Alla andra köper - Akelius säljer
Vid några tillfällen tidigare har vi skrivit om Roger Akelius här på bloggen och idag när vi satt och funderade lite över vilka fastighetsbolag som är vinnare hittills i sektorn så kom vi att tänka på att Akelius sålde fastigheter för 92 miljarder i höstas. Det var en rejäl försäljning och även om vi är ganska positivt inställda till fastigheter på längre sikt så kommer antagligen det markera någon form av topp när vi tittar tillbaka på fastighetscykeln. Detta gjordes när många andra bolag istället köpte allt som fanns på marknaden och nu ett halvår senare verkar Akelius vara vinnaren men det kan såklart ändras för 8 månader är ingen lång tid i fastighetsvärlden.
Det finns för övrigt en mycket bra dokumentär om Akelius som vi länkar till nedan. Det är skrämmande hur mycket hat Roger fick på 1980-talet för att han drev sitt företag på ett sätt som inte passade socialistsverige. När vi tittar på det kan vi inte låta bli att fundera över all skatt som Rogers fastighetsbolag bidragit med till Sverige och jämföra det med vad kritikerna i filmklippet bidragit med.
Därför korar vi härmed Roger Akelius till Sveriges fastighetskung!
Andra fastighetskungar som inte riktigt nådde ända upp i det här läget men som befäst sin tron tidigare:
Sven Olof Johansson
Erik Seiln
Ilija Batlian
Rutger Arnhout
Läs mer om Akelius
Akelius säljer fastigheter för 92 miljarder
Fastigheter - Fastighetsmåndag
För någon månad sedan började vi skriva lite anekdoter från fastighetsvärlden på Twitter och vi använde då haschtaggen #Fastighetsmåndag. Nu är det dags igen och den här gången har vi faktiskt låtit fastighetsmåndag flytta in på bloggen istället. Det blir lite enklare så helt enkelt och då kan vi faktiskt också samla alla inläggen under en samlingsrubrik så den som eventuellt vill läsa dem allihop i efterhand enklare kan hitta dem. Och för de av er som inte har Twitter såklart. Den här gången innebär inte #Fastighetsmåndag att AP brunnit av på något utan idag handlar det om att investera och skapa värde. Häng med!
Ett av husen jag har köptes in 2016 pch där är standarden ganska låg. Förra ägaren bodde mestadels i Thailand och när han var hemma så bodde han i fastighetens källare, ja ni hörde rätt, så ni kan kanske förstå modellen på förvaltning. Hur som helst så vill jag aldrig chocka hyresgästerna i nya hus med massa renoveringar och krav utan det bästa är att ta det lite lugnt och skruva lite här och lite där för att dels snygga upp och dels få upp hyran så sakteliga. Det är en strategi som funkat fint så här långt.
I detta huset renoveras alla lägenheter som blir tomma till modern standard och då förhandlas också hyran upp en del. Ungefär 24 k/år blir höjningen vid renovering av en etta eller tvåa. Själva renoveringen går på drygt 400.000 kr. Det kan slå lite beroende på krångel med rivning och målningsarbeten som ibland är stökiga att förutspå. Själva byggnadsarbetena är dock oftast ganska lika då det är samma firma som gör dem och vi väljer likvärdiga material.
För en tid sedan fick jag en uppsägning och 1 maj flyttade farbrorn som bott i den aktuella lägenehten ut. Strax efter rev vi ut allt och nu ska vi börja renovera. Idag ser jag att det ser lite konstigt ut med isoleringen, precis som om det varit en dörr eller något där bakom. (Bild ovan) Jag flyttar undan den där gamla isoleringen försiktigt. Isolering från 1970-talet är inte jättekul. Döm om min förvåning när jag ser att det finns ett jätteutrymme där bakom ca 70x70 cm. (se bild nedan) Idag upptas utrymmet av 5 st ventilationsrör som är placerade mitt i utrymmet ungefär.
Om jag kan flytta rören så de istället sitter längst in i utrymmet kommer jag ha en glugg på 0,49 kvm extra i lägenheten. Ungefär exakt det som krävs för att montera en tvättmaskin/torktumlare.
Beräkning av boarea
Om vi börjar med utökad storlek på lägenheten så beräknas boarea på ett rätt så invecklat sätt. Men mäter normalt arean från innervägg till innervägg och om man har en "låda" likt detta inne i lägenheten så mäter man 15 cm in i lådan från alla håll vilket gör att en låda på <30 cm mitt i lägenheten blir boarea. Om lådan däremot istället sitter på yttervägg blir lådan inte boarea alls. Och hyran sätts utifrån boarea. Boarea avrundas enligt gängse matematiska regler vilket gör att en boarea på 51,49 kvm blir 51 kvm och 51,50 blir 52 kvm.
Som ni kan se på bilden så sitter denna låda just på yttervägg vilket för det extra intressant att försöka skära ner den så den blir mindre. På ovanstående ritning kan ni se hur tidigare ägares byggare gjort vid renoveringen. Detta är ett sätt som jag aldrig hade godkänt om jag var fastighetsägare men tyvärr är inte alltid fastighetsägaren med när byggnadsarbetarna bygger och då blir det ofta så här. Vi kan väl säga att jag är van att se fenomenet. Men det innebär inte att jag accepterar det i mina hus. Och jag kan lova er att jag haft en och annan diskussion med mina byggare om just detta fenomen och nu, efter flera år har dom förstått vikten av att hålla den här typen av "lådor" på ett minimum.
Möjligheterna sträcker sig längre
Eftersom huset är uppfört i tre våningar innebär det möjlighet till en extra kvm per våningsplan om jag har lite tur. Jag började med att titta lite på de andra lägenheterna och på våning ett ligger en tvåa på 51,84 kvm. Snabb matte ger mig att den blir 52,33 kvm om den nyupptäckta lådan men om man är insatt i de regler som gäller för beräknign av boarea kan man kostatera att den tjocka vägg som nedan är markerad med röda streck, kommer hamna inom lägenheten om det aktuella rödprickiga utrymmet inryms i lägenhetens boarea. Och då kommer det till ytterligare 0,28 kvm och då hamnar vi helt plötsligt på 53 kvm.
På våning 2 ligger en etta som är identisk med den först nämnda lägenheten och för att få till en så enkel ombyggnad som möjligt vill jag gärna ta med även den i ombyggnaden för då kan jag låta ventilationskillarna dra nya rör ända nerifrån och hela vägen upp på en gång och då kan vi enklare styra vart de ska hamna och maximera boarean på samtliga våningsplan. Jag räknar faktiskt med att få 3 extra kvardratmeter i huset vilket ger ca 5.100 kr extra i hyra per år och sen kommer det till en liten höjning varje år på det vilket ger ränta på ränta på höjningen osv. Dessutom ökar det värdet på huset med ca 135.000 kr då kvadratmeterpriset i området ligger på ca 45.000 kr. Den här typen av arbete är det jag gillar med att äga egna fastigheter. Man kan gå och skruva på många olika ställen och skapa mer kassaflöde och mer värde på så många sätt.
Installation av Tvättmaskin
Efter ombyggnad räknar jag med att de båda övre lägenheterna kommer få tvättmaskin och torktumlare i den lilla glugg som bildas där och det kommer bidra med ytterligare boendekvalitet för hyresgästerna och yttelrigare boendekvalitet för mig. Tvättmaskin och torktumlare i lägenheten är standardhöjande och medför en hyreshöjning emd 180 kr/månad. Det är förhandlat och klart mellan parterna på marknaden (Hyresgästföreningen och Fastighetsägarföreningen). På bottenplan är utrymmet en klädkammare så där blir det inget badrum utan endast en lite större klädkammare.
Läs mer om fastigheter och fastighetsinvesteringar
Hur gör man för att inte få hyra en lägenhet?
Elsparkcyklar är ett hån mot oss fastighetsägare
Förhandla matvarupriserna - som hyrorna
Förhandla priserna på mat
Tänk er ett land där politikerna kommit fram till att matpriserna är för höga, eller i alla fall riskerar att bli för höga. Mat är en samhällsviktig produkt och att inte svälta är en mänsklig rättighet. Därför är det nu dags att matpriserna ska förhandlas. Befolkningen kan inte anses kapabla att själva ”förhandla” genom att låta bli att köpa vissa produkter. Därför stiftas den nya matprisförhandlingsslagen där konsumenterna via en konsumentorganisation förhandlar gentemot dagligvaruhandeln. Och för att det inte ska spåra ur så får konsumenterna veto i förhandlingen. Det vill säga att om de säger att ”vi godkänner inte en höjning” så blir det ingen höjning alls. Inte förrän konsumentorganisationen godkänt. Ett veto helt enkelt.
Konsumenterna betalar men med dold avgift
Givetvis skall detta kalas betalas och det lägger vi som en dold avgift på något öre på alla varor som handlas. Rimligt är att varje person betalar ca 12 kr per månad till denna förhandling. Och självklart förbjuds affären att skylta med det på varorna för det skulle ju väcka irritation mot konsumentföreningen. Givetvis går inte dessa pengar till matbutiken utan de får bekosta sina egna förhandlare. Däremot ska de ta in pengarna och betala ut dem till motparten i förhandlingen.
Det kommer krävas en hel del extra lagar kring det här för att säkerställa att butikerna inte hittar vägar runt det hela men eftersom konsumentorganisationen står Socialdemokraterna och vänstern nära så är det inga problem. Bryter man mot förmodan mot förhandlingen så utgår skadestånd. Till konsumentorganisationen. Inte till kunderna utan till organisationen. Och kunderna har rätt att kräva återbetalning av överpriser i tre år bakåt i tiden.
Prissättning
För att en rättvis prissättning skall göras så får ett nytt begrepp lanseras: bruksvärdespris. Vilket bruksvärde har den aktuella varan och hur mätt blir man av den? Givetvis blir man lika mätt på bacon som på oxfilé vilket såklart kommer innebära samma pris på de båda varorna. Det kommer bli en gedigen process att gå igenom alla varor men eftersom konsumentföreningen i fråga får betalt av samtliga som besöker butiken så har de råd att sitta och förhandla i åratal. Rättvist och det kommer säkerställa att alla har lika rättigheter till mat. Dessutom kan ju den samhällsnyttiga konsumentföreningen vara med och styra inflationen i rätt riktning som lite tack för hjälpen för att politikerna gett dem så fördelaktiga lagar.
Köregler
Det riskerar såklart att bli kö till vissa matvaror och då får vi skapa kösystem som hanteras av kommunen så att det som stått i kö längst får köpa de mest attraktiva varorna.
Indispositiv
Givetvis kan inte den här typen av lagstiftning riskeras att missbrukas så vi gör den indispositiv till kundens fördel. Kunden kan dock alltid hänvisa till lag och kontrakt om det är till dennes fördel. Det är rimligt för butiken har ”en sådan stark ställning”.
Vad kommer det leda till?
Visst låter det bra? Alla skulle ha råd med oxfilé och ingen stackare skulle behöva betala ”överpris” för varor som släcker hungern och törsten lika bra som en billigare vara. Det här kommer vara riktigt rättvist.
Men jag vill redan nu informera om att det är ingen idé att komma och gnälla över att det ”byggs för få billiga butiker”, ”varför säljer ingen butik oxfilé längre?” eller ”det är sådan brist på matvaror” mm när detta system varit i bruk i ett 50-tal år. Vissa kommer såklart tycka att vid problem så skaffar vi fler regler och lagar som tvingar butikerna att erbjuda vissa saker. Sådana viktiga saker som mat (som ju är en mänsklig rättighet) kan vi inte bara lämna fritt åt butiker att själva besluta om. Då kan det ju sluta med att de sätter vilka priser de vill och då kommer ingen ha råd att äta och hela befolkningen kommer svälta.
Fler områden
Vid närmare eftertanke så vore det bra om vi kunde utöka den här typen av ”förhandling” till fler områden. Transporter är viktigt. Varför ska vissa tvingas betala överpriser för dyra bilar när bruksvärdet för en bil borde vara det som avgör? Eller kläder. Det är ju en mänsklig rättighet att slippa frysa, alla borde ha samma rätt till kläder och det bästa hade ju såklart varit om vi hade en förhandling även här så det blev rättvist och så att inte alla butiker höjer priserna så mycket att ingen har råd att köpa kläder. Och restauranger! Blir man verkligen mer mätt på en Michelin-krog än på Mc Donalds? Här finns utrymme för Matprisförhandlingslagen och bruksvärde på restaurangmat!
Hyreslagen och hyresförhandlingslagen
Ja jag antar att ni vid det här laget förstått vad det är vi syftar på? Just det, Hyreslagen och Hyresförhandlingslagen. De funkar nämligen precis så och jag hoppas verkligen att jag med detta inlägg lyckas förklara hur tokigt vårt svenska system är. Jag har försökt förklara det för en del utländska vänner och gemensamt för dem alla är att de tror att jag driver med dem. För så galet kan ju ingen ha det…
Läs mer om fastigheter
Elsparkcyklar är ett hån mot oss fastighetsägare
Hyersgäster är ett speciellt släkte
Hur gör man för att (inte) få hyra en lägenhet?
Startlån för unga på bostadsmarknaden
Idag kom nyheten att staten ändrar reglerna för unga som köper bostad. Om man är ung och uppfyler kriterierna ska man få låna hela 95% av köpeskillingen istället för de 85% som gäller för oss andra. Vi förstår tanken och den är inte helt fel men samtidigt skickar man signalen att det är något gynnsamt att få låna mycket och det kanske inte är det vi tycker att staten borde signalera. Snarare borde de signalera det omväna; att det är bra att spara och skaffa sig en trygg belåningsgrad.Tanken med detta bolån för unga är att man själv ska stå för 5 % av köpesumman och man lånar 85 % av banken som vanligt. De 10 %-enheterna som saknas lånar man också av banken men där går staten in som garant och står för den risken. Exakt hur detta är utformat vet vi inte riktigt men det känns som att detta kommer driva priserna på boatäder som passar in i ramen för att få maximalt med garantilån.
Tak på 250.000 kr
I förslaget finns det ett tak på 250.000 kr vilket man nått fram till genom att titta på normalpriset i förorterna i Sveriges två största städer och det är faktiskt inte så dumt. Det ksa inte vara en mänsklig rättighet att kunna få köpa en lägenhet i Stockholms innerstad. Inte med hjälp av statliga garantier i alla fall.
Inget bospar
I utredningen förekom det en del diskussioner om ett särskilt gynnat bosparande för unga och det har man lämnat där hän helt och hållet och det tycker vi är synd för vad ungdomar behöver lära sig är att det är bra att spara och investera. Inte att det är bra att låna maximalt.
Vi inser att det här kan vara en bra lösning för vissa men för den som bara är aningen insatt i den svenska bostadssituationen är det alldeles uppenbart att detta bara är ytterligare ett plåster på det blödande sår som svensk bostadspolitik kan liknas vid. De stora problemen är inte att unga inte får låna tillräckligt. De stora problemen är att det inte finns tillräckligt med bostäder. I alla fall inte där folk vill bo. För att råda bot på det egentliga problemet ska man istället jobba med planprocessen, bygglovsprocessen, tillgänglighetskrav, PBL, galna kommunala tjänstemän och hyresreglering.
Titta på taken i er närhet
Ett enkelt räkneexempel som alla ni som läser detta kan göra är att nästa gång ni är i en stad så tittar ni upp och ser hur många av de vindar ni går förbi som är inredda som lägenheter. Ni kommer snart inse att det är väldigt väldigt få. Orsaken till det är helt galna tillgänglighetsregler där man inte får bygga lägenheter om det inte finns hiss. Det går att få undantag men när man bygger enligt de undantagen finns det så mycket andra krav att det nästan är helt omöjligt att gå ihop bygget. Tro mig för jag håller just i detta nu på med just en sådan process. Att kommunala tjänstemän dessutom sätter käppar i hjulen helt utifrån eget tycke och smak och helt i strid med lagen hjälper inte heller till. Aktiepappas fastighetsbolag skulle utan problem kunna skaka fram 300-400 kvm extra boarea på vindsutrymmen om det bara var tillåtet att bygga. Men att få med näst intill fullgod köksstandard med minst 80 cm bänkyta mellan spis och diskho, badrum med tillgänglighetskrav, minst 10 % av golvytan i fönsteryta, minst 50 % av golvytan har full takhöjd, ljudisoleringen mot andra lägenheter motsvarar 2022 års krav (i ett hus byggt på 1920-talet och där alla de andra lägenheterna har dålig ljudisolsering) mm mm på maximalt 35 kvm. Att dessutom vissa 100 år gamla stadsplaner inte alltid medger inredning av vinden hjälper inte heller till och kommunen kan ge undantag men det gör de bara för vissa företag/personer. Vänskapskorruptionen är enorm.
Nedsättning av hyra vid renovering
Idag läser vi i aftonbladet om en stackars familj i Landskrona som hamnat i tvist med sin fastighetsägare angående ett badrum och när jag som fastighetsägare läser det där så känner jag igen mig i både de byggnadstekniska delarna och i hur vissa hyresgäster funkar. I Landskronafallet har tydligen fastighetsägaren gett de boende ett erbjudande om att de får ingen nedsättning på hyran under byggtiden men de får inte heller någon hyreshöjning pga standardhöjningen under nästkommande 5 år eller så får de en nedsättning med 25 % av hyran under byggtiden men då höjs hyran med 500 kr/månad direkt efter avslutad renovering. Speciellt det första är en generös kompensation enligt mig. De har ju fortfarande tak över huvudet, fungerande väggar, fönster, dörrar osv. De har även värme och ett fullt fungerande kök så det är ju klart att någon hyra är rimligt att de betalar. Jag tror till och med att det bara är 20 % nedsättning som man har rätt till om jag minns rätt.
Orimliga förväntningar
Ett problem om jag ofta stöter på i min yrkesroll är att folk har sett på någon Hollywood-produkton om någon som stämmer Mc Donalds och får 10 miljoner i skadestånd för att de bränt sig på sin hamburgare. Sen halkar någon på trottoaren utanför ett hyreshus och så tror de att fastighetsägaren ska kasta miljoner över dem. Samma med nedsättning av hyran vid renovering. Jag har ett fall just nu där vi renoverar så det bullrar och hryesgästen kräver nedsättning av hyran. Hon har hyra på 5.800 kr per månad och vi renoverar som mest 8 timmar om dagen vilket ger henne rätt till nedsettning under 1/3-del av dygnets timmar. Normalt buller under begränsad tid ger ca 10 % i nedsättning. Det innebär att hon får nedsättning med 193 kr per månad. Och för 193 kr skulle jag säga att det inte är värt att tjafsa med hyresvärden.
Modern standard
Hur som helst så tycker hyresgästerna i det här fallet att det är för lite. De hade ett fullt fungerande badrum, men med äldre standard, och de ville inte ha någon renovering och ingen hyreshöjning. Här tycker jag att det missuppfattar ett par saker. Först och främst är det faktiskt hyresvärden som äger huset och det är självklart att hyresgäster inte ska kunna bli utslängda ur sina hem och därför har vi något som kallas besittningsrätt. Besittningsrätt innebär att hyresgästen har rätt till att bo i sin lägenhet och det är som sagt självklart. Tyvärr vantolkar vissa hyresgäster detta som att det är de som äger lägenheten och det är inte korrekt. Tyvärr brukar även Hyresgästföreningen agera som om hyresgäst och hyresgästföreningen är de som äger och tar beslut kring fastigheterna och lägenheterna.
I Landskronafallet verkar det som att alla andra boende i trappuppgången har godkänt renoveringen och ersättningen och även om vi inte vet mer om detaljerna än vad som framgår i Aftonbladet så tolkar vi det som att hyresvärden har gett en rimlig ersättning. En lite roligt twist på det hela är att Hyresgästföreningen normalt jobbar för att hålla en bra och modern standard på hus och lägenherer men i det här fallet när hyresvärden vill uppgradera sin egen fastighet till normal standard ála 2020 så kämpar Hyresgästföreningen emot och försöker tvinga dem att behålla en uråldrig standard. Jag har personligen varit i liknande situationer flera gånger och jag förstår hyresvärden till 100 %. Familjen har fått ett generöst erbjudande men valt att tacka nej. Då får de leva med att vänta tills frågan är avgjord. De har tydligen varit i tidiningen tidigare men det hjälpte inte den gången. Jag tror inte de kommer komma någon vart den här gången heller utan mitt tips är att de kommer få en nedsättning på 20 % under byggtiden och sen kommer de få en hyreshöjning på ca 400 kr som startar den dag byggarbetena är klara. Det enda de åstadkommit då är att de har dragit ut på jobbet till besvär för sig själva och till en viss extra kostnad för hyresvärden.
Läs mer om hyresfastigheter
Elsparkcyklar är ett hån mot oss fastighetsägare