Idag lyssnade vi (och tittade) på Börssnack med Hansen och Olavi och deras gäst Amanda Welander, analyschef på CBRE och det är skrämmande hur likt alla som är insatt i bostadsmarknaden resonerar kring det svenska systemet. Det här kan vara det bästa avsnittet i Börssnack med Hansen och Olavi som vi lyssnat på. En hel del makro men också mycket intressant! Klicka på bilden nedan för att se och lyssna på avsnittet!
Fantastiskt snyggt skött det här…
Regeringen och dess stödpartier har lovat att ta bort den sk flyttskatten vilket innebär att de ska ta bort räntan på uppskovet. Det har nu kommit fram hur de tänkt sig lösa det här och det blir sannolikt som så att försäljningar som sker efter 1 juli 2020 slipper ränta på uppskovet. Dessutom ökar man taket på uppskovet till 3 miljoner. Är det här verkligen så smart? När man införde ränta på uppskovet för ca 10 år sedan så infördes det retroaktivt och när man nu väljer att göra tvärtom när det är till statens nackdel skapar man grogrund för ytterligare politikerförakt.
Om man, som politikerna, tror att denna skattelättnad innebär en reell skillnad för bostadssäljare kommer vi ha en intressant vår framför oss. Hur många kommer vilja sälja innan den 1 juli om de tror att de kan sälja ”skattefritt” efter den 1 juli? Köptrycket kommer vara konstant men sannolikt kommer utbudet minska och vi kommer se prisuppgångar på bostäder i Sverige. Efter sommaren däremot kommer marknaden översköljas med bostäder som ska säljas. Just när vi behöver stabilitet på marknaden väljer vår folkvalda idio…jag menar politiker att stöka till det ytterligare.
Vi översköljs dagligen med domedagsprofetior om hur bostadsmarknaden är övervärderad och hur priserna ska rasa. Det senaste dagarna har vi blivit vad som nästan får betecknas som påhoppade av några självutnämnda experter som bland annat förutspår ett ras på bostadsmarknaden med 50 %. Och det kan mycket väl hända men att vara ödmjuk och inse att man inte sitter på facit är en dygd.
Min bakgrund
Hela mitt yrkesverksamma liv har jag jobbat med fastigheter och jag har både köpt och sålt ett stort antal fastigheter. Jag äger och förvaltar idag ett antal fastigheter och livnär mig uteslutande på fastigheter och avkastning från dem. Jag har hela min yrkesverksamma tid jobbat aktivt i flera olika branschorganisationer och har och har även haft diverse styrelseuppdrag i dessa. Jag anser att det gett mig en bra inblick i branschen och jag vet att det gett mig ett mycket brett nätverk. Inte bara bland byggföretag, fastighetsbolag, politiker, branschorganisationer och mäklarföretag utan även med Hyresgästföreningen och hyresgäster. Jag har även tillgång till den allra bästa statistiken som finns att tillgå på fastighetsmarknaden i Sverige och trots detta anser jag mig inte kunna förutspå hur framtiden ser ut.
Många experter
Bostäder och bostadsmarknaden är intressant för många och det är även många som diskuterar den flitigt. Självklart har alla rätt att ha en åsikt (och det har alla i just den här frågan) men det är inte särskilt seriöst att uttala sig som att man vet med säkerhet vad som ska hända. Det är lika oseriöst och dumt som att sitta och uttala sig om en aktie ska gå upp eller ner med säkerhet. Man kan ha en egen åsikt men snälla, låt det då framgå att det är just en egen åsikt och inte fakta. Speciellt om din erfarenhet av bostadsmarknaden är att du sålt en eller ett par bostadsrätter och läst en blogg som ropat ”vargen kommer” i tio års tid.
Vargen kommer
Ni känner säkert till det gamla uttrycket ”vargen kommer” som syftar till att när någon varnat för något tillräckligt länge och högljutt så slutar man lyssna. Just där är jag när det kommer till bostadspriser, fastighetspriser och ”bostadsbubblan”. Första gången jag hörde någon babbla om den där bubblan var tidigt 2000-tal då en professor i nationalekonomi vid namn Bengt Turner gapade sig hes i ämnet. Bengt fick massa utrymme och han varnade och varnade. Tyvärr dog Bengt innan han fått uppleva sin älskade bubbla. Det är såklart tragiskt men samtidigt tenderar det att nästan bli tragikomiskt då han faktiskt hann dö innan hans profetia slog in. I en artikel från 2003 varnar Bengt för att köpa hus pga att marknaden kommer rasa. https://www.svd.se/prispress-okar-risk-for-bostadsbubbla Sedan dess har fastighetspriserna i Sverige gått upp med ca 250 % i Stockholms län. Samma gäller för en av Sveriges mest kända ekonomibloggare som i 10 års tid spått ett prisras på fastighetsmarknaden och man känner igen hans lärjungar som läst hans blogg och tror att de därmed är experter på området och att de har sanningen. Missförstå mig inte nu. Alla människor kan såklart pricka in ett rätt någon enstaka gång men att lyssna på och sprida ”kunskapen” från någon som under de senaste åren haft helt fel är inte särskilt seriöst. https://www.gd.se/artikel/ekonomi/bubblan-spricker-men-nar Och helt ärligt är jag förbannat trött på att höra dessa uttalanden och ännu mer trött på folk som tror på dessa självutnämnda experter.
Bostadspriser går upp och de går ner
Givetvis är jag inte så dum att jag tror att fastighetspriserna ska, kan eller bör gå upp i en konstant kurva och ingen är snabbare än vad jag är på att konstatera att vi har en skev marknad i Sverige. Jag tror säkert att vi kommer få se både prisnedgångar och prisuppgångar de närmaste 10 åren men jag skulle aldrig i min vildaste fantasi skryta med eller gå ut och lova en uppgång eller nedgång med ett antal procent. Det jag däremot kan konstatera att i Göteborg är prisraset från i vintras mer eller mindre utplånat och för er som är med i en annan sekt (trendsekten) kan jag visa en bild som tyder på det. Det här är en tydlig bild av en trend på väg upp, eller?
På samma sätt som att aktiemarknaden inte är rationell är inte heller fastighetsmarknaden rationell och mycket kan hända. Bland annat borde en avtrappning av räntebidragen ha effekt. Och en höjd ränta borde också ha det även om det hade väldigt liten effekt 2011-2012. Vi kan se att bostäder som köps av vanligt folk för att bo i och inte för spekulation klarar sig bra mot det "ras" som var i vintras. Nyproduktion och bostäder som köps i statussyfte har lite svårare att hämta sig.
Gissningar om framtiden
Vi vet inget om framtiden men vi kan enkelt se vilka som har haft fog för sina gissningar och vilka som är falska profeter. Min uppmaning är helt enkelt: var källkritiska och ödmjuka :).
Läs mer om bostäder och den sk bostadsbubblan
Där sprack bostadsbubblan - eller?
Hur lång kan en bostadsbubbla vara?
Boinstitutet är fake news
Boinstitutet låter som en seriös sida. Lite som Boverket. Går man in på boinstitutets hemsida möts man av en text som anger att man är ”Välkommen till en plattform för framtidsfrågorna om ett socialt hållbart boende, bostadsmarknad i balans och en bostadspolitik för alla.” Därefter får man reda på vilka personer som ingår i institutets sk kunskapsråd och det visar sig vara en doktorand i Fastighetsekonomi och juridik, en professor i kulturgeografi och en professor i arkitektur. Uppenbarligen ingår inte någon med kunskap eller erfarenhet från verkligheten (författarens kommentar).
På Boinstitutet återfinns en del information om hur olika partier vill ändra på bostadspolitiken och som alla vet vill S, V och MP använda statliga och kommunala medel för att via bidrag och subventioner få bort köerna medan de andra partierna vill inför marknadshyror. Inget nytt där och Boinstitutet håller en förvånansvärt neutral ton trots att 2 av 3 fungerande (ej betalsidor) länkar går till en LO-tidning och info från Socialdemokraterna. När jag scrollar längst ner på sidan ser jag att att Boinstitutet startades som ett initiativ av Hyresgästföreningens riksförbund. Återigen har HGF alltså startat en websida och en institution som är menat att missuppfattas som en seriös och oberoende aktör på marknaden. Allt för att de ska kunna sprida sitt politiska budskap. Smart kan jag tycka men samtidigt rätt så fult. Detta visar dock vilken listig lobbyorganisation vi har att göra med här. Fullt i stil med NRA (National Rifle Association) i USA eller Pravda i Sovjetunionen enligt mig och definitivt inte värdigt Sveriges största medlemsorganisation kring bostadsfrågor.
Bopriset
Boinstitutet har även tagit fram ett eget pris som de kallar Bopriset som ska "lyfta fram hyresrätten som en attraktiv boendeform". I juryn sitter en stadsbyggnadsdirektör från den Socialdemokratiskt styrda staden Malmö, en konstvetare, en regionchef för Hyresgästföreningen, en antropolog frn en arkitektfirma och en VD för en PR-byrå. En samling vänner till HGF med en väldigt ensidig syn på bostäder och politik. Ytterligare ett varumärke som helt saknar redovisning kring dess politiska kopplingar.
Otydlighet och skrämseltaktik
Boinstitutet och Bopriset är en del i Hyresgästföreningens lobbyarbete för att motarbeta att lägesfaktorn ska tas med som en del i hyresförhandingen. Hyresgästföreningen vilseleder och skrämmer okunniga människor med historier om att Markandshyror innebär att hyresvärden ensam sätter hyran. Det är ungefär som att gå ut och proklamera att vi måste ha en förhandling om matvarupriserna för annars kan ICA sätta vilket pris de vill på oxfilé och då riskerar folk att svälta. Den senaste tiden har det dessutom visat sig att HGF går runt på gator och torg och skrämmer upp folk med lögner om att marknadshyror kommer höja hyran med 100 % för alla hyresgäster. Fake news!
Främst av allt stör det mig att man inte har någon form av skyldighet att tidigt och tydligt informera om att den här sidan och den här informationen är köpt och betald för av en intresseorganisation. Och ja jag är medveten om att det här kan ses som något av en konspirationsteori och det kanske det är också men som vanligt delger jag er som läsare den fakta jag sett och jag rekommenderar er att följa länkarna i inlägget och läsa och tänka efter och bilda er en egen uppfattning. Delge mig gärna era tankar i kommentarsfältet om ni håller med mig eller om ni har en annan åsikt.
Läs mer om bostadsmarknaden
Hyreskommissionen = Hyresgästföreningen
Därför har vi bostadsbrist (på hyreslägenheter)
Castellum
Ni som minns fastighetskrisen under 1990-talet vet att de fastigheter som bankerna tog över från låntagarna hamnade i så kallade "pantvårdsbolag". Kort sagt bolag som tagits i pant och som vårdades i avvaktan på att marknaden skulle vända eller något annat. Castellum är frukten av ett av dessa pantvårdsbolag och bildades sålunda under finans- och fastighetskrisen i början på 1990-talet. Securum hette bolaget som delades i bland annat Castellum och Norrporten. Securum var den delvis statliga banken Nordbankens (nuvarande Nordea) krisbolag.
Målet med Castellum var att utveckla bolaget till en stabil svensk fastighetskoncern. Våren 1997 hade Castellum utvecklats till en finansiellt stabil fastighetskoncern med fastigheter i utvalda tillväxtregioner efter processer med förvärv och försäljningar. Castellum börsintroducerades den 23:e maj 1997 på Stockholms Fondbörs men återfinns i dag på Nasdaq Stockholm Large Cap. Castellum hade vid börsintroduktionen fastigheter till ett värde om cirka 10 miljarder och ett förvaltningsresultat som uppgick till ungefär 300 miljoner. Fastighetsvärdet i dagsläget är drygt 84 miljarder och förvaltningsresultat på omkring 2,5 miljarder. Det gör Castellum till ett av Sveriges största fastighetsbolag. Fastighetsbolaget Norrporten förvärvades av Castellum under hösten 2016 och där med återförenades de båda bolagen igen. Denna gången utan Securum, Nordbanken och någon kris dock.
Sedan börsintroduktionen har bolaget en tydlig strategi som bygger på följande:
- Fastigheter i tillväxtregioner.
- Fastighetsbeståndet skall utvecklas genom att investera minst 5% av fastighetsvärdet per år i förvärv, om- och nybyggnation samt försäljningar.
- Målsättning om tillväxt på 10% per år.
- Stark och tydlig kundfokus.
- Låg finansiell risk genom stark balansräkning.
- Utdelning ska ske med minst 50 % av förvaltningsresultatet.
- Belåningsgraden skall ej överstiga 55% av fastighetsvärdet.
-
Fakta om Castellum
VD: Henrik Saxborn
Börsvärde: 42,3 MDSEK
Antal aktier: 273,2 milj
Aktiekurs: 154,40 kr
Antal ägare hos Avanza: 25 115 st
Direktavkastning: 3,42 % (delar ut två gånger om året)
P/E: 7,48 (var försiktig med P/E-tal när det kommer till investment- och fastighetsbolag.
- Många är de bloggkollegor som lovordar Castellum (med all rätt kan tilläggas). Castellum är ett mycket välskött och bra bolag som delar ut stabilt och som nyligen har fått ta plats i Aktieflickvännens portfölj.