Storbritannien är ett spännande land med Brexit och allt som närmar sig. När det gäller bostadsmarknaden så har priserna i London sjunkit två år i rad. Samma sak i andra relativt högt värderade städer i sydost. 

Räntorna i Storbritannien ligger något högre än här, ca 4 % eller strax där under.

Överlag har bostadspriserna stigit med ca 3 % förra året, men med stora regionala skillnader. Fallit i London och stigit 6-8 % i städer så som Liverpool och Manchester. Bank of England varnar för att bostadspriserna kan falla med 30 % i London om det blir en ”hård” Brexit. Jag vet inte jag, men jag är ingen expert på brittisk fastighetsmarknad heller.

Det jag efter den inledningen skulle vilja göra i detta inlägget, är att pitcha en fastighetsinvestering.

Siffrorna är omvandlade till SEK och själva fastigheten ligger i ett område strax om Liverpool. Ca 25 min restid från Liverpools centralstation om man tar tåget dit som har ett stopp ca 350 meter från fastigheten.

Det här är vad britterna kallar en s.k "buy-and-let" investering och fastigheten består av 8 lägenheter. 7 st 2-rummare (+kök och toalett) och 1 st 3 rummare (+kök och toalett).

Kalkylen ser ut som nedan.

Fastighetsvärde 17.500.000 kr varav:

8.300.000 kr erläggs som egen insats

9.200.000 kr finansieras genom lån. Dvs 53 % av värdet så det hamnar något under 60 %-gränsen så man kan ha "interest only mortage" d.v.s. ingen amortering sker. Ger lite marginal till ett oförutsett värdefall också utan att man ska behöva amortera.

Hyresintäkter (med beräkning av 2 % vakans på ett år) +930.000 kr

Räntekostnader -331.000 kr (Ca 3,6 % i pund via brittisk bank för att undvika valutarisk)

Avgifter till fastighetsförvaltningsbolag  -112.000 kr (Ca 12 % av bruttohyran)

Underhållskostnader – 80.000 kr

Försäkringar - 13.000 kr

Driftnetto +394.000 kr

Fastigheten säljs/köps och hålls sedan via ett slags aktiebolag för att hålla nere stämpelskatten och för att undvika otrevliga överraskningar som kan spilla över på privatekonomin. Därav dras 19 % skatt på vinsten (Det har flaggats för att denna skatt ska sänkas till 17 % framöver).

Skatt – 75.000 kr

Netto:  +319.000 kr

Avkastningen från driften blir enligt kalkylen drygt 3,8 %.

Allt ska då rulla på av sig självt, skött av folk på plats, utan att man ska behöva göra något. Huruvida det blir någon värdetillväxt på fastigheten åren efter Brexit får man sia om, men valet av geografisk plats är gjord med tanke på den senaste tidens utveckling där. Eller är det för hett? Valutarisken är en annan faktor. Vem vet om pundet står i 10 eller 15 sek om några år?

Ordet är fritt. Är siffrorna bra, dåliga eller varken eller?

Edit: Påpekats att underhållskostnaderna kan vara underskattade. Mycket möjligt. Schablonbeloppet i Storbritannien på den här typen av fastigheter verkar vara 1 GBP/ square foot. Vilket skulle betyda något högre underhållskostnader (104.000 kr och således skatt på 70.000 kr) samt en avkastning på då istället 3,6 % på satsat kapital..