Fastighetsbolagen står inför flera risker
Alla som följer börsen har såklart inte missat att det svängt rejält i en del branscher det senaste. Tech-aktier har ju gjort en rejäl djupdykning och det har även fastighetsbolagen. De senaste årens älsklingar har helt enkelt ratats av alla investerare. I det här inlägget tänkte vi dock prata om fastighetsaktierna. Som ägare till fastighetsbolag går man på nitar om räntan går upp och man går på nitar om börsen går ner osv.
Räntan
Räntorna har fått en liten skjuts uppåt pga riksbankernas höjningar av styrräntan. Denna höjning har i sin tur snabbt tagit sin in på bankens räntelistor. Det tycks för övrigt gå väldigt snabbt för bankerna att anamma räntehöjningar. Det går inte riktigt lika fort när det rör sig om sänkninga är en reflektion som vi gjort. Hur som helst så kommer räntehöjnignar såklart påverka de fastighetsbolag som har lån (och det är alla). Ju högre lån och ju kortare bindningstider desto snabbare kommer kostnaderna öka. Ett fastighetsbolag som tidigare haft en ränta på 1 % och som istället hamnar å 1,4 % får en kostnadsökning på hela 40 % för sina lån.
Dubbel smäll
Värdet på fastigheterna är en inte helt oviktig del i fastighetsbolagens vardag. och enligt reglerna för svenska noterade bolag skall värdeförändringar på fastigheterna tas upp i resultaträkningen. De senaste åren har det idel varit värdehöjningar i mer eller mindre alla fastighetsbolag men om räntan och avkastningskraven höjs kommer värdet på fastigheterna inte öka i värde utan snarare sjunka i värde. Det kommer i så fall synas i resultaträkningarna för de noterade fastighetsbolagen. Först en räntehöjning som ökar kostnaderna och sen en värdeförändring som levererar en förlust kommer inte vara uppskattat av investerarna. Visst vet de insatta att det är förvaltningsresultatet man ska fokusera på men jag tror ändå att väldigt många har köpt aktier i fastighetsbolag utan att riktigt särskilja på förvaltningsreultat och vinst i de aktuella bolagen.
Som en extra bajs-bonus kommer en lägre värdering även sänka substansvärdet vilket riskerar att skrämma iväg de investerare som köper utifrån substansvärde i fastighetsbolagen också.
Avstår en stund till
Som ni säkert vet sitter vi tungt i egna fastigheter och är i dagsläget inte alls exponerade mot fastighetsbolag på börsen (förutom via investmentbolagen vi äger då). Vi avstår fortsatt från att köpa aktier i fastighetsbolagen trots att aktiekurserna på flera håll kommit ner i lite trevligare nivåer än de legat på de senaste åren. Det kommer säkert en vändning uppåt framöver men vi tror inte den kommer i det närmaste. Men vi håller faktiskt ögonen på några av de svenska fastighetsbolagen för tillfället och kan tänka oss att gå in i fastighetsaktier framöver när vi sycker oss se en stabilisering. Efter besök på en fastighetsmässa för några veckor sedan kan vi också notera att fastighetsbolagen och dess företrädare agerat blixtsnabbt på den nya verklighet vi lever i och man kan utan att överdriva säga att känslan i brasnchen just nu är inte superpositiv. Detta ger såklart den som är solvent och köpsugen ett och annat bra köpläge.
Flera fastighetsbolag har tappat tungt på börsen senaste 12 månaderna
Balder -44%
Castellum -19%
SBB -30%
Wallenstam -30%
Läs mer om fastigheter
Elsparkcyklar är ett hån mot oss fastighetsägare
Hur gör man för att (inte) få hyra en lägenhet?
Faastighetsbolagen och corona
Snubblade över Aktiellts artikel om fastighetsbolag och hur de påverkas av coronakrisen. En väldigt bra artikel där man använder Kepler Cheuvreux uppgifter. De kommer fram till att de flesta av dagens fastighetsbolag står bra rustade inför en eventuell kris. Mer eller mindre alla bolagen de tar upp redovisar bättre siffror med lägre belåningsgrad, bättre ränteteckningsgrad mm. Däremot fastnade vi på en uppgift i artikeln: Värdeminskning innan skuldtak nås. I den kolumnen hittar vi tyvärr inte våra favorithatobjekt K-fastigheter och Oscar Properties men däremot har de beräknat följande värden för nedanstående bolag:
Catena – 12 %
Diös – 10 %
Nyfosa -8 %
SBB – 12%
Wihlborgs – 13 %
Dessa siffror har även tagit hänsyn till obligationslån vilket vi tycker att vissa ibland glömmer och som ni ser ovan så är dessa bolag väldigt känsliga för en värdeförändring trots att de har väldigt vettiga belåningsgrader. Belåningsgraderna ligger mellan 52 och 55 % för ovanstående bolag. Till saken hör också att en belåningsgrad på 50 % snabbt kan öka om värdet på fastigheterna går ner med lite större siffror. Säg att värdet sjunker med 20 %. Då blir belåningsgraden helt plötsligt 62,5 % och det är inte särskilt mycket. Vissa banker kräver dessutom andra villkor för lån överstigande 60 % vilket faktiskt kan ställa till det rätt så rejält.
Med detta sagt är Aktiepappa tungt investerad i egna fastigheter (med lägre belåningsgrad klart lägre än 50 %) och vi känner oss inte jätteoroade för framtiden även om oron är större idag än 2019.
Idag nås vi av nyheten att en storpost är mäklad i småspararfavoriten Castellum. Det rör sig om 8,1 miljoner aktier vilket stämmer väl överens med AMF fonders innehav i Castellum. Närmast till hands att gissa på som säljer är Lannebo fonder som äger 8,0 miljoner aktier. För inte kan det vara Szombatfalvysfärsen som säljer av en del av sina 8,3 miljoner aktier?
Ovan har vi förutsatt att det är en ägare som helt lämnat Castellum men det kan även vara APG Assett Management, PGGM Pensioenfonds, BlackRock, SEB Fonder eller Vanguard som sålt delar av sitt innehav. Vår gissning är dock att det är AMF försäkring & fonder som lämnar skutan. Smart eller inte kan man diskutera men det ligger i tiden att lämna fastighetsbolag.
Läs mer om Castellum
Storposter mäklade i Castellum