Rapportkommentar Q2 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Fortsatt stark tillväxt med stigande överskottsgrad
- Nyfosa bevisar sin opportunistiska och snabbfotade inriktning
- Aktiemarknaden fortsatt avvaktande

Rapportkommentar
Fortsatt stark tillväxt med stigande överskottsgrad. Under Q2 tillträddes fastigheter till ett värde om 4,7 MDSEK och tillsammans med förra årets förvärv under andra halvåret steg fastighetsbeståndet till 24,9 MdSEK (15,7). Hyresintäkterna steg i kvartalet till 479 MSEK (330), motsvarande en ökning om 48%, vilket nästan i sin helhet var en följd av det större beståndet. Trots de kärva yttre omständigheterna under kvartalet var nettouthyrningen svagt positiv. Till följd av det diversifierade beståndet och avsaknaden av större lokalytor för sällanköpshandel var effekterna från pandemin på hyresinbetalningarna mycket begränsade. Vi hade räknat med en större påverkan och vår prognos för hyresintäkterna var sålunda ca 5% lägre för kvartalet. Även driftskostnaderna avvek positivt från prognos med en uppgång på enbart 20% till 76 MSEK (63), dvs mindre än hälften av ökningen i fastighetsbeståndet. Överskottsgraden från förvaltningen av bolagets fastigheter ökade till hela 69,4% (67,5). Förvaltningsresultatet i Nyfosa före värdeförändringar steg till 212 MSEK (156). Till det ovan redovisade förvaltningsresultatet ska sedan läggas resultatandelen i Söderport (med fastigheter för drygt 11 MdSEK  delägs 50/50 med Sagax), som uppgick till 36 MSEK (45). Räntenettot försämrades i kvartalet till följd av det ökade beståndet till -92 MSEK (-48). Trots oron i fastighetsmarknaden kunde Nyfosa fortsätta redovisa en svagt positiv värdeutveckling i fastighetsportföljen.

Nyfosa bevisar sin opportunistiska och snabbfotade inriktning.  Till följd av pandemin har transaktionsmarknaden för fastigheter svalnat av betydligt och många fastighetsbolag har använt kvartalet för att sälja fastigheter och minska sin belåning. Nyfosa har under kvartalet gjort tvärtom och utnyttjat den avvaktande marknaden till att förvärva en fastighetsportfölj om 4,9 MdSEK från Samhällsbyggnadsbolaget SBB. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om ca 402 MSEK, varav ca 80% kommer från olika typer av skattefinansierad verksamhet. Uthyrningsgraden är 97% och den genomsnittliga återstående avtalslängden uppgår till 2,3 år. Fastigheterna tillträddes i början av juli och ingår i vår prognos för andra halvåret. Under juli månad har två större affärer offentliggjorts, där Nyfosa återigen visar på sin opportunistiska och snabbfotade inriktning. En logistikportfölj med ett värde om 2,1 MdSEK avses säljas till Blackstone och visar att bolaget är beredd att minska beståndet inom ett område som för närvarande anses mycket attraktivt bland fastighetsinvesterare men som också lett till kraftiga prisuppgångar för denna typ av fastigheter. Även den aviserade försäljningen av en kontorsfastighet i Mölndal för 1 MdSEK, med frånträde 1/9 visar att Nyfosa är beredd att sälja när priset är det rätta. Vi har i vår prognos räknat med att båda affärerna genomförs, vilket innebär att Nyfosa vid slutet av Q3 kommer att ha köpt fastigheter för ca 13 MdSEK och samtidigt sålt för drygt 4 MdSEK under den senaste 12-månadersperioden. 

Aktiemarknaden fortsatt avvaktande. Belåningsgraden ökade visserligen i kvartalet till 61% till följd av vårens affärer men med en kassa på 2 MdSEK och ett starkt kassaflöde kommer juli månads förvärv kombinerat med aviserade försäljningar kommer denna siffra enligt vår prognos sjunka till 58% vid årsskiftet. Det är också att anmärka att av bolagets räntebärande skuld till 90% utgörs av bankfinansiering och enbart 10% består av företagsobligationer. Även om effekterna av pandemin är långtifrån över har Nyfosa enligt vår mening hittills klarat krisen betydligt bättre än vi förväntat och vi justerar därför upp vår prognos för helåret (bortsett från genomförda förvärv). Enligt vår prognos för nästa år kommer Nyfosa att generera ett kassaflöde från den löpande verksamheten om över 1 MdSEK plus mottagna utdelningar från delägda Söderport om ca 300 MSEK. Trots detta och att Nyfosa bevisat att man klarar av att genomföra stora affärer i en besvärlig period har aktiekursen utvecklats ungefär som för övriga fastighetsbolag med en nedgång på ca 20% sedan årsskiftet. Det innebär att aktien för närvarande enbart handlas i nivå med det redovisade egna kapitalet och med en 10% rabatt i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) om 72 SEK.    

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Stark tillväxt med stigande överskottsgrad
- Låg andel osäkerhet i hyresinbetalningar
- Nettobelåningsgrad enbart 55%.

Rapportkommentar
Stark tillväxt med stigande överskottsgrad. Nyfosa fortsätter att växa snabbt och värdet på förvaltningsfastigheterna hade vid utgången av Q1, i jämförelse med för ett år sedan stigit med nästan 60% till 24,8 MdSEK (15,7). Under kvartalet tillträddes fastigheter till ett värde om 4,7 MDSEK men det är först under Q2 som dessa får fullt genomslag på portföljen. Hyresintäkterna steg till 430 MSEK (322), vilket dels naturligtvis var en följd av det större beståndet men berodde också på omförhandlingar och ökad uthyrningsgrad. Kvartalets omförhandlingar höjde hyrorna i kvartalet med 8 MSEK (på årsbasis med 30 MSEK) och den ökad nettouthyrningen med 12 MSEK. Med tanke på de yttre omständigheterna som karakteriserade framförallt den senare delen av kvartalet är det enligt vår mening en  imponerande utveckling. Överskottsgraden från förvaltningen av bolagets fastigheter uppgick till 65,6% (61,9) och förvaltningsresultatet i Nyfosa exkl resultatandelen i Söderport (JV som ägs 50/50 med Sagax) steg med drygt 50% till 209 MSEK (137). Till det ovan redovisade förvaltningsresultatet ska sedan läggas resultatandelen i Söderport med fastigheter för 11 MdSEK, som uppgick till ca 55 MSEK (exkl orealiserade värdeförändringar). Såväl Nyfosa som Söderport kunde i kvartalet trots den stora osäkerheten i fastighetsmarknaden redovisa positiva orealiserade värdeförändringar om 480 MSEK respektive 120 MSEK (inklusive derivat). Räntenettot försämrades i kvartalet till följd av det ökade beståndet till -44 MSEK (-38) . Det ska också beaktas att en refinansiering av en skuld i förtid förbättrade nettot med 27 MSEK. 

Låg andel osäkerhet i hyresinbetalningar.  Bland det glädjande i rapporten är i övrigt att Nyfosa rapporterar att enbart fyra procent av det som aviserats i hyror för det andra kvartalet är föremål för diskussion med hyresgästerna till följd av pandemin. Det är en betydligt lägre andel än många andra fastighetsbolag rapporterat, även om dessa i större utsträckning har mer lokaler vars hyresgäster har fått akuta likviditetsproblem såsom sällanköpshandeln. Handel utgör drygt 10% av Nyfosas hyresvärde men utgör till största delen externhandelsplatser med hyresgäster som City Gross, Coop och Decathlon.  Men även så kommer detta naturligtvis leda till att Nyfosas hyresförluster under år 2000 blir betydligt större än de historiska. Under de senaste fyra åren har hyresförlusterna totalt sett uppgått till enbart 0,5%. Vi har i vår prognos för innevarande och nästa kvartal räknat med att enbart halva hyran kommer in från de företag som tagit upp diskussioner om hyresanstånd och inte räknat med något bidrag från staten. Till följd av en sämre uthyrningsmarknad har vi också dragit ned våra förväntningar för hyreshöjningar i samband med årets och nästa års omförhandlingar om hyror om sammanlagt ca 500 MSEK.  

Nettobelåningsgrad enbart 55%. I och med att Nyfosa inte fullföljde avsiktsförklaringen om köp av fastighetsportföljen från SBB om 8 MdSEK och samtidigt under perioden tagit in 1,3 MdSEK via nyemissioner var nettobelåningsgraden vid utgången av kvartalet enbart 55%. Det är också att anmärka att av bolagets räntebärande skuld till 90% utgörs av bankfinansiering och enbart 10% av företagsobligationer. Den starka finansiella ställningen gör att Nyfosa har goda möjligheter att i en turbulent fastighetsmarknad göra intressanta förvärv.  Bolagets prognos för den egna intjäningsförmågan för den närmaste 12-månadersperioden visar på hyresintäkter på 1,9 Md SEK och ett förvaltningsresultat exkl resultatandelen i Söderport om ca 900 MSEK. Osäkerheten på fastighetsmarknaden är för närvarande stor och vi anser att vi våra prognoser tagit höjd för en relativt negativ utveckling men enstaka konkurser kan få stor påverkan på resultatet.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Starkt resultat
- Målmedveten förvärvare 
- Förväntas börja med utdelning

Rapportkommentar.
Starkt resultat. Nyfosa ökade intäkterna till 383 MSEK (317) i det fjärde kvartalet. Driftnettot ökade ca 13 % mot kvartalet innan (Q/Q), gynnat av flera större tillträden i främst Örebro men hölls tillbaka av ett par större underhållsarbeten vilket resulterade i en överskottsgrad om 66,7 %. Om kostnadstillväxten för underhållsarbete i Q4 enbart hade varit i linje med intäktsökningen hade överskottsgraden uppgått till 69,1 % vilket skulle inneburit ett rekord sedan avknoppningen. Både driftsnettot och intäkterna var ca 2 % starkare än vad vi förväntat. Förvaltningsresultatet ökade 84 % - nästan en fördubbling - mot Q4 föregående år trots en större organisation och nyetablerade lokalkontor. Exklusive Söderports (JV med Sagax) resultatandel (där stora värdeförändringar ingår) ökade förvaltningsresultatet med 22 % till 175 MSEK (143). Av Nyfosas fastighetsvärde om 19,6 mdSEK vid årsskiftet bestod 50 % av kontorsfastigheter och logistik för ca 30 %. Den uthyrningsbara ytan uppgick vid årsskiftet till 1 877 tusen kvm (1 577) medan den ekonomiska uthyrningsgraden minskade något till 90,9 (91,5). Minskningen bedöms bero på förvärv av fastigheter med en lägre uthyrningsgrad än snittet och har skett trots att nettouthyrningen under Q2-Q4 2019 varit svagt positiv.

Målmedveten förvärvare. Under året avyttrade Söderport fastigheter värda 2,3 mdSEK till First North-noterade Torslanda Property Investment (TPI) där Söderport i och med affären ökade sitt ägande från 29 % till 78 %. Den höga ägarandelen gör att TPI nu konsolideras i Söderports balans- och resultaträkning tills det att den föreslagna sakutdelningen sker (sannolikt) i slutet av april. Vidare har Söderport förvärvat fastigheter värda 722 MSEK av Nyfosa och 668 MSEK av Sagax samt avyttrat för 214 MSEK till Nyfosa till externt bedömda marknadsvärden. Även Nyfosa har förvärvat. I år har fastigheter till ett värde om 4,5 mdSEK (3,7) tillträtts. Efter avyttringar om 1,2 mdSEK (1,2) innebär det att fastighetsvärdet vid årsskiftet uppgick till 19,6 mdSEK. Till detta kommer att ytterligare 79 fastigheter till ett värde om 4,2 mdSEK tillträds den 4e mars (varav ca 1 mdSEK betalas med nyemitterade aktier dvs 10,3m aktier). Vi har tidigare kommenterat detta förvärv i en analys daterad den 18 december. I år har Nyfosa ingått en avsiktsförklaring om att förvärva kommersiella fastigheter av SBB för 8 mdSEK vilket skulle innebära att Nyfosa med råge når sitt mål att äga förvaltningsfastigheter värda 25 mdSEK. Detaljerna om denna storaffär är ännu knapphändiga och exkluderas därför i vår prognos. 

Förväntas börja med utdelning. Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) uppgick vid utgången av Q4 till 65,4 SEK per aktie (55,4). Aktiekursen uppgick vid årsskiftet till 81 SEK, vilket innebär en substanspremie om 24 % som under 2020 ökat till ca 50 %. Substansvärdet kan svänga snabbt då en förändring av direktavkastningskravet med 0,25 procent ger upphov till värdeförändringar om ca 800 MSEK i befintligt bestånd. Vi höjer vårt prognosticerade förvaltningsresultat något till 1 115 MSEK 2020. Vi prognosticerar att Nyfosas mål om förvaltningsfastigheter värda 25 mdSEK uppnås i år, även om affären med SBB enligt ovan inte blir av. Skulle Nyfosa välja att dela ut 40 % av vinsten för år 2020 skulle utdelningen per aktie bli 2,4 kr/aktie. Transaktionsprofilen förväntas upprätthållas med nya mål men med en lugnare takt. Tillväxttakten i fastighetsbeståndet är mycket hög men förtroendet för VD Jens Engwall och hans team att klara av uppgiften är med rätta enligt vår mening hög.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q3 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Nykomlingen växer snabbt
- Transaktionsintensivt Joint Venture
- Väldiversifierad med stora planer

Rapportkommentar.
Nykomlingen växer snabbt. Nyfosa levererade i Q3 en tidig 1-årspresent till aktieägarna med hyresintäkter som ökade 27 % Y/Y till 329 MSEK. Ökningen är betydligt högre än tillväxten i företagets fastighetsvärde om 18 % Y/Y som vid kvartalets utgång uppgick till 18,3 mdSEK (15,4) fördelat på 208 st (176) fastigheter. Förvaltningsresultatet i Nyfosa exkl. Söderport (JV som ägs 50/50 med Sagax) steg samtidigt 38 % till 161 MSEK. Bolaget fortsatte i Q3 att redovisa positiva värdeförändringar i beståndet om 216  MSEK, vilket innebär att de under de tre första kvartalen sammanlagt uppgår till 341 MSEK. Till det ovan redovisade förvaltningsresultatet ska sedan läggas resultatandelen i Söderport. Denna uppgick exklusive värdeförändringar till 293 MSEK. I och med tillträden av fastigheter motsvarande 2,3 mdSEK i slutet av Q3 bestående av bland annat kontor i Örebro och logistik i södra Sverige kommer hyrestillväxten att öka ytterligare framgent. 

Transaktionsintensivt Joint Venture. Det bokförda värdet på Söderports förvaltningsfastigheter har  per den sista september i år ökat ca 27 % till 9,8 mdSEK. Detta har till skett stor del genom fastighetsförvärv från huvudägarna Nyfosa och Sagax – motsvarande totalt 1,4 mdSEK under det andra kvartalet. Efter periodens utgång har Söderport dock frånträtt samtliga fastigheter utanför Göteborg till ett värde av 2,3 mdSEK till det First North-noterade bolaget Torslanda Property Investment (TPI) där ca 1 mdSEK av köpeskillingen betalades med nyemitterade aktier. TPI äger efter detta fastigheter för 3 mdSEK. Transaktionen har utöver en renodling av beståndet till stor-Stockholm medfört att Söderport nu äger 78 % av TPI. I och med dessa transaktioner är Nyfosa delägare i två fastighetsbolag, vars ägarandelar kan avyttras eller av övriga delägare köpas ut.

Väldiversifierad med stora planer. Företagsledningens mål om att till slutet av år 2021 bygga upp ett fastighetsbestånd om 25 mdSEK är definitivt inom räckhåll. Den hittillsvarande tillväxten har skett på ett väldiversifierat sätt både geografiskt och kategorimässigt. Det är intressant att notera att Stor-Stockholm som för många fastighetsbolag har en mycket stor dragningskraft i Nyfosas böcker enbart motsvarar 15 % av hyresvärdet. Nyfosa verkar inte heller sky handelsfastigheter – en sektor som många andra fastighetsbolag undviker – och dessa står nu för 12 % av fastighetsvärdet. Nyfosas belåningsgrad uppgår för närvarande till 55 % och de fastighetsköp som krävs för att nå 2021 års mål räknar vi till följd av det egna kassaflödet enbart marginellt kommer att höja detta mått och väl under det egna målet om att aldrig överstiga 65 %. Vi har redan i våra tidigare prognoser antagit att företaget möter sina tillväxtmål varför det inte sker några större prognosförändringar.
 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Större fastighetsbestånd driver hyresintäkterna 
- Det börjar röra sig på förvärvsfronten
- Populär aktie i en populär sektor

Rapportkommentar
Större fastighetsbestånd driver hyresintäkterna. Nyfosas hyresintäkter steg i Q2 till 330 MSEK (240), huvudsakligen till följd av ett större fastighetsbestånd (bokfört värde vid utgången av Q2 2018 och samma tidpunkt i år var 12,4 mdSEK respektive 15,7 mdSEK) men även hyresindexeringar. Med en något lägre överskottsgrad om 68% (70) steg driftnettot till 225 MSEK (168). Förvaltningsresultatet exklusive den 50% resultatandelen i Söderport ökade till 155 MSEK (117) trots ökade centraladministrations- och räntekostnader. Den redovisade resultatandelen i Söderport sjönk i kvartalet från 168 MSEK till 45 MSEK. Detta till följd av betydligt större orealiserade värdeförändringar i Söderports fastighetsportfölj under Q2 förra året (330 MSEK mot årets 49 MSEK). Det underliggande förvaltningsresultatet fortsatte dock att utvecklas positivt i det Söderport och uppgick till 95 MSEK (73). De orealiserade värdeförändringarna i Nyfosas eget fastighetsbestånd uppgick till 127 MSEK (155) och detta värderas nu till ett genomsnittligt avkastningskrav om 6,4%.

Det börjar röra sig på förvärvsfronten. Företagsledningen i Nyfosa har sedan starten fastslagit att bolaget kommer att kännetecknas av ett stort antal av transaktioner med opportunistiska inslag samtidigt som ambitionen är att fastighetsportföljen ska växa i genomsnitt med 20% per år fram till dess att den uppgår till 25 mdSEK. Under det första kvartalet var förvärvsaktiviteten relativt begränsad och med att en fastighetsportfölj såldes till Söderport under Q2 blev nettotillskottet av värdet på fastigheter marginellt under kvartalet. Däremot överenskoms om en stor fastighetsportfölj i juni om 1,6 mdSEK med tillträde i slutet av augusti och i juli slöts avtal om ytterligare en portfölj till ett värde av ca 0,7 mdSEK, som kommer in i Nyfosas böcker i slutet av augusti. Nyfosas uttalade målsättning om att våga gå emot ”etablerade trender” i sektorn visar sig också genom att i de nya fastighetsportföljerna ingår handel inklusive en stor detaljhandelsfastighet i Luleå.

Populär aktie i en populär sektor. Med en kursuppgång i år på ca 45% har Nyfosas aktie överträffat en sektor i sig som tillhör en av Stockholmsbörsens starkaste (uppgång i år 32%). Det innebär också att Nyfosa för närvarande handlas till en premie mot sitt långsiktiga substansvärde (EPRA NAV) om ca 59 SEK per aktie. Förtroendet för ledningens utmanande tillväxtmål har utan tvivel stärkts genom de senaste transaktionerna och aktiemarknaden uppskattar uppenbarligen företagsledningens opportunistiska strategi. Nyfosa hade vid utgången av Q2 en belåningsgrad om 48% som enligt vår beräkning stiger till 53% efter genomförande av aviserade affärer. Det finns således fortsatt utrymme för fler förvärv i närtid. Vi har redan i våra tidigare prognoser antagit att företaget möter sina tillväxtmål varför det inte sker några större prognosförändringar.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- 30 % högre hyresintäkter
- Hög förvärvsaktivitet
- Utmanande tillväxtprognos

Rapportkommentar

30 % högre hyresintäkter. Hyresvärdet på fastighetsportföljen har under de senaste 12 månaderna per 31/3 stigit med 30 %, vilket avspeglar sig i en motsvarande ökning av hyresintäkterna under Q1 till 322 MSEK (247). Med en ungefär oförändrad överskottsgrad om 62 % steg driftnettot till 200 MSEK (153). Till följd av betydligt ökade kostnader för centraladministration om 20 MSEK (till följd av avskiljningen från Hemfosa), ett lägre bidrag från intressebolaget Söderport om 10 MSEK samt ökade räntekostnader till följd av förvärven som gjorde att räntenettot ökade till -39 MSEK (-25) kom Nyfosas redovisade förvaltningsresultat att bli i stort sett oförändrat i förhållande till 2018. Detta uppgick till 188 MSEK (189). Realiserade negativa värdeförändringar om 13 MSEK kompenserades av lika stora positiva orealiserade dylika. 

Hög förvärvsaktivitet. Efter Q1 har Nyfosa förvärvat fastigheter i södra Sverige till ett underliggande förvärvsvärde om ca 646 MSEK med en total uthyrningsbar yta om 72 tusen kvm och årliga hyresintäkter om 62 MSEK. Alla med lång löptid om ca 5 år och med uthyrningsgrad på 95 % och däröver. Belåningsgraden i Nyfosa vid utgången av första kvartalet uppgick till 52 %, vilket gör det möjligt att inklusive ovanstående förvärv köpa fastigheter för betydande belopp utan att gå över det egna taket om en högsta belåningsgrad om 65 %. Det finns alltså utrymme för en fortsatt hög nivå på förvärvsaktiviteten. Speciellt som en del förvärv kan komma att betalas via apportemissioner och en del fastigheter i befintligt bestånd som inte passar in kommer att säljas.

Utmanande tillväxtprognos. Målsättningen för Nyfosa är att växa både resultat- och fastighetsbeståndet (exkl. Söderport) med 20 % per år fram till dess att det uppgår till 25 mdSEK. Detta ska jämföras med ett aktuellt bestånd om drygt 16 mdSEK (inklusive ovanstående nämnda förvärv). Baserat på Nyfosas egen prognos om tillväxt via förvärv kommer vi fram till att hyresintäkterna år 2020 kommer att uppgå till 1 694 MSEK. Till följd av Nyfosas positiva kursutveckling handlas aktien för närvarande strax över sitt långsiktiga substansvärde (EPRA NAV) om 56,5 SEK per aktie.

----------------------------------------

Bolagsanalys 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Frisk fläkt i fastighetsbranschen
- Stora omstruktureringar av nuvarande portfölj att vänta
- Mycket hög tillväxtprognos

Bolagsanalys
Frisk fläkt i fastighetsbranschen. Avknoppningen från Hemfosa – Nyfosa – som noterades i november 2018 är ett mycket spännande tillskott till börsens Large Cap-lista. Inte bara för att styrelsen med VD och storägaren Jens Engwall i spetsen har utlovat en opportunistisk och transaktionsintensiv tillväxtresa utan även att ledningen kan visa på en historisk förmåga att skapa aktieägarvärde. Under Jens Engwalls 13 år på Kungsleden ökade aktiekursen med 500 % och under hans 9 år på Hemfosa har motsvarande värdeutveckling varit 130 %. Även om huvuddelen av denna tid – både för Kungsleden och Hemfosa – varit guldår för fastighetsbranschen med sjunkande långräntor och en under större delen av tiden bra  konjunktur kan bägge bolagen peka på en betydligt högre avkastning än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen. Med tanke på den likriktning som ofta fastighetsbranschen drabbas av tror vi att ett företag som Nyfosa kan fungera som en frisk fläkt.

Stora omstruktureringar av nuvarande portfölj att vänta. Nyfosa startar med en relativt spridd portfölj av fastigheter (177 stycken) huvudsakligen bestående av kontors- och logistikfastigheter till ett värde av 15,6 mdSEK. Till det kommer så delägda Söderport (50/50 tillsammans med Sagax) med fastigheter värda 7,7 mdSEK. Det senare har en mycket mer geografiskt koncentrerad fastighetsportfölj med inriktning på Stockholm och Göteborg. Belåningsgraden i Nyfosa är 53 % (54), vilket gör det möjligt att för närvarande öka belåningen med 1,2 mdSEK utan att gå över det egna taket om en högsta belåningsgrad om 65 %. Nyfosa har valt att ha en relativt hög ränterisk med en återstående räntebindning på enbart 1,5 år, vilket kan komma att betala sig med de betydligt lägre ränteantaganden som börjar bli konsensus. En upplösning av delägandet av Söderport skulle kunna vara en viktig bricka i en snabb omvandling av portföljen.

Mycket hög tillväxtprognos. Målsättningen för Nyfosa är att växa både resultat- och fastighetsbestånd med 20 % (exkl. Söderport) årligen fram till dess att det uppgår till 25 mdSEK. Ett mål som inte skäms för sig och som i den angivna takten redan skulle vara ett faktum år 2021. Vi har valt att i vår prognos räkna med en tillväxttakt i fastighetsbeståndet på mer modesta 10 %, vilket skulle innebära att förvaltningsresultat stiger från förra årets 918 MSEK till 1216 SEK år 2021. Vår mer försiktiga tillväxtprognos beror inte på att vi tror att det är finansiellt omöjligt, enligt vår prognos utan för att vi tror att det kan bli svårt att under en så här pass kort tid hitta tillräckligt attraktiva fastighetsprojekt. Skulle sedan ledningen gå iland med sin målsättning under denna tidsperiod stiger förvaltningsresultat till 1750 MSEK.

Fastighetsbestånd
Nyfosas helägda fastighetsbestånd bestod vid slutet av 2018 av 177 (128) fastigheter till ett värde av 15,6 mdSEK (12,0) spridda över hela Sverige. Drygt halva fastighetsvärdet består av kategorin kontorsfastigheter, 40 % av Logistik/Lager och resten av Övrigt.

Hyreskontrakten består nästan uteslutande av kommersiella hyresavtal. Den viktade genomsnittliga återstående hyrestiden för befintliga hyresgäster, totalt 2 612 hyresavtal, uppgick till 4,1 år.

Nyfosa löper en liten finansiell risk om enskilda hyresgäster skulle ställa in betalningarna. Deras två största hyresgäster är Telia Sverige AB och SAAB AB. Hyresintäkterna från dessa är 41 MSEK respektive 34 med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år respektive 9,7.

Småland är följt av Norrlandskusten de regioner som har både högst hyres- och fastighetsvärde i Nyfosas fastighetsportfölj vid utgången av 2018. Portföljen är väl spridd över landet i framför allt svenska tillväxtkommuner, något som minskar den geografiska risken avsevärt.

Joint Venture
Nyfosa äger tillsammans med AB Sagax 50 % var i fastighetsbolaget Söderport Holding AB. Nyfosas resultatandel i Söderport redovisas i koncernens förvaltningsresultat. Det totala hyres- och fastighetsvärdet uppgick till 666 MSEK respektive 7,7 mdSEK. Söderports fastighetsbestånd är betydligt mer geografiskt koncentrerat än det för Nyfosa. 67 % av fastighetsvärdet härrör från Stor-Stockholm och 27 % från Stor-Göteborg. Detta medför att Nyfosa totalt med Söderport inkluderat har en exponering om 25 % mot Stockholmsregionen. 

Då Söderport till viss del har en konkurrerande verksamhet gentemot sina båda huvudägare kan man spekulera i en ägarförändring i detta bolag. 

Vi räknar i vår prognos med att Söderports resultat kommer att öka med 3,5 %, vilket är i paritet med resultatutvecklingen 2017 och 2018.

Den ekonomisk uthyrningsgraden var 92 % (89) vilket motsvarar 88 % av uthyrningsbar yta vid utgången av 2018. Motsvarande ekonomisk uthyrningsgrad för det samägda fastighetsbolaget Söderport är 97 %. Givet karaktären av Nyfosas fastighetsbestånd med avseende på geografi och fastighetstyp är uthyrningsgraden enligt vår mening klart godkänd. 

Hyresvärdet respektive fastighetsvärdet per region följer varandra väl i storleksordning, förutom i Stor-Stockholm som trots 456 MSEK högre fastighetsvärde enbart genererar 11 MSEK mer än Stor-Göteborg. Detta kan bero på en annan fördelning av fastigheter.

I tabellen ovan framgår det att Nyfosa lagt i en högre växel vad avser transaktioner sedan det särnoterades. Exempelvis avyttrades fastigheter till ett värde fyra gånger så mycket som 2017. Detta kan delvis bero på en städning inför noteringen då Nyfosas inriktning förtydligades.

Nyfosas fastighetsbestånd vid utgången av 2018 värderas utifrån ett vägt direktavkastningskrav som uppgick till
6,35 %, en marginell minskning från tidigare kvartal. Denna förklaras av ett lägre avkastningskrav för framför allt kontorsfastigheter i attraktiva storstadsregioner.

Finansiering
Nyfosas egna riskbegränsningar (ej finansiella mål) leder till i att soliditeten minst ska uppgå till 25 %. Därutöver får belåningsgraden ej överstiga 65 %. Räntetäckningsgraden ska ej understiga 2x. Givet den nuvarande balansräkningen finns det således stora möjligheter att öka belåningen i framtiden, vilket också krävs för att nå de tillväxtmål bolaget satt upp och som tidigare nämnts. Bolagets finansiering sker genom banklån.

Räntetäckningsgraden har för helåret 2018 minskat till 4,9x (7,0) och uppgick till 4,6x för Q4-18 (5,1) separat. Fastigheternas  belåningsgrad var 53 % (54), och har de senaste fyra åren pendlat kring 55 %. Det är viktigt att poängtera att siffror före Q4-18 kan vara missvisande då Nyfosa fortfarande ingick i Hemfosa-koncernen och till viss del hade andra finansiella och operativa förutsättningar.

Nästan 1 mdSEK av de räntebärande skulderna förfaller under H1-19. Därutöver finns en outnyttjad checkräkningskredit och goda kassaflöden från den löpande verksamheten. Tillgänglig likviditet bestående av likvida medel och outnyttjad checkkredit var 366 MSEK inför år 2019. Låneportföljens nettoökning var 1 658 MSEK under 2018 och de räntebärande skulderna uppgick totalt till 8 240 MSEK vid årets utgång. 

Då stor del av räntebindningen kan klassas som rörlig (53 % förfaller inom ett år) medan kapitalbindningen är betydligt längre (enbart 10 % förfaller inom ett år) finns en påtaglig ränterisk om marknadsräntorna skulle stiga kraftigt. Genomsnittlig återstående ränte- och kapitalbindning var vid utgången av året 1,6 (1,5) respektive 3,2 (2,2). 

Den räntesäkrade andelen av skulderna är 54 % (51), säkringen sker främst genom derivatinstrument med räntetak till en för oss okänd nivå. Den nominella volymen omfattade av Nyfosas utestående räntetak uppgick till 4,5 mdSEK. Vi gör bedömningen att den räntesäkrade andelen av skulderna kommer fortsätta variera inom intervallet 50-58 % under åren i vår prognos. Genomsnittlig ränta i låneportföljen per 31 dec 2018 var 1,6 % (1,5). Vi har i vår analys antagit en oförändrad ränta men av ovanstående känslighetsanalys framgår en bild av hur en ränteförändring skulle slå.

Värdering & prognos
Förvaltningsresultatet exklusive Söderport uppgick 2018 till 505 MSEK (634). Minskningen förklaras främst av ovannämnd försäkringsersättning som bolaget erhöll under 2017 samt 44 MSEK i ”engångskostnader för delnings- och noteringsprocessen och en större organisation”. 

Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) uppgick vid utgången av 2018 till 55 SEK per aktie kontra 26 SEK året innan. Fördubblingen beror till mycket stor del av det stora tillskott av eget kapital som tillförts Nyfosa inför särnoteringen, vilket gör årsutvecklingen missvisande. Nyfosas aktie stängde den 21 februari 2019 på 53. Detta ger per dagens stängningskurs en substansrabatt om 4,5 % gentemot EPRA NAV (55,36), inräknat Nyfosas andel av derivat och uppskjuten skatt i joint ventures balansräkning.

Soliditeten var vid utgången av 2018 48 % (26), i och med den antagna tillväxttakten i fastighetsbestånd om 10 % kommer  soliditeten  minska till 43 % under vår prognosperiod. Detta är trots att Nyfosa ej förväntas distribuera någon del av vinsten till ägarna före det kommunicerade målet om ett fastighetsbestånd värt 25 mdSEK är uppnått, vilket enligt Nyfosas mål skulle nås under 2021. I vår prognos uppgår värdet av fastighetsbeståndet till drygt 21 mdSEK år 2021.  

Överskottsgraden, dvs driftnettot som andel av intäkterna, var under 2018 68 % (72). I Q4 nådde överskottsgraden 72 % (69), driftnettot innehåller säsongsvariationer med ex. uppvärmning och snöskottning. Nyfosa uppger dock att överskottsgraden för år 2017 dopats av en försäkringsersättning redovisad under ”övriga fastighetsintäkter”. 

Nyfosas börsvärde i förhållande till cash earnings år 2018 (P/CE) är 9,6 och prognosticeras bli 8,6 år 2019, inklusive Nyfosas resultatandel i Söderport.

För enkelhetens skull antar vi att Nyfosa i vår prognos köper fastigheterna till den genomsnittliga värderingsmultipel som är åsatt Nyfosas fastigheter. Detta är konservativt då det i verkligheten kan antas förekomma en för Nyfosa gynnsam skillnad i förvärvsmultipel.

Nyfosas effektiva skattesats uppgick för 2018 till 6,2 % (12,9). Den förändrade skattelagstiftningen som inkluderar förändrade ränteavdragsbegränsnings-regler tyder enligt Nyfosas egna analys på att koncernens skattekostnad år 2019 inte kommer att öka till följd av lagändringen.   

Skatteverket har under 2018 genom ett omprövningsbeslut beslutat att inte medge bolaget fullt avdrag för det skattemässiga underskott Nyfosa har från tidigare år, som i redovisningen värderas till 250 MSEK. Totalt uppgår det totala tvistiga underskottet till 1215 MSEK. Nyfosa som omprövar värderingen av sitt skattemässiga underskott inför varje rapport gör bedömningen att det är ”övervägande sannolikt” att yrkade avdrag medges och har inte reserverat beloppet. I prognosen antar vi att yrkade avdrag medges. 

Kort om Nyfosa
Ordförande: Johan Ericsson
VD: Jens Engwall
Ekonomichef: Ann-Sofie Lindroth
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.