Vi har en vän som letar bostad och vi har gemensamt kunnat konstatera att det är knappast någon kris eller ras på enskilda kvalitetsbostäder kring Odenplan i Stockholm i alla fall. Vid en kort paus i vardagen letade jag upp lite statistik över priser i dels Sverige och dels olika områden. Här nedan ser ni bostadsrättspris per kvadratmeter i riket. Vi hade en topp sommaren 2017 och sen kom det stora raset som alla pratat om men det syns tydligt att detta ras återhämtats under 2019 men sen kom 2020. Vad kan man då tolka in av den här grafen inför framtiden? Inte mycket tror jag men det är ändå intressant att se att vi var uppe på nya ATH:s och vände och det vände faktiskt innan corona.
Tittar vi på ett specifikt område som Vasastan/Norrmalm i Stockholm så ser kurvan snarlik ut faktiskt. Se nedan:
Medan i en lite billigare stadsdel som Botkyrka kan vi se en kurva som vi inte känner igen:
Personligen trodde jag att corona skulle innebära att marknaden stannade av och att färre bostäder skulle komma ut på marknaden vilket då i teorin skulle hålla uppe priserna. Det visade sig dock att folk fortsatte att byta bostad. Framförallt säljarna fanns kvar och valde att lägga ut sina bostäder till försäljning och köparna fortsatte köpa. Utbudet för våren 2020 har under flera veckor varit i nivå med och till och med högre än jämförbara veckor under 2017, 2018 och 2019 och det är intressant. I det tycker jag att man kan tolka in att marknaden är förhållandevis stark trots att priserna gått ner en aning (ca 4 % från den absoluta toppen vilket definitivt är inom felmarginalen). Nedan syns en bild avseende utbud bostadsrätter i hela sverige vecka för vecka under våren 2020:
Källa: Mäklarstatistik
Överbelånad bostadsrätt?
I förra veckan fick vi tips om en ny typ av bostadrätt. Det är något som kallas Bostadsrätt 2.0 och som har kommit på ett smart sätt att sälja nybyggda bostadsrätter. De har ett upplägg där man som köpare inte behöver någon kontantinsats och endast lite lån. Resten av lånen verkar ligga i föreningen. Det är ett finurligt upplägg som rundar amorteringskraven vilket får ner utgifterna för de som bor i lägenheten (förutsatt att dessa föreningar verkligen blir byggda) men man har i och med det här upplägget tagit bort möjligheten till ränteavdrag för medlemmen. Med andra ord blir räntekostnaden 30 % högre än om lånet skulle legat på ägaren istället.
Större risk
Som om inte det vore nog så har man även lagt en större risk på köparen/ägaren och då det inte sker någon lika stor amortering som vid vanliga köp minskar inte heller risken på samma sätt som den gör med de amorteringskrav som finns. Det framgår lite otydligt hur finansieringen ska gå till men det är tydligt att man som köpare inte ska lägga någon kontantinsats. Det innebär i våra ögon att om lägenheten går ner i värde så sitter man med mer lån än vad lägenheten är värd. Om dessutom värdet skulle sjunka med mer än 20 % kommer föreningen att ha högre lån än har tillgångar. Det ska jämföras med en vanlig förening där de sällan har högre belåningsgrad än 20-25 % av fastighetens värde. Om vi leker med tanken att inte alla lägenheter blir sålda så får vi också problem. Problem som drabbar de andra medlemmarna i föreningen vilket gör att vi ser en ytterligare risk i denna form av bostadsrätt. Eftersom bostadsrättslagen ger möjlighet att när som helst avträda en lägenhet med 3 månaders varsel på samma sätt som en hyreslägenhet, ser vi också betydande risker att medlemmar som inte betalat någon insats flyr föreningen så fort det ser ut att gå dåligt för föreningen. Det gör att andrahandsvärdet sannolikt kommer vara begränsat även om föreningen då kanske amorterat en del på lånen eller om värdet på föreningens fastighet gått upp vilket skulle kunna skapa lite värden för denna typ av lägenhet.
Konstiga beräkningar
Vi har även försökt få ordning på de räkneexempel som anges på sidan och här har man jämfört sina lägenheter med ”vanliga” nyproducerade bostadsrätter. Enligt 2.0 anger man att en vanlig nyproducerad lägenhet om 2 rok, 37 kvm, har en månatlig kostnad på 13.558 kr. Priset de räknat på är 2.600.000 kr minus kontantinsats på 390.000 kr vilket ger lån på 2.210.000 kr. Om vi förutsätter en ränta på 2%, vilket torde vara i överkant, ger det en månadskostnad på 2.578 kr. Självklart ska det betalas en avgift till föreningen också och vi hittar en slumpmässigt utvald nybyggd lägenhet i Göteborg med samma kvadratmeter och den har en avgift på 2.536 kr. Om vi utgår från att det är samma avgift på den aktuella lägenheten så återstår alltså kostnader på 8.444 kr per månad. I vårt exempel har vi inte räknat med elkostnad eller hemförsäkring och utgår vi från att vi ska lägga med dem så hamnar vi ändå kring 8.000 kr som kalkylen felar. Vi undrar hur man räknat egentligen? Är det så att man räknat med amortering som en kostnad? I så fall borde det vara läge att anmäla det aktuella företaget till marknadsdomstolen och/eller erbjuda dem en kurs i ekonomi.
Smarta lägenheter
Vi ska inte bara såga upplägget för vi kan faktiskt erkänna att lägenhetstyperna de bygger, små yteffektiva lägenheter är både smart och ligger i tiden.
Vi köper inte
Nog för att vi tycker om smarta nya lösningar men det här är en boendeform som vi inte ser några fördelar med mer än att det är lätt att köpa för de med sämst ekonomiska förutsättningar. Personer som behöver träna på att spara snarare än att ta stora ekonomiska risker. Behöver vi säga att vi väljer att inte köpa några lägenheter med det här upplägget?
Blanka Oscar Properties
Bilden visar kvadratmeterpris för bostadsrätter i storstockholm 2005-2018
De som följer oss på Twitter har säkert noterat att vi den senaste tiden funderat och räknat en del på Oscar Properties och uppriktigt sagt så är jag orolig för alla som äger aktier i det bolaget. Igår fick jag ett tips på en artikel där man 2017 sågar OP och rekommenderar sälj eller kortning av aktien. Vid den här tiden stod OP:s aktie i 88 kr och i dagsläget står den i 16 kr. Ett klockrent råd kan tänkas men om man betänker att samma person redan 2010 skrek sig hes över vilken bostadsbubbla vi har och att alla fastigheter kommer rasa i pris. Har man lyssnat på de tipsen hade man missat ganska många års upgång. Tyvärr verkar allt för många råd av det här slaget snarare vara grundade i avundsjuka än i seiösa analyser men ibland blir även den minst seriösa analys rätt med tiden.
Sedan 2010 har bostadspriserna i Storstockholm gått från 34.442 kr/ kvm till 54.902 kr’/kvm 2018. De kommer alltså krävas en nedgång med ca 40 % för att ”börsgeniet” i fråga kommer få rätt.
Läs gärna mer om den sk bostadsbubblan dels i våra länkar här nedanför men läs även Frihetsmaskinens eminenta inlägg om hur mycket man tjänar/sparar på att äga sitt boende. (Missa inte heller de läsvärda kommentarerna.)
Kort sagt kan vi konstatera att det gäller att veta vem man lyssnar på innan man tar ett råd av någon.
Läs mer om den sk bostadsbubblan:
Hur lång kan en bostadsbubbla vara?
Där sprack bostadbubblan - eller?
Bostadsmarknaden kommer krascha!