en nivå på 12-16% och sedan allokera om och ta hem vinster om det skulle vara så.
VD-ord från rapporten
"Vi kan först kort konstatera att första kvartalet har varit starkt och uppvisar ett ökat förvaltningsresultat om 9%, vilket naturligtvis beror på att årets första månaders resultat påverkats högst marginellt av pågående coronakris. Vi har den senaste tiden ökat dialogen markant och stödjer de kunder som är i mest behov av likviditet. De bolag som har givits lättnader motsvarar endast 4% av totala hyresintäkter." - VD Henrik Saxborn
Nyckeltal
Genomsnittlig ränta: 2,0%
Långsiktig Substansvärde EPRA NRV: 193 kr (178 kr)
Förvaltningsresultat EPRA EPS: 2,65 kr (2,35 kr)
Belåningsgrad: 44% (45%)
Nettouthyrning: 99 Mkr (-7)
Värdering (beräknad på aktie kursen 161 kr)
Aktien / EPRA NRV: 0,83
EPRA Yield: 6,7% (EPRA EPS / Aktie)
Har alltid sagt till mig själv om att Castellum är vid attraktiva nivåer när direktavkastningen ligger runt 4% och räknar jag ut DA idag ( kurs 163kr) så är det 4,0% och nedan har ni mina senaste transaktioner i Castellum aktien.
Igår skrev jag om mina transaktioner i Investor och tänkte göra det samma för ett annat stort innehav, nämligen Castellum och fortsätta med flera andra innehav för att följa upp hur jag agerar under den här kraschen. Castellum var ett stort innehav innan kraschen och mina egna försäljningar. Nu är det bara 7% av hela portföljen. speciellt idag drogs Castellum och andra fastigheter ner otroligt mycket och jag förstår inte varför. De har rent ut sagt blivit slaktade och sjunkit med -45% sedan toppen. Den här veckan har jag fått tillbaks självförtroendet och har nu en definierad strategi 18-24 månader framåt, kommer att skriva mer om det i veckorapporten.
Castellum
18 Dec Sälj 100st Kurs 213,30 kr
21 Feb Sälj 120st Kurs 253,80 kr
10 Mar Sälj 70st Kurs 213,30 kr.
--------------------------------------------
Snitt kurs Sälj 231,60 kr
Totalt 290st
12 Mars Köp 2st Kurs 188,95 kr
16 Mars Köp 9st Kurs 159,62 kr
17 Mars Köp 39st Kurs 142,13 kr
-------------------------------------------------
Snitt kurs Köp 147,15 kr
Totalt 50st
*Kvar att köpa tillbaks innan kurs 231,60 kr är 240 st. (Om jag ens vill köpa tillbaks.)
Läs även det här inlägget för att förstå mina försäljningar den 18 December, 21 Februari och 10 Mars.