Blog Archive
Jag äger sedan tidigare såväl Omega Healthcare Investors som NorthWest Healtcare Properties och National Health Investors. Samtliga av dessa är REIT:s och har således krav på sig att betala ut 90 procent av resultatet (skatteregler). Ytterligare en REIT i sektorn som jag snubblat över är Medical Properties Trust. Vad som lockar mig med detta bolag är dels sektorn, dels deras geografiska spridning. Och, såklart, självklart deras stigande utdelningar.
Hälsovård är en sektor som enbart kommer öka. Det främsta drivmedlet för detta är demografifiska förändringar, men även tillkomst av nya virus och därmed sjukdomar. Vi lever allt längre, men ju äldre vi blir, desto mer skära och porösa blir vi. Hur många av alla er som läser detta vill ha er gamla far och mor boende hemma hos er när de är +90 år och behöver allt från blöja till hjälp med hygien och mat? För att inte nämna kontroll och hjälp med mediciner?
Jag älskar mina föräldrar och vill att de ska ha en bra och behaglig ålderdom och det kommer de inte ha om de bor hemma hos mig, som även ska jobba och betala skatt. Istället vill jag se dem på ett bra, kvalitativt ålderdomshem där det finns personal som tar hand om dem. Där de anställdas primära (och enda) jobb är att ta hand om dem. Det är deras främsta prioritering. Jag, som är lärare, kommer stressa varje vaken minut för att dels klara av arbetet, dels ta hand om mina föräldrar…
Mycket data, framför allt från västvärlden, men även Kina(!), visar att allt färre barn föds. Det betyder att färre kommer att generera skatter för välfärden, dit bland annat sjukvård tillhör. Färre skatteintäkter betyder mindre resurser vilket torde betyda sämre kvalitet. Således kommer allt mer att privatiseras och dessa bolag som tar över behöver faciliteter och här kommer ovan nämnda bolag in i leken.
Nya virus och sjukdomar kräver allt från akut inläggning till mer vanlig primärvård. Emellertid finns samma fråga här som i stycket ovan – vården, men även skola, polisväsende mm. kommer att få allt mindre resurser. Nuvarande välfärdssystem håller ej, utan är byggt för en svunnen tid. Kanske kommer det göras om och bli ”perfekt”, men jag har svårt att tro samt föreställa mig detta.
Medial Properties Trust bildades 2003 och har sedan dess vuxit och det rejält. Av sina ca 425 fastigheter finns 52 procent i USA, med 45 procent i Europa. Resterande finns på platser i Australien och Sydamerika.
Hyresgästerna är inlåsta i långsiktiga hyresavtal, vilka också är inflationsjusterade. De flesta av bolagets fastigheter har hyresavtal som löper ut efter 2030. Dessa representerar 87 procent av bolagets fastigheter samt inkomna hyror. Förra året ökade Medical Properties Trusts intäkter med cirka 46 procent till 1,2 miljarder dollar, och de hade en ökning om 42 procent av justerade medel från verksamheten (AFFO - ett nyckeltal för REITs eftersom den mäter kontantintäkter utan de bokföringsförvrängningar som är förknippade med fastigheter äganderätt). Företaget följde upp detta med ett starkt första kvartal 2021. Intäkterna ökade med över 23 procent till 362,8 miljoner dollar och AFFO var nästan 25 procent högre.
Även det andra kvartalet (länk till rapporter) visade ökning i såväl omsättning som vinst. Även det egna kapitalet ökade. Beträffande kassaflödet var det något, något lägre än i Q1 (se nedan bilder från Börsdata). Emellertid fokuserar jag på att studera de mer långtgående trenderna och här finner jag det mesta som jag fokuserar på när jag läser in mig i detta bolag tilltalande. Någon kursraket kommer det nog aldrig bli, men som kassako i form av utdelningar tror jag det kan bli ett passande tillskott.
Jag är ännu inte klar med min inläsning men hittills har bolaget fångat mitt intresse. Äger du dem? Tankar om såväl bolaget som sektorn?
Empire State Building är en skyskrapa och kontorsbyggnad i korsningen Fifth Avenue och 34th West Street på Manhattan i New York. Den började uppföras samma år som den hemska börskraschen under det (f.d.) glada tjugotalet, dvs 1929. Trots att det kan kännas som att det var längesedan och att tekniken då var tämligen primitiv tillika begränsad, kom bygget att ske snabbt och redan 1 maj 1931 invigdes byggnaden. Byggnaden har 102 våningar och är 381 meter hög. Namnet kommer från smeknamnet på staten New York, som kallas The Empire State.
Många vet nog om denna byggnad, men jag vågar utgå från att färre känner till att det är ett noterat bolag. På Avanza ges följande beskrivning: ”Empire State Realty Trust är en fastighetsinvesteringsfond (REIT) i USA. Som REIT slipper man federal skatt under förutsättning att minst 90% av resultatet delas ut till aktieägarna. Fonden äger, förvaltar, driver, förvärvar och omplacerar kontors- och detaljhandelsfastigheter i Manhattan och övriga New York. Bolaget har sitt huvudkontor i New York City, New York."
På bolagets hemsida under ”properties” står nedan att läsa:
Kontorsdöden har varit ett sådant frekvent använt ord att det torde komma med i SAOB, men istället för att diskutera det tänkte jag mer diskutera innebörden med begreppet, mina reflektioner kring det samt sätta detta i relation till denna REIT.
Att kontoren skulle dö ut tror jag inte på. Punkt. Människan är en social varelse och vi skapar mer och bättre tillsammans (läs: vid kaffemaskinen). Med det sagt måste vi inte ses och umgås mellan 08:00-17:00 varje dag i veckan och inte heller behöver alla vara på plats samtidigt. Jag tror att en mer sannolik framtid kan se ut likt följande:
- Olika enheter/team är på plats ca 3 dagar i veckan (övriga dagar arbetar de hemifrån)
- Då jag tror att avstånd, som har kommit att bli extremt viktigt iom. corona, kan göra att många arbetsgivare tänker att det snarare krävs mer och större än mindre utrymme för arbetarna, konferenser et cetera och således inte byter/går ned till en mindre lokal.
- Absolut kommer hyrorna att gå ned, men likt mycket annat och likt en aktiekurs som sjunker på en dålig kvartalsrapport (men där bolaget sedan fortsätter avancera och prestera bra) kommer dessa med tiden att stiga. Jag tror att om 7–10 år kommer hyreskostnaderna som grupp ha formen som ett √, om än inte lika skarpt.
- Läge, läge och läge. Om fastighetsbeståndet är på ”rätt plats”, likt de fastigheter som just Empire State Building Trust äger, eller likt de som Hufvudstaden äger, kommer detta alltid att vara attraktivt.
Innan jag ens hade studerat Empire State Realty Trust, eller ens studerat dess aktiegraf, var min initiala tanke att den borde, ur ett historiskt perspektiv pre-corona, ha givit en bra avkastning. Även om jag vet att det är äpplen och päron tänkte jag att med de lägena torde det vara ett sorts amerikanskt Hufvudstaden. Dock var ej fallet som sådant. Förvisso har utdelningarna höjts (pre-corona), men dessa är inte i närheten att täcka upp för den negativa avkastningen som kursen har givit om du var en av de som köpte vid bolagets IPO.
Trots den mindre tilltalande historiken kanske det finns något att hämta? Som bekant investerar vi ju för framtida kassaflöden och efter att ha läst de senaste kvartalsrapporterna samt den senaste årsrapporten är jag lite kluven. Förvisso tycks de ej befinna sig på ruinens brant, men jag finner inte något underlag som talar för att historiken inte skulle upprepa sig. Det som jag dock gillar är deras finansiella position och att de sitter på en kassa om $373 MUSD samt har tillgång till en kreditlina som tillsammans med nyss nämnda summa summeras till $1,5 BUSD (Q3 2020).
När Börsdata studeras framkommer nedan (R12 månader/3 år).
Jag äger redan ett par REITS. Emellertid är dessa, exklusive WP Carey, mer inriktade på omsorgs- och sjukvårdfaciliteter och en önskan att ta in en spelare som mer fokuserar på ett annat fastighetsbestånd finns. Dock landar jag i att Empire State inte är för mig, i alla fall inte nu. Istället kommer jag fortsätta beta av min lista, där bland annat AvalonBay finns.
Vad tror du om Empire State? Är det fel att skriva av det från nuvarande lista med potentiella investeringar?